問答內容精選至 「深圳十三房」公號, 請關注進行提問
問：十三大大好，我工作5年，來深2年，女友在福田有一個59平的小兩房，滿2年，今年想在結婚前，出租女友的房子，再用本人的額度再買一套小房子，作為輔助資產（這樣我們兩供應兩套房，也不會太影響我們的生活質量），因為工作考慮，目前主要考慮南山，想問下南山總價450的房子，有哪些小區值得推薦？兩人均是90後，積蓄不多，年收入共100萬左右，想問下是否有更好的房產操作方式？
答：你好，思路沒有問題，房票用完再領證。南山工作可以重點關注南山。 南山總價450萬，以下特點的房子在南山是比較走俏的： 1. 比較新，最好05年以後，可以無小區 2. 去工作地點方便：這裡包括南北科技園&後海 3.最好帶有中上等學位 典型代表可以參考松坪村和南荔苑等。小戶型價格上漲會推動中大戶型的價格上漲，雖然不一定有成交，但帳面上去了。 受眾面之眾，其實就是在紅海裡競爭，只需要在意之前列出的條件就可以，至少不落後。
問：我單獨擁有一套寶安外國語小學和寶安中學的雙學位房（三房），在洪浪北路豐華苑。工作生活在福田南山寶安，雙學位對我的孩子在五年後不再需要。現在計劃購置另一套四房作為投資，底線是五年後賣不到好價錢可以自住改善。我的投資房接盤對象是對住房有改善需求的小中產剛需房（學位房太貴放到次要，自住舒適為主），我認為以後的二孩趨勢，小四房雖比不上學位房熱銷，但會算是下一個半剛需。現有計劃是：能有三成的票，首付200萬，房總價600萬左右的四房。這個價格在寶安福田南山已經撬不動。我只能重點看布吉、鹽田、龍崗和坪山的新盤。目前，對布吉片區和佳兆業鹽田城市廣場比較看好。請問對於我的想法，十三大大如何點評和建議？
答：你好，每個市場都有它存在的價值，滿足特定人群的需求。 投資時機也會在不同的市場間輪動，因為各個發展要素在時間上的不均衡，有快有慢。 因為現在市場上1、2房太多，3、4房，5678房太少。 那剛需選擇那麼多，那到底什麼樣的房子才適合這樣的剛需剛改人群呢？ 我們之前做過數據統計，龍崗是剛需的寶地，70-90㎡之間的房源新增量是寶安、南山、龍華的兩倍之多。近年甚至開始有做四房的趨勢。 如果說深圳緊湊三房最剛需，那麼緊湊四房就是深圳的洪荒之力！ 但是估計 鹽田 坪山這幾個板塊，並不看好。 鹽田佳兆業廣場是我比較認可的一個樓盤，但是，買這個樓盤是有前提的，就是兼一定的自住需求。 佳兆業城廣所在的鹽田港區，明年地鐵開通，港區還有待開發土地資源還有增量，加上鹽田近幾年被過分遺忘，港區次新不過三萬多，這三項綜合起來是有補漲空間的，升值潛力很可能比不上西部某些熱點片區，但跑平大盤是沒問題的，但是投資並非好的選擇。 布吉和大運相對好一些。 百鴿籠承接羅湖的改善外溢，石芽嶺承接布吉的改善人群，這兩個區域都可以買。
問：你好，我在17年下半年包稅費總價320萬不到，入手羅湖螺嶺外國語60多平小兩房，漲價不多，大概只漲了40萬。19年10月底定了大運新盤87平四房兩衛吉祥裡，高贈送總價450多萬，目前貸款沒下來，請問疫情情況下是否要考慮退房。目前考慮還是到羅湖讀螺嶺小學，那麼吉祥裡房子就不能自住了，這房子上漲空間怎樣，房子贈送高，地鐵，學位，商業都有，離市區稍遠。如果到吉祥裡讀小學，螺嶺學位房賣掉，也賺不到錢，漲幅都貼利息了。請問我是兩套保留呢，還是退掉買的新房，或者賣掉舊房子？
答：你好，大運屬於東部的亮點，長遠看還不錯，但是短期發展不如西部。 考慮學區可以保留羅湖，退掉吉祥裡，換到福田 南山和寶安的熱門板塊。
問：十三老師 我現在在深圳有一套130蛇口房子 總價1400萬左右 長沙190平米房 總價450萬左右 兩個加起來還有250萬貸款未還 我年收入在170萬到200萬之間 有公司股權700萬（真金白銀買的股權，不能動，因為每年可以分紅） A股股票250萬左右，現金100萬，我想給兒子（還小）買個房 不知道現在買合適不 買哪裡、多大的合適 能跑贏大市和股市麼？
答：你好，感謝讚賞！ 蛇口房子可以考慮加按揭，融資繼續加倉。 現金350，可以入手總價1000以上的盤，參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型）
