來源：中國證券報
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個別樓盤掛牌價動輒上調100萬元！深圳南山區住建局：嚴禁哄抬房價
深圳樓市回暖，比想像中來得要快一些，猛一些。
掛牌價動輒上調百萬、成交價在一年內漲近5成、 65.5平米的房子一年內漲了143萬……這些現象在深圳出現。
樓市升溫的同時也出現了一些亂象，如中介從業人員涉嫌惡意炒作、哄抬房價。
這些亂象引發主管部門高度關注並出手整治。4月9日，深圳市南山區住建局稱，近日收到相關投訴，反映個別中介從業人員涉嫌惡意炒作、哄抬房價，對此，主管部門將聯合相關執法部門依法嚴格查處。
4月3日，寶安區住建局發布通告，表示將堅決打擊房地產開發企業和中介機構收取「喝茶費」「更名費」等違法行為，一旦發現，將採取暫停網籤、罰款等處罰措施。
圖片來源：南山區住建局官網
個別片區開啟「魔幻」漲價模式
近期，深圳又有個別片區開啟了「魔幻」的漲價模式。
而這些熱點片區可以大致分為三類，一類是地理位置優越，一類受學位房資源驅動，另一類則受利好政策驅動。
南山區華潤城潤府是第一類的典型代表，該小區近期頻現業主調高掛牌價，且上調幅度動輒百萬。以華潤城潤府二期在鏈家上掛牌的11套房源為例，近期整體上調掛牌價的有5套，其中有一套在3月22日上調150萬元，有一套則在4月6日上調112萬元。
圖片截取自鏈家
第二類是學位房，學位資源向來都是房價抬升的最猛「催化劑」，福田區的八卦嶺片區就是一個很好的例證。
2019年年初，有消息傳出，荔園小學東校區將劃入八卦嶺片區，隨後該片區房源開啟一輪上漲行情，房源均價從5萬+/平漲至8萬+/平。
以「城市主場」小區為例，該小區2019年3月成交的一套46平的一居室成交價為5.6萬/平，但2020年3月，同一朝向同一樓層的一套一居室成交價為8.2萬/平，一年之內成交價同比增長了46%。
圖片截取自鏈家
一位「炒房客」告訴中證君，去年末他已將在八卦嶺的1套40多平1居室賣出，一年間漲了80萬左右，下一步準備「轉戰」前海。
前海則屬於第三類，受利好政策驅動的片區。以寶安區的寶中為例，該片區靠近前海，受前海雙擴以及大灣區發展規劃等利好概念影響，去年以來漲幅同樣驚人。
該片區的「西城雅築」小區，今年以來的成交均價已飆升至10萬元+/平，而去年同期的成交均價則介於7萬-7.8萬元之間。以其中65.5平米的2居室為例，晚成交一年就可以多賺143萬元。
區域分化明顯
深圳樓市升溫，不僅體現在個別樓盤上，也體現在宏觀數據層面。
深圳貝殼研究院指出，3月深圳貝殼研究院二手住宅價格精準指數為623.8點，環比上漲2.0%。
值得注意的是，區域分化較為明顯。深圳貝殼研究院表示，局部區域偏向活躍，同時目前一些業主趨向於持有房產，尋求資產的穩健性，出售意願減弱。因此，熱點區域或樓盤，短期出現一些房源有效供應下降，業主報價上升的現象。
同時，深圳房價同樣存在分化，相對冷門的區域房價維持穩定，同時剛需主導對價格較為敏感，成交時傾向於一定的溢價。
其統計的十個片區全部上漲，其中寶中、寶城、前海、學區房四個片區漲幅大於2%；景田、龍坂、龍中、人民南、新洲五個片區漲幅在1%-2%，布吉片區微漲0.4%。同比方面，寶城、寶中、前海超過20%，新洲、景田在10%左右，布吉、龍坂、龍中低於6%，不同片區差異明顯。
圖片來源：貝殼研究院
從漲價情況看，據深圳貝殼研究院監測，3月用於編制指數的100個熱點樣本樓盤中，上漲樣本擴大至53%，下跌樣本維持穩定，持平樣本縮減至24%。總體看，上漲樣本超過一半且是今年最高比例，而持平與下跌樣本佔有一定比例，說明整體價格雖然上漲，但也存在分化。
官宣：嚴禁惡意炒作哄抬房價
深圳樓市升溫的同時也出現了一些亂象，包括中介從業人員涉嫌惡意炒作、哄抬房價，以及此前中證君報導的個別樓盤違規收「喝茶費」（奇葩！千萬豪宅收近百萬「喝茶費」？深圳又有新盤在作妖）。
這些亂象引發主管部門高度關注。昨日，深圳市南山區住房和建設局發布《關於嚴禁惡意炒作哄抬房價 維護房地產市場平穩的通知》。
《通知》指出，近日收到相關投訴，反映個別中介從業人員涉嫌惡意炒作、哄抬房價，對此情況南山區住建局高度關注，主管部門將聯合相關執法部門依法嚴格查處。
南山區住建局提示，各中介機構及從業人員切勿背離中央關於「堅持房子是用來住的，不是用來炒」的定位，應恪守國家法律法規和職業道德，按照中央、省、市相關法律與政策為房屋買賣雙方提供專業意見及合理建議。凡房地產中介機構及從業人員參與惡意炒作、哄抬房價的，主管部門將聯合相關執法部門依法嚴格查處，嚴肅追究其法律責任，請各中介機構及從業人員切勿以身試法。
寶安區住建局於4月3日發布通知稱，寶安區房地產市場近期相繼出現購房繳納「喝茶費」「更名費」的負面輿論，該局將開展打擊房地產開發企業、中介機構收取「喝茶費」「更名費」等價外費用違法行為的行動。
市場預測：價格總體穩定 分化增加
對於市場預測，深圳貝殼研究院預期，成交量趨向穩定。
首先，外圍宏觀經濟環境預期不樂觀，短期會延緩一些置業者入市；其次，前期積累購房需求逐步消化，緊迫的購買需求有所減少；第三，一些業主短期存在觀望，偏向繼續持有房產。因此，從宏觀經濟環境、供需雙方意願分析，成交持續增長難以維持，市場開始進入平穩的態勢。但是，基於3月「前低後高」，全月市場拉平對比，4月整體預計會小幅增長，其中改善換房置業、中高端市場或成交增加。
事實上，3月深圳二手房成交量已恢復正常。深圳市住建局數據顯示，3月二手房全市網籤8462套，二手住宅8008套，較2月份大幅回升，不少前幾月籤約的房源延後至3月份辦理過戶等手續。
根據深圳貝殼研究院監測，剛需置業相對積極，從而帶動學區與改善置業入市，下半月顯著回溫。但是，實際市場較去年四季度的活躍時期仍有較大差距，目前僅僅恢復到正常水平，同時3月最後一周市場已經趨向穩定，未來市場預期不宜樂觀。
同時，深圳貝殼研究院預測，價格將總體穩定，分化增加。其一，房地產調控政策的不動搖，對穩定房價起到關鍵作用；其次，近期一些業主預期樂觀，掛牌價格偏高，卻未能獲得市場認可、成交，買賣雙方博弈依然存在；第三，市場存在分化，一些對未來預期擔憂與急售的業主，隨著市場趨向穩定，預計會出現一些「降價筍盤」。