2020年第一季度的尾聲，河西中部的「頂流」華新城終於畫上圓滿的句號，有人說，這是南京房地產市場一個時代的落幕，也是一個新的階段的開始。
接下來，南京的房地產市場走向如何？三大現象揭示了真相……
真相一：冷熱不均！熱門區域萬人搶房，冷門區域去化掛0！
真相二：限價盤真的消失了！倒掛不存在，接下來最有競爭力的是？
真相三：地價再再再刷新！南京土地市場迎來全面爆發新階段！
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冷熱不均！熱門區域萬人搶房，冷門區域去化掛0！
真相一
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疫情之後，青奧村率先搶開，拉開樓市「金三」大幕，緊接著南京有近50盤推盤入市，超過5000套房湧入市場，其中不乏仁恆江灣世紀和華新城等「大熱門」選手，當然也有新興板塊嶄露頭角，具體表現卻拉開差距！
河西中部華新城， 7766組買房人搶購167套房源，中籤率2.2%，均價45000元/㎡，據網上房地產數據顯示，目前僅有3套房源處於可售狀態，該3套房源為企業自持租賃房，不在此次開盤範疇內，所以本次開盤全部房源售罄，去化率為100%。
江心洲仁恆江灣世紀，574組購房人搶購132套房源，中籤率23%，均價42630-45994元/㎡，據網上房地產數據顯示，目前僅有8套房源處於可售狀態，去化率為94%，據開發商數據表示全部售罄，不排除數據未及時上傳的可能。
燕子磯中海燕嘰聽潮，1150組客戶搶購389套精裝房源，中籤率33.8%，均價31000元/㎡，據網上房地產數據顯示，目前僅有24套房源處於可售狀態，去化率94%，據開發商數據表示全部售罄，不排除數據未及時上傳的可能。
根據網上房地產數據，大體統計了一下3月去化排名前五的項目：
當然，「熱銷」並不是市場常態，在河西、江心洲等熱門區域之外，其他區域的銷售成績並不可觀，有的樓盤開盤至今，去化僅有個位數，甚至還有掛零的。
位於江寧正方新城的榮盛雋峰雅苑在3月復工之後連開2輪，第一次開盤推出172套房源，毛坯交付，銷許均價22969元/㎡，據售樓處消息顯示，共計74組購房者報名，所以是由開發商安排搖號，據網上房地產數據顯示，目前有118套房源處於可售狀態，去化率為31%。
3月第二次開盤推出463套毛坯房源（剔除4號樓13套商業房源），銷許均價2.2-2.3萬元/㎡，據網上房地產數據顯示，目前有452套（剔除13套商業）房源處於可售狀態，去化率為2.3%，不排除數據未及時上傳的可能。
城市建設的資源傾斜和規劃發展潛力的差異將導致未來的南京，這種冷熱不均的現象將會持續很長一段時間。
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限價盤真的消失了！倒掛不存在，接下來最有競爭力的是？
真相二
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「華新城」的收官讓不少人突然驚覺，南京的「限價」盤正在逐漸消失，目前市場上的倒掛福利盤屈指可數，且上市時間未定。
回顧市場，其實「神盤」也是南京調控的特殊產物，限制新房售價，與同區域二手房均價形成倒掛，導致項目的性價比限價盤的消失正說明，南京的限價正在逐步突破，其實從各個項目的開盤價、放風價均可看見端倪。
河西中部地王項目海玥花園地價42561元/㎡，新房放風價6.7萬/㎡，對比同區域華新城的開盤價4.5萬/㎡，均價直接上漲了2.2萬/㎡。項目附近的二手房比如宏圖上水雲錦，一期二期掛牌均價在6.5-6.6萬/㎡左右，與新房相比已經沒有什麼倒掛了。
另一個動作不斷的熱門區域南部新城近期也是屢屢傳出要突破均價的消息！今年1月，經過72輪的廝殺，金基以34.3億元拿下金基G107地塊，樓面價達到31149元/㎡，一舉刷新區域地價。該地塊為純居住用地，緊挨雲瀾尚府。而雲瀾尚府則是南部新城區域最先上市的項目，是南京第二座金茂府，精裝放風價超過5萬/㎡。區域二手房掛牌均價例如復地宴南都和保利堂悅，住宅部分的掛牌均價分別是49381元/㎡和43116元/㎡。
