作者: 中原大咖
近日（8月18日），深圳市城市規劃委員會、深圳市規劃和自然資源局擬對福田[八卦嶺地區]法定圖則修編（草案）進行公開展示。
其中，圖則對八卦嶺地區控制性詳細規劃相關內容及地塊規划進行了局部調整。對比原法定圖則發現，部分原土地性質為「商住混合用地」的地塊，如今土地性質已調整為R2（二類居住用地）。
歷史遺留的「單身公寓」
前段時間，深高南學位事件一石激起千層浪，關於「單身公寓」土地性質的討論引發強烈關注。
畢竟在深圳，單身公寓並不限於香蜜湖一處，福田、羅湖的諸多地方都存在著類此的產權問題。而我們今天所討論的八卦嶺，恰恰就是主角之一。
1980年初，深圳建設剛剛起步，創造了深圳速度，開創了深圳發展歷史上的火紅年代。此時，人口的急劇增加，對住房的需求日益擴大，存在「住房建設跟不上城市經濟發展與人口增長速度、對單身住房的建設重視不夠，單身職工缺房現象較為突出等問題。
為實現特區住房供求的基本平衡，「單身公寓」應運而生，深圳開始大量出讓土地用於「單身公寓」的建造，以滿足區內職工居住問題。
而八卦嶺地區，就是深圳市最早的建設區域之一。1982年秋，深業鵬基集團的前身深圳市工業發展服務公司承擔起八卦嶺工業區的開發任務。第一代工程兵開進八卦嶺，推平一片片連綿的小山丘，建起多棟廠房和員工宿舍。
時間飛快，40年來的深圳發展飛速，昔日發揮過重大作用的單身公寓，成為了歷史遺留問題，尤其是在今年深高南事件之後，更是引起了社會的廣泛關注。
荔園雙學校加持，再引熱議
2020年7月17日，深圳市福田區荔園小學公眾號，發布《立時代潮頭 展教育宏圖》文章。
文中透露，福田區教育局批准荔園教育集團將在八卦嶺片區增辦兩所學校，即正在建設中的荔園小學東校區(暫用名)，以及即將開建的筆架山中學更名為荔園實驗學校，交由荔園教育集團承辦。
一瞬間，即將實現荔園小學+初中雙重學位的八卦嶺，成為了樓市的焦點。而同時陪伴關注而來的，還有著對「單身公寓」產權問題的討論。
據了解，八卦嶺內可居住的物業在16個左右，房屋用途多數是單身公寓、單身宿舍，真正土地用途是住宅用地且房屋用途是住宅的，只有招商城市主場、盛世鵬程、嶺尚時代園、合正瑞園和鵬盛年華等。
（來源：深圳學位房攻略，僅供參考，不可作為依據）
在八卦嶺的這些單身公寓裡，大多土地用途都是「商住混合」，一直以來也都被當作住宅按照一類入學積分條件積分。
但名校的加持，無疑放大了最初的很多東西，重磅利好下，又有前車在前，人們對「單身公寓」四個面前顯得尤為謹慎。
事實上，從香蜜湖8個公寓中的3個（泰安軒、泰康軒、竹園小區）的成功「找回」學區來看，關於「單身公寓」的學區問題已經暫時得到解決。
類似於以上這些土地性質帶有「住宅」兩字的單身公寓或依舊會被繼續當作住宅對待，以此類推，八卦嶺的眾多土地性質為商住混合的「單身公寓」們，處境無疑也是相對安全的。
但是，「單身公寓」的身份模糊問題其實並未得到根本解決，土地性質為R3、房屋用途為單身公寓的住房，隨著以後新房供應的增多，是否能在未來一直安全，相信誰也不能給出準確的答案。
商住混合調為二類住宅
解決「歷史遺留問題」的最好辦法，就是正視問題，去從根本改變它，使歷史成為更好的現在甚至未來。
根據新法定圖則，如先科機電、慶安航空、鵬益花園、鵬盛村、旭飛花園等所在地塊均由商住混合用地（R31）轉為二類居住用地（R2）。
根據城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011），城市建設用地共分為8大類、35中類、42小類。
其中R2為二類居住用地，指公用設施、交通設施和公共服務設施較齊全、布局較完整、環境良好的多、中、高層住區用地，一般情況下我們所看到的商品住宅用地均屬此類；
而R31，則屬於三類居住用地的一小類，三類居住用地範圍包括公用設施、交通設施不齊全，公共服務設施較欠缺，環境較差，需要加以改造的簡陋住區用地，包括危房、棚戶區、臨時住宅等用地。
公示中提到，本圖則所確定的用地性質是對未來土地使用的控制與引導，現狀已建的合法建築與本圖則規定的用地性質不符的，可繼續保持其原有的使用功能；如需改造或重建，須按本圖則規定進行。
也就是說圖則的改變，對當下的房屋用途並不產生直接影響，更多的是對未來片區內土地供應用途的明確。但也意味著，未來不管是棚改還是舊改的改造方式，「單身公寓」的未來都是清晰可期的。
(2020年八卦嶺法定圖則)
(2009年八卦嶺法定圖則)
而事實上，八卦嶺因為老工業區集中的特殊的產業分布情況，也正是深圳當前比較適合城市更新的片區之一。