問：老師您好，感謝您的答覆！再請教一下：傳統的實驗、高級中學的學位房，房子老舊，但單價持續上漲，特別是小戶型，目前單價都在11萬至13萬。例如：帶東海實驗小學+高級中學初中學位的財富廣場；只帶高級中學初中學位的泰安軒和泰康軒；帶百花小學+實驗中學初中的賽格工業區，帶荔園小學+實驗中學學位的核電花園。是否依然是學位房投資的首選，入手並持有3-5年？ 謝謝
答：你好，感謝讚賞！ 深圳最低總價的入門學區房漲的最好 學位房和普通房其實是兩種買法，購房的群體也不盡相同，由於其不確定性，學位房適合短線愛折騰的人群，因為要經常性的調倉，普通次新三房更適合長持。 學位房只要成績不遭遇滑鐵盧，每年都會潤物細無聲的漲，而普通房多是看天吃飯的，利好落地了或者風來了就漲一波，風停了就歇一會，所以究竟哪個更好還是要看成績走勢。 優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，近幾年羅湖的學區已經在衰落了，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。 短期內可以入手，但是不適合長線持有。 多關注樓盤的流動性 換手率等等因素。
問：十三老師好，之前向你提問過，龍崗360萬的房子，90萬貸款，想置換學位保值的房子。考慮置換羅湖螺嶺只有小學還不錯且房子偏舊，想仍然在龍崗選擇。考慮龍崗外國語的綠景大公館、中森雙子座，深圳中學龍崗初級的萬科翰鄰城、招商依山郡，龍崗實驗的學府道，從投資保值的角度，請幫忙分析一下，如何選擇好？龍崗片區有哪些地段值得投資？萬分感謝！
答：你好，感謝讚賞！ 龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級。 如果考慮孩子讀書同時資金有限，可以買，但如果資金量夠，我建議買依山郡，性價比高。 但是依山郡由於不是九年一貫制，所以反而在龍崗受歡迎度不如龍外。 這個看你自己權衡了。
問：老師好！總價500萬在南山有好的樓盤推薦嗎？房票不易，娃六年後上初中，想兼顧學位和投資，感謝！
答：南山口碑不錯的小學有育才一小，二小，麒麟小學，文華學校，荔林小學，科苑小學，學府二小，北師大南山附小等。按照這個範圍淘淘小戶型。 南山小學水準略弱於福田，和中學一起才能帶動房價。 但是上一波都漲的太狠了，現在只能淘淘筍。 鼎太風華、諾德國際的一房，兩房重點關注。
問：球主，你好。個人情況：41歲，夫妻雙方穩定工作，家庭年收入60，深圳兩套房，市值1700，一套有欠款公積金90和銀行50。現有資金60，想再買一套，父母深戶，還有一個名額。請問購買片區，價位，如何操作比較好？期待球主的回覆，感謝！
答：你好，以你們的目前融資能力和收入狀況，選籌範圍跨度非常大。 500-1500左右的產品都可以關注，重點看你們的風險偏好。 2個思路： 1.深圳入手一套1000萬以上的大標。 2.深圳入手一套剛需盤投資，剩餘資金去其他一線城市加倉，比如北京 上海（破限購都好解決），再入手一套剛需盤作為資產對衝。 長三角，珠三角和京津冀不是同類產品，漲幅輪動順序也不一樣，分散風險。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。
問：老師您好，計劃首付160-170萬左右，總價500萬左右，考慮三房，剛需首套自住，目前在關注大運這個板塊，請問在一路向西的大背景下，大運板塊是否值得入手，另外之前有關注星河時代這個盤，請問這個盤學位怎麼樣，較陽光天健城等四大神盤相比如何？在總價相當的情況下，是否有其他樓盤推薦？謝謝！
