以下文章來源于格隆匯樓市 ，作者軋鋼工人
年前被嫌棄的老破小，年後成爭搶的香餑餑。
都說風水輪流轉，今年總算是去了八卦嶺。
這個被遺忘已久的片區，一不留神竟然成了被關注的焦點。
鏈家數據顯示，八卦嶺的二手房均價在過去的一年裡上漲了60%；中原地產數據顯示，八卦嶺的二手房年漲幅達到了58%；安居客數據顯示，八卦嶺二手房年漲幅也達了57%；
（截圖源自：鏈家）
從安居客掛牌的15個項目盤數據來看，基本是在去年8月分開時起飛的，也有幾個稍早前一兩個月的，如八卦嶺員工宿舍，基本上是在今年春節過後開始一路猛漲的。
（截圖源自：安居客）
對比發現，總價較低的漲幅更加明顯。
從具體的戶型和項目來看，總價較低的都是集中在30年樓齡的老宅子，如盛世村、鵬基公寓，八卦嶺宿舍公寓等，而總價較高的都是九十年代之後建的高層住宅，如嶺尚時代園，盛世鵬程花園等。
（截圖源自：安居客）
這種漲幅如果非得要去找個歷史參照，似乎只能追溯到2016年。
究竟是什麼在刺激著八卦嶺片區房價？
顯然是為了一張「車票」，這張「車票」，可以是通往名校的學位，可以是通往未來的舊改，也可以解決剛需的第一套房……
可能都會覺得，我只要花個兩三年百萬，就能上八卦嶺的車。
要說八卦嶺的這波大漲，歸根到底只有這樣三個因素：
首先，得是個價值窪地，否則上浮的空間就不會有那麼大了。其次，地段價值被挖掘，基礎交通網絡伴隨著城市更新，片區有望提前摘掉「老破小」的帽子。最後，附加值得以體現，學區教育和商業配套，居住之外的需求迎來井噴式的利好。
下面就來掰扯一下八卦嶺的房價為什麼能突然大漲，以及漲後是否還存在入手的機會。
01
徹徹底底的價值「窪地」
要說八卦嶺的變化，用「三十年河東三十年河西」來形容最合適不過了。
從昔日的領跑，到今天的掉隊！八卦嶺的落寞就如同，深圳這座城市被關注的焦點從東向西地轉移，福田取代了羅湖，南山又超越了福田。
這個昔日輝煌的老工業園區，如今已是風光不再了。
（八卦嶺：西靠上步北路，東臨紅嶺北路，南接筍崗西路，北接泥崗東路）
每次走過這裡，看著這整整齊齊排列著的獨棟小樓，比髒亂差的城中村要整潔的多，可當老舊的牆體被陰沉的林蔭道所遮掩著，似乎給人一種沉悶壓抑的感覺。就如同走在內地某個縣城的老街區，絲毫感覺不到這裡就是深圳。
八卦嶺地區除了外圍一圈零零散散地分布著一些高層建築，其他地方，尤其是中間位置要麼老舊的廠房或倉庫，要麼就是工業區的宿舍樓。對於深圳這樣高速發展的城市而言，算不上「髒亂差」，這是典型的「老破小」，屬於歷史遺留的問題。
（八卦嶺實拍圖：2020年1月）
這個位於福田區東北角僅116萬平方公裡的工業區曾經是改革開放後的第一批大型工業區，也是包裝印刷行業的生產基地之一，如今我們所熟悉的深圳最大圖書批發市場就在這裡。
書香氣十足啊……
然而，包裝印刷正是一個不折不扣的夕陽產業，對於土地稀缺的深圳而言，這樣的「高汙染低效益」最好的歸宿就是外遷，八卦嶺的故事需要重新找切入點去講。
有些區域的發展，也許不需要故事來支撐，比如八卦嶺，只要有人在此花錢就可以了！
02
地段價值被挖掘
過去是工業區有生產，搞產出可以促使區域經濟的發展。未來成商業區有市場，有消費也可以促使區域經濟的發展。消費代替生產，第三產業取代第二產業，同樣能帶動區域的發展。
就如同，一公裡外的上步工業區（現今：華強北），40年前這裡也是小山頭，是農荒地。上步工業區依靠華強和賽格等已經成功由生產車間轉型為消費類市場，一躍成為深圳最靚的仔。
上步工業區和八卦嶺工業區中間夾著的百花片區已經成為福田乃至整個甚至響噹噹的豪宅區了。
（截圖源自：鏈家）
同百花片區一樣，八卦嶺也是井字形的交通網絡。
除了有西臨上步北路，東抵紅嶺北路，南連筍崗西路，北接泥崗東路，四條城市主幹道外，地鐵六號線、七號線和九號線匯集於此，以及在建的十四號線。僅116萬平方米的面積聚集八卦嶺、紅嶺北、園嶺和體育中心4個地鐵站。
八卦嶺片區周邊兩公裡範圍以內，還覆蓋有一號線、二號線、三號線這3條地鐵線路，累計6條已通車和1條在建地鐵線，至於規劃中的線路就沒做統計了。
（距離八卦嶺片區最近兩公裡內的地鐵線路及站點的覆蓋）
