◆美國經濟的走向就像一口黑暗的井——沒人知道洞有多深。
正解局出品
美國疫情不見好轉，哪個產業受到衝擊？
美國經濟學家認為，是即將崩潰的房地產市場。
購房者卻是另一種判斷，數據顯示，6月份，美國新建住宅的銷售不降反增。
經濟學家和購房者，誰對誰錯？
01
「額外失業補貼」到期
美國房地產市場即將崩潰，是美國著名左翼經濟學家、麻薩諸塞大學安姆斯特分校經濟學榮譽退休教授理察·沃爾夫研究出的結論。
沃爾夫認為，兩大因素，正在成為壓死房地產這頭駱駝的兩根稻草。
第一根稻草是，「額外失業補貼」到期。
新冠疫情爆發後，美國多地出臺「封城」令，減少人員流動以限制病毒傳播。
很多人特別是低收入群體，因「封城」令減少收入或失業，基本生活大受影響。
Bankrate和YouGov調查顯示，由於疫情影響，有近一半的美國家庭收入下降。
調查結果
失業數據也證明了這一點。
根據美國勞工部的數據，自3月中旬以來，有超過4000萬美國人申請了失業救濟。
實際上，每周378美元左右的失業救濟金，遠不足以維持美國人的基本生活。
為此，川普於3月27日籤署「2萬億美元經濟刺激法案」，其中有關失業補助的內容規定，每個失業人員在原先領取州級失業補助的基礎上，每周還能額外獲得一張600美元的支票。
對許多家庭來說，這600美元是他們的經濟生命線。
現在，這項額外的福利，將於7月底到期。
沒有了這項福利，很多美國人的收入將會「斷崖式下跌」，許多人將無法承擔日常開支。
這裡面，自然就包括房租或房貸。
02
「禁止驅逐令」到期
失業人群，因無力支付房租或房貸，而被掃地出門。
這一點，美國政府也預料到了。
為了保護這部分低收入群體，也為了更好地執行「封城」令，美國地方政府便出臺了禁止驅逐令。
禁止驅逐令，就是禁止驅逐因疫情受困的住戶和商戶。
如3月13日，舊金山市長London Breed宣布，受疫情影響而無法繳納房租者不得被驅逐。
新聞報導
加州、波士頓、洛杉磯等地方也先後發布了行政命令或臨時法案。
此外，美國聯邦住房金融局宣布，在為受疫情影響的貸款者寬限還款時間的基礎上，房地美和房利美將暫停對房貸逾期者抵押房產的贖回、司法拍賣以及住戶驅逐，為期60天。
很多交不起房租的租客，能夠避免流離失所。
時至今日，美國各地的禁止驅逐令陸續到期，這成為了壓死駱駝的第二根稻草。
交不起房租就得走了，還不起房貸就得違約了。
德克薩斯州最早結束了禁止驅離的禁令，從5月19日開始，房東即可向法院申請強制驅離拖欠房租的租客。
分析顯示，如果全美搬遷禁令解除，將有670萬個租房家庭被強制遷離，按照三口之家來計算，將有2000萬左右的人露宿街頭。
03
報復性買房
驅逐租客，實非房東所願。
因為，沒有了租客，就沒有房租。要在疫情期間，重新找一位按時交房租的新租客，並非易事。
房東收不到房租，就有可能還不起房貸，房子最終被銀行拍賣，由此引發的連鎖反應，將導致美國房地產市場崩潰。
這便是美國經濟學家的判斷。
有意思的是，購房者卻是另一種選擇，開始了報復性購房。
John Burns Real Estate Consulting的月度調查顯示，6月份新建住宅的銷售較上年同期增長了55%，這是自10多年前房市崩盤後的最大同比漲幅。
美國新房銷售趨勢
如此高的增長幅度，也有原因。
其一，抵押貸款利率創歷史新低。
美國抵押貸款利率已連續數周創下歷史新低。5月15日，30年期固定利率抵押貸款的平均利率降至3.09%。更有甚者，部分放貸機構給出了2.75%的利率。
美國抵押貸款利率
抵押貸款利率低，當然刺激購房者貸款買房。
其二，新房開工量創歷史新低。
受疫情影響，美國的新房開工量大降。4月份，美國新房開工量暴跌30.2% ，建築許可證預申請量下跌20.8%。
這意味著，入市新房數量將直接減少。供應量減少，將直接推高房價。
前有「低利率」誘惑，後有「高房價」恐嚇，導致了美國新房銷售量大增。
04
誰對誰錯？
關於美國房地產市場的判斷，經濟學家與購房者，誰對誰錯？
美國經濟學家認為美國房地產即將崩潰，最根本的依據，還是新冠病毒疫情大流行，導致的大規模實業和經濟衰退，影響已不亞於次貸危機。
覆巢之下無完卵。整體經濟萎縮，房地產市場自然是首當其衝。
美國購房者報復性買房，短期看，是怕未來房價上漲，長期看，還是認為疫情能夠順利結束，利好房地產市場。
這要取決於美國疫情的走勢。
數據顯示，截至19日，美國累計確診3836674例，累計死亡142893例。
僅17日單日，新增確診病例超過7.5萬例，這是過去一個月美國單日新增病例數第11次刷新紀錄。
疫情不僅沒有緩解的趨勢，反而愈演愈烈。
國際貨幣基金組織預測，美國經濟二季度按年率計算萎縮37%，全年萎縮6.6%。
美國經濟的走向就像一口黑暗的井——沒人知道洞有多深。
身處洞裡的人，只怕更看不清了。