那些昔日為特區建設發揮了重大作用的單身公寓，如今成為了居住體驗差的老破小，早已無法滿足人們的居住需求，片區內諸多小區城市更新或棚改意願也比較強烈。
當前，八卦嶺片區正處於升級轉型階段，由深業集團負責空間規劃，平安集團負責產業規劃。片區內有清鳳創投、安吉爾大廈、平安大廈、上林苑項目、八卦嶺宿舍棚改、歲寶壹品等項目陸續啟動，改善預期可見。
地鐵密集、舊改林立、多種自然景觀以及優質的教育資源(荔園小學東校區、荔園實驗學校)加持，聚集成熟商圈、醫療資源和大型文體場所，同時還有產業經濟的基礎，加上城市地標建築的全面提升，未來，八卦嶺片區或將成為深圳最宜居的區域之一。
對部分規劃內容的簡單梳理
八卦嶺片區北鄰泥崗片區，東至筍崗清水河片區,南與園嶺百花片區相接，西鄰體育館；由泥崗西路、紅嶺北路，筍崗西路，上步北路圍合的範圍，距離福田中心區約5公裡，離羅湖中心區約2.5公裡。總用地面積116.05公頃，現狀總建築面積約283.2萬平方米，毛容積率2.44。
圖則片區現狀用地功能以工業為主導，產業結構落後，產能地下，亟待產業升級轉型；同時，配套設施有待完善，適當增加綜合服務功能。
本次規劃以區域融合、產業優先、特色發展、複合開放、以人為本為原則，以軌道交通建設為契機，積極落實相關規劃和政府部門的發展要求，緊緊抓住「產業升級」、「設施完善」和「環境提升」三大發展主題，建設產業特徵鮮明、配套設施完善、空間環境宜人，具有充足活力與獨特魅力的現代化複合型城區。
發展目標
以軌道交通建設為契機，以「產業升級」、「設施完善」和「環境提升」三大發展主題，建設產業特徵鮮明、具有現代都市活力和工業景觀魅力，配套完善、環境宜人的複合化城區。
功能定位
深圳市重要的文化產業和專業服務集聚基地，兼有商業、辦公、居住等功能的城市綜合型片區。
發展策略
（1） 功能方面：引導產業升級，增強服務能力；
（2） 空間方面：整合空間資源，強化軌道引領；
（3） 交通方面：健全路網體系，打造複合交通；
（4） 形象方面：挖掘景觀特色，重塑地區風貌。
用地布局
規劃綜合考慮現狀發展基礎、自然環境、交通設施布局、可改造用地布局等因素，形成「一軸、兩心、三區」的整體規劃結構。
人口規模與開發強度
圖則片區規劃居住人口規模約4.7萬人，就業人口規模約15.0萬人。
本圖則採用建築規模增量管控方式，圖則範圍內建築總規模增量不超過83萬平方米，包括居住、商業服務業、工業地上和地下規定建築面積（不包括公共服務設施和城市基礎設施）。
教育設施
（1）規劃片區配置24班初中1處（01-04）；
（2）規劃片區配置30班九年一貫制學校1處（DY01）；
（3）規劃片區配置小學2處，其中30班小學（DY02）和36班小學（06-03）各一處；
（4）規劃片區配置幼兒園5處，現狀保留2處（07-03、08-06），規劃新增幼兒園3處，其中12班幼兒園（03-17）、12班幼兒園（DY01）和18班幼兒園（DY01）各一處。
軌道交通
圖則片區現狀有軌道7號線、9號線經過。其中軌道7號線在片區內設有八卦嶺站、紅嶺北站；9號線在片區內設有紅嶺北站和園嶺站。圖則片區近期規劃軌道6號線，在片區內設有八卦嶺站和體育中心站，近期規劃14號線、遠期規劃24號線，規划具體線位及站位以最終批准的相關規劃為準。
城市設計
本規劃應整合區內公共空間資源，提升城市景觀風貌，將規劃區建設成為城市工業景觀和居住景觀相互融合，工業文明和城市風貌相互交融的高品質綜合城區。
本次規劃構建「景觀主軸線——景觀次軸線——城市門戶節點——片區內部節點——地標建築」的整體景觀體系，形成城市工業景觀、居住景觀相互融合的城市門戶地區。
（1）景觀主軸線：沿上步北路、紅嶺北路、筍崗西路、泥崗西路形成的城市景觀主軸線，沿線分布著重要的公共建築及城市標誌性建築，主要以展示城市建設面貌為主。
（2）景觀次軸線：主要有八卦路、八卦三路景觀軸線。八卦路、八卦三路景觀軸線沿路通過軌道站點建設及更新改造，串接居住、商貿、辦公等不同景觀區段。
（3）城市門戶節點：幾條景觀軸線的交匯處構成片區最為主要的景觀節點，其中紅嶺北路南北兩端的節點應承擔起區域門戶的作用，結合良好的視覺開敞面，形成空間系統化、多樣化的門戶形象。
（4）片區內部節點：八卦三路景觀軸線貫穿整個規劃區，並串聯起三個重要的片區景觀節點，這些節點應該代表其所在的風貌分區，通過高層建築、綠地開敞空間等標識片區特徵。
（5）地標建築：結合軌道站點進行TOD模式開發形成景觀節點。
部分內容來源：市規劃和自然資源局 | 深圳學位房攻略
編輯：中原大咖
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