覆蓋且已經開通的地鐵站點有：八卦嶺、銀湖、泥崗、紅嶺北、筍崗、洪湖、園嶺、紅嶺、老街、大劇院、紅嶺南、科學館、燕南、體育館、新通嶺、華強路、華強北、華新、黃木崗等至少19個地鐵站（其中有10個為換乘站）。
對於工業區而言，交通網絡只需高速公路即可，可對於居民商業活動區域，軌道交通當是最合適不過的出行工具了。
相比於百花，八卦嶺缺了點什麼？
八卦嶺啥都不缺，就缺一個舊改！
百花有的井字形交通網絡，八卦嶺有。八卦嶺有的廠房和宿舍百花沒有。臨街的紅嶺金融街配套優勢，百花更是只能在一邊幹看著。
03
附加值得以體現
舊改為主導的城市更新，是一個長遠漸進式的紅利釋放過程。可為什麼，在短短一年的時間裡，八卦嶺片區的房價能暴漲60%？
片區交通網絡的利好兌現，久違的6號地鐵線已經迎來了通車！周邊區域城市更新正快馬加鞭。片區迎來名校，學區房效應正凸顯！
要說房子的價值，除了優質的地段，便利的交通、健全的商業配套等之外，還有一個最核心的概念就是教育，也就是學區房。
2019年3月荔園小學東校區已落戶八卦嶺，2020年7月筆架山中學正式更名為荔園實驗學校，雙名校加持，八卦嶺瞬間成了一個暴發戶。
外加在建的深圳中學泥崗校區（高中部）和即將重建的深圳市體育中心，以及周邊的深實驗和紅嶺等名校的環繞，八卦嶺的科教文化氛圍愈加濃烈。
位於福田區東北角的八卦嶺雖說算不上核心地段，但是深「東進戰略」必經之路。掃清「東進戰略」的障礙，就得從舊改開始入手。
八卦嶺位於西南角的1公裡的華富村已經進入建設環節了，南角2公裡的蔡屋圍舊改也已經開始拆遷了，且沿著紅嶺路一路向北的，將打造一條比肩陸家嘴的世界級金融街。
在不遠的未來，八卦嶺片區的東邊的這條路上將陸續出現739米的深圳塔、600米的京基新晶都酒店、恆大國際金融中心，520米的城脈中心，以及2座300米+摩天地標等建築群體。
北邊的清水河，東邊的筍崗，都是舊改的大手筆地塊。
當然，片區的未來不能只是依靠周邊價值的提升，自己也要想辦法提升自身的價值。
這些年，八卦嶺也沒歇著，舊改一直在路上，只是遲遲沒有提上日程。
最後，8月18日，市規劃和自然資源局發了一份八卦嶺的片區規劃草案公告。
這份公告的最大看點就是將八卦嶺地區部分地塊的土地性質做了調整，將部分原有的「商住混合用地」地塊，調整為如今的「二類居住用地」地塊。涉及的項目地塊有，先科機電、慶安航空、鵬益花園、鵬盛村、旭飛花園等所在地塊。
（截圖源自：深圳市規劃和自然資源局網站）
這無疑對於片區周邊外圍部分項目無疑是一大利好，當初買的公寓轉身成為住宅，最起碼土地產權得以延續。但這些項目面對即將到來的片區舊改，恐怕就無望了，也許到最後，只能靠周邊項目的價值提升來帶動自身價值的上漲。
可這些於80年代初期修建的廠房宿舍，至今已經有近40年的歷史了，按照當下商業用地最長40年產權或工業用地最長50年產權來講，且不說房子建築已經老化了，這40年來，土地使用權也該是個問題吧。
正因如此，如同旭飛花園等公寓類型的項目，2000年竣工，使用年限到2065年，雖為70年產權，但土地用途卻不算明朗，土地產權也將是個問題，久拖下去也不是問題。
片區遲早是要改的，與其讓歷史遺留問題繼續存在，不如一併解決。籌備多年的八卦嶺片區舊改或將進入倒計時階段。
對於想趕上八卦嶺舊改的這最後一班車的朋友們，如今恐怕只有從外圍零零散散的高層建築入手了。
從，八卦嶺在在售的樓盤信息來看：
鵬基公寓，1983年的房子，至今已經有37年房齡了；八卦嶺宿舍，1985年的房子，至今已經有35年房齡了……
要注意的是，加上土地開發周期，這些項目可都算是40年房齡的老宅子了，價格均是逼近10萬元/平米。足以見得，這都是衝著舊改而去的，畢竟周邊的百花的盤均價都已經是15萬元/平米了。
買這些宅子的，切記風險和收益同在！對任何一個區域而言，城市更新所帶來的區域價值提升，這是必然。但問題是，這一輪已經漲了不少。
對於片區外圍一圈的，如盛世鵬程花園、盛世年華、盛世村、嶺尚時代園等後續建設的項目，雖沒啥風險，但價格都已經擺在這裡了，留意一下歷史遺留問題做個明白人即可。