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問:九叔你好,想諮詢一下理一理購房思路。目前深圳有2張房票,都是無房無貸,手上320萬,想選一套3-4房,遇上特別好的考慮適當增加50萬左右,兩人分別在梅林和竹子林工作,孩子明年上小學;偏向考慮新房,計劃遠洋天著和潤四誰先開就先選誰。但是如果這兩處都沒選上,備選方面思路就比較凌亂,目前在考慮的新房備選的有蓮塘帝景臺、布吉鈞豪mixpark、上塘中城宴華府、龍光玖悅臺(不知道還有沒有);二手房在景田、竹子林、前海、西麗、寶中、碧海,甚至龍華、坂田的新、舊二手房間觀察、猶豫。老公偏向舒適度,我又希望孩子上學、增值保值、上班交通可以兼顧,請九叔幫忙理理思路。
回答:你好,感謝讚賞!
1.羅湖基本上每個新盤開盤都會被加上舊改的概念,但零星的舊改對羅湖的城貌形成不了質的改變,更改不了城市發展趨勢;對整個羅湖的建議,非優質學位房不入。 布吉和羅湖這2個板塊在本輪上漲中跑輸大盤。 最靠近布吉的是羅湖,但羅湖居住的老深圳人一是不願意去這麼遠的郊區住,二是也基本沒啥錢投資(當年在羅湖起家的富人,基本都搬到香蜜湖或華僑城了;
留住羅湖的人沒賺多少錢,這幾年外貿生意也不好做,自己羅湖的房子也沒怎麼漲,非常苦逼); 且再加上羅湖產業不足,剛需不多,所以也沒有多少需求能外溢出去。
整個羅湖都處在沒落大周期,大勢如此,哪個盤也無法獨善其身。 現在買羅湖的人,或者是老羅湖,或者是看重配套學區錢又不多的剛需,你明顯是為了投資,投資就不要去羅湖湊熱鬧,除非是貪圖租售比高一些。
問:九叔你好,現有南山水木華庭一套三房,總價850萬,還有200多萬貸款,年收入80w左右。小孩4歲,準備考慮換學位房。水木華庭現有育才龍珠學校和南外桃源中學,不知道將來還有多少上漲空間?近期好學位房漲價幅度較大,現在換房補差價較大,想諮詢一下是繼續持有水木華庭過段時間換?還是直接換南山、福田的學位房?如果要近期換房,福田、南山3房的學位房有哪些推薦?希望能兼顧投資和小孩上學,目標價位1100w左右,感謝~
答:你好,水木華庭對口的學校在西麗版塊還行,在南山區屬於第三梯隊。 投資+自住,可以關注諾德國際 鼎太風華 雷 圳這些網紅盤 多淘淘筍 1000萬以上首選南山,福田關注CBD 香蜜湖板塊
問:九叔老師,非常欣賞您的眼光和分析,我2012年梅林二村一套三房自住,但在光明中心區工作,本來想買學位房,但今年初劃到梅香片區,因此小孩讀書沒有那麼緊張了,當然如果是深高,福 外更好,還有170w現金,購房可接受500萬以內,每個月月供1.7w以下,準備投資一個小房產,但是去年看了君悅閣和景尚雅苑450準備下手沒有成功,今年單價已經高達15萬以上了,不知道還能不能買 ,泰康軒,泰安軒,還是紫薇閣,南山,西麗或其他片區有沒有適合的,還是需要租金有保障,這樣月供不緊張。光明還能高位投資嗎?我感覺光明的租金也不高,而且實驗學校坂田部的成績也不好。我還是想買一些有升值空間的,五年後準備賣出繼續折騰。十分迷茫
答:你好,感謝讚賞! 對於很多剛需和投資客來說500萬是一個門檻,同時也是交易最為頻繁的價格區間。車公廟是深圳上班族的集中地,地鐵口500萬以內的房源,主要集中在泰安軒和泰康軒,而實際這兩個小區就是一個小區,共用一個小花園,類似於現在的一期和二期,一共三棟樓建築為1999年-2002年,小區全部都是小戶型,30㎡單間和一房一廳50㎡為主,以及少量小兩房60㎡,總價基本都在500以內。
優點:
第一:小區周邊生活配套較為齊全,下樓就是年輕人的聚集地十畝地,步行10分鐘就可以到達KK one等商業綜合體。
第二:距離車公廟和下沙地鐵口步行10分鐘以內均可到達,地鐵線路豐富,交通十分便利,福田南山工作的人群都比較適合。
第三:小區所屬初中為深圳四大名校之一的深圳高級中學,具有非常好的學位投資價值。
第四:附近沒有主幹道,非常安靜,高樓層視野較好。
缺點:
第一:小區花園基本等於沒有,沒有什麼公共活動區域。
第二:筒子樓,3電梯12-16戶,基本談不上什麼生活品質。
第三:大部分房間採光和戶型一般,樓道環境較差。 南山就不列舉了,南外大衝、南二外學府、育才、南海對應的小區很多。光明現在已經是高位了,除非有筍盤,投資不建議再入場。
問:九叔您好!目前情況:坪山招商花園房子剛賣,現金380萬在手,預算在福田區買500萬內的小三房,年收入15W左右,有貸款記錄,老家有一套月供2300,已掛盤,賣掉到手會有65萬左右成交需要時間,2個小孩大的在坪山實驗上4年級,小的一歲半,希望在福田華聯大廈近一點投資自住加學位,看過華強北、華強南、八卦嶺,或者付300萬5成首付,留60萬供房,重點以學位和自住投資為主,自住條件差一點都行。持有至少會有5年以上,可能持有12年也有可能(初中學位),華強北(荔園+紅嶺)雙11後漲幅20%且無房,華強南多數為老破舊博拆遷(南園+上步)八卦嶺戶型不理想,請九叔給些建議,謝謝!
答:大漲之後無窪地 總價500內還能買的板塊也只有保稅區了 如果能接受投住分離,其實沙井的海岸城是個不錯的選擇。
問:九叔你好!目前東莞生活工作,計劃3年後去深圳生活,兩個小孩,大的3年後讀初一。現有資金500萬(深圳首付需要5成)有兩種選擇:1隻能買一套寶中的海納公館二期小四房。2.同時買兩套一套光明玖龍臺小4房和龍崗大運都會中央投資一套2房。不用考慮上班因素。從自住和投資角度,您覺得哪種選擇更好?或您可否建議更好購房方案?謝謝!
答:你的購房思路被局限了,500w資金,實際你的現金流情況也應該不錯,五成首付買到的總資產太少,海納不算是個上上選,九龍臺和頤安都會就更長周期了,也不能滿足你小孩的教育訴求,你的購房方案需要花時間進行多次溝通和詳細制定。