答：您好，感謝大額讚賞！ 不能買龍崗已經成為一種政治正確，不推薦龍崗這個區域原因在於： 1.產業薄弱，高收入人群少 2.二手房存量大 3.距離主要CBD距離較遠（主要集中在南山、福田） 第一高樓最快也要到2024年，大學城對房價的影響也微乎其微，因為大學生是不買房的，住宿舍的，地鐵開通後對房價的漲幅也很有限，因為未來的中心依舊會是福田南山前海，特別是前海，對企業的吸附力很大，多中心格局規劃雖好，但資源有限。 如果想買龍崗不跑輸，推薦購買龍崗兩個學區房：深中龍初、龍崗外國語 對應樓盤：招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城 綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座 從小區來看，星河時代的綜合指數最高，雙拼房不好轉手但是自用性價比高。 未來多條地鐵交匯，旁邊商業舉步可達，學校雖然不會加分，但是也不會減分，大運為龍崗體制內人群競相購置之地，生源肯定沒有問題。 有這麼一句雞湯，身邊有些人看似走在你的前面，也有些人走在後面，但其實我們每個人都有自己的TIME ZONE，我們都在自己的時區裡成長，是不是有點像我們的房價呢？壹城中心一邊倒不能買的聲音還言猶在耳，今時今日它的房價已經起來了，而且漲得毫不輸人。太古城漲的時候，華潤城還是個小弟，而今也悄然跟上去了。深圳灣爆發的時候，寶中表現還差強人意，如今也藉機崛起了。都說只能買西部的時候，上塘的500萬也不知不覺變600萬了，所以其實我們需要甄別的是產品坑，一些沒有底層邏輯支撐的戶型以及一些過氣的老舊碟片區。 事實上，放在一個五年的周期裡，大部分的房子，價格差並沒有那麼大。 一定要買適合我們的，一雙鞋子我們穿得越舒服，我們越能走更遠的路，房子亦是如此。
問：十三老師好，今年深圳房價行情怎麼樣？是漲還是跌？想換一套學位房，因為指標及資金問題，賣了才能買，所以想請教幾月賣比較合適幾月份買比較合適，賣的房在南山華僑城，想買的房在南山南外高新分部，漲的快了怕踏空，糾結中，求指教！
答：你好，置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的概率比較大，那麼就啟動置換流程，開始賣房。賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷籤字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。 這裡的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。 深圳的上漲還在繼續，從西部會逐漸蔓延至中部和東部。
問：十三老師您好，我現在有一套星海名城三期的2房，想置換一套。總價控制在1000萬左右的，主要在南山區看，希望樓齡在10年以內的。主要用來自住，現在沒有孩子，所以不用現在就有好學位的，但希望能跟著增值，有一定投資價值。我現在關注的片區主要在西麗，前海和蛇口。西麗的話可以買大一些舒適一些的，前海蛇口就只能買比較舊和小的，這三個區域您怎麼看？有什麼推薦的樓盤嗎？
答：南山的板塊基本都分析過，大體是:南山無窪地！ 能炒作得地方，都被翻來覆去炒了幾遍： 1.西麗、大學城，新盤多，價格貴； 2.深圳灣，海景，學校，新盤，豪宅區，貴 3.後海，學區房； 4.蛇口，樓齡分化； 5.南油、南中，短期改造無望； 6.科技園，價格貴； 7.前海，我倒是覺得前海的價格還沒有完全透支，700-800萬看看前海那幾個盤吧; 南山的置業思路就是：花園人車分流次新潛力學位，然後最後一點也是最重要的：一定買筍盤！ 至於西麗這個地段，總體不錯，有高鐵站、留仙洞的規劃，但是缺乏學位支撐，南山發展主方向是南邊，西麗未來還是不如前海後海蛇口的。 選籌參考星球內往期推薦的樓盤
問：目前有一套自住在桃源居複式，目前還有一套名額，明年底有一個首付名額，年薪稅後200萬，沙井搶過華強城和卓越都落空，還想在南山或寶中買一套，有什麼可以推薦？以及先買南山或寶中的還是先買沙井的？沙井海岸城不知道到時候能搶到不？搶這種新房有什麼技巧沒？
答：海岸城學位好，學校的因素會加分。 雖然學校還沒有完全確定，但是如果真的引進名校在那裡剛需還是會瘋搶的。 如果能找找內部關係，或者交點茶水費，可能會更容易搶到。 建議海岸城和南山 寶中的二手降價盤同時關注。可以說說你的房票和資金情況再做精準的推薦。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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