以上倒掛幾乎等於零，另外，像本周公開的板橋純新盤宋都柏悅府放風均價28000元/㎡，直接拉開與同區域同品牌二手房掛牌均價的差距，同理城北首開純新盤錦麟融譽府的均價35000元/㎡。
當倒掛不存在之後，「躺著買房也能賺錢」的時代將一去不復返，那麼接下來，各家房企比拼的是什麼呢？
1、品牌效應，2020年受疫情影響世界經濟形勢嚴峻，不少中小企業支撐不住紛紛倒下，在這樣的情況之下，需要更加注重品牌的效應，不管是新房品質和二手房的市場價值，都與品牌離不開關係。這也是品牌房企和改善豪宅持續熱銷的因素之一。
2、產品差異化，對於目前非熱門區域扎堆的純新盤來說，失去倒掛優勢後，怎樣在眾多產品中脫穎而出是個非常值得考慮的問題。在合適的區域打造合適的產品是非常重要的，找準痛點，各個擊破。比如剛需，如果需要品質尚可，又希望總價再低一些，那麼可以在戶型面積上尋求突破。比如改善豪宅，又要在圈層和品質感上下足功夫。
3、學區加持，學區房是房地產市場的硬通貨，經久不衰。近期一套39.94㎡的雙學區小戶型，成交單價突破高達9.2萬/㎡，70年產權公寓，通燃氣。繼去年5月，短短半年，單價上漲漲了1萬/㎡，總價上漲了40萬。
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地價再再再刷新！南京土地市場動作不斷！
真相三
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昨日南京土拍，驚動了幾十家開發商，查看報名名單，很多熟悉的名字赫然在列。但是結果卻令人咋舌，一方面是黑馬頻出，三個拿地的開發商都是首進區域，甚至首入南京。一方面是地價上升，遠超去年同區域地塊的樓面價，幾乎與地王持平。
（圖源新華報業網房地產金融）
4月3號土拍結果：
河西中G02地塊經過19輪競拍，被高力以7.9億元拿下，樓面價42398元/㎡。與河西中部地王海玥萬物的樓面價42561元/㎡幾乎持平，而海玥萬物的精裝放風價為67000元/㎡。
河西南G03地塊經過67輪競拍，被廈門建發以26.5億元拿下，樓面價35333元/㎡。樓面價遠超此前區域誕生的深業G77地塊（樓面地價29498元/㎡）和國資G75地塊（樓面地價28339元/㎡），上漲6994元/㎡。區域的河西金茂府昨日加推售罄，精裝均價在52000元/㎡左右。
新港G04地塊經過81輪競拍，被石榴以29.75億元拿下，樓面價17608元/㎡。價格超過了同板塊的紫樾府，紫樾府的樓面地價為15977元/㎡，前幾天首開精裝均價在28000元/㎡左右，不過樓面地價尚未超過不遠處的區域地王棲霞魯能公館20171元/㎡，該項目現房銷售，暫無上市信息。
另外，本月還將迎來兩場土拍，共計10幅地塊待出讓，分別來自河西南、南部新城、板橋新城、城中、河西、仙林等板塊，其中涉宅用地共有7幅，最高樓面限價為41485元/㎡，來自河西南。
開年以來各個行政板塊也紛紛召開土地推介會，各區域土地資源將集中爆發。
在3月31日雨花臺區土地招商推介會上，南京大學城市規劃設計研究院黃春曉教授就雨花臺區的城市規劃和片區發展進行了交流和分享，引發了現場與會房企投資負責人的強烈關注。
△雨花臺區土地招商推介會現場
昨天，江蘇土地編輯部獨家獲悉「2020江寧區土地招商推介手冊」，該手冊曝光了該區今年計劃出讓的24幅重磅地塊，總用地面積超141公頃，涉及11大片區，分別為主城東山片區、東善橋、江蘇軟體園片區、江寧高新區、未來科技城、濱江新城、祿口新城、湯山旅遊度假區、谷裡新市鎮、湖熟新市鎮、橫溪新市鎮。其中，主城東山片區為南京新一輪城市發展戰略提出以來首次推出住宅用地，東善橋為近年來首次有地塊亮相。
限價逐步放鬆，房價上漲，與此同時，各開發商拿地積極性上漲，市場格局或將再度發生變化。
（部分素材來源：江蘇土地）
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