今天就和大家來說一說在簽訂建築合同 (building contracts) 的時候值得注意的幾個方面：
在昆州建築合同一共有2種：
1、澳大利亞房建業協會住宅建築合同HIA Residential Building Contract （首頁樣本如下）：
2、昆州建築商協會住宅建築合同Master Builders Residential Building Contract （首頁樣本如下）：
無論是什麼樣子的交易或者商業行為，合同是主體。
任何情況下，發生爭議時首先要看的就是當時簽署的合同。
絕大多數的業主（owners）簽訂合同的目的就是鎖定價格，其實在建築行業裡面合同價格的變動是很常見的，在很多情況下合同價都會發生變化，比如：
a、Planning and building approvals申請建築許可中產生的一些費用——包括並不僅限於土地過戶註冊費，建築許可申請費等；
b、a survey being required測量師的費用——如果建築商認為土地是邊界不是清晰，無法斷定邊界等情況，業主需要提供土地邊界面積的測量報告（Survey）；
c、a consultant being engaged 土地下面有非土壤或者泥土的巖石，需要請相關人士檢測土壤成分的費用。這時候移除巖石的費用也是合同價之外的費用；
d、an increase in a tax, charge or levy稅率的改變 —— 建築合同這種行為屬於提供一種服務和建築材料，需要繳納相關稅費，最典型的就是消費和服務稅GST。那麼稅率有所變化的情況下，合同價也會相應的變化；
e、variations to the building works建築的內容有所改變——合同雙方不論是哪一方需要更改最初約定的建築範圍，合同價都將受到影響。舉例來講，最常見的業主在簽訂合同後想增加一個陽臺、車位或者改變房子的入口等；
f、an adjustment for prime cost items and provisional sum items其他合同中未約定的物件價格和在簽訂合同時不能預計的建築內容和材料-在一般情況下，合同中也會註明一些合同價不包括的建築內容，比如園藝綠化（landscaping）等。
合同中會有這樣一個警示（Warning）的條款來警示業主建築合同價格未必是固定價格，有一些因素會導致整個合同價的變化：
相關法律規定，在建築工程開始之前最多建築商可以收取的定金或者首付為總共合同價的5%。
一般情況下，建築合同中需要寫明建築商的牌照號碼（Builder’s Licence Number）。
這個建築商的牌照是不是有效可以在昆士蘭建築委員會的的官方網站上進行查詢。
網址如下：
https://www.qbcc.qld.gov.au/licensee-search
合同裡面會標註整個建築的的工期Construction Period 和 Date of Commencement，裡面對於這兩個條款有詳細的解釋：
建築工期Construction Period：
●Allowance for working days：允許的工作時間
●Delay as a result of inclement weather allowance：因為天氣原因造成的工期拖延時間
●Allowance for non-working Days (Saturdays, Sundays, Public Holidays)：不工作的時間（週末及公共假期）
開工時間Date of Commencement：
這裡一般都會在合同的附件裡面有相關條款：通常是建築商拿到條款內要求的文件之後的10天內就需要開工。
需要的文件包括：買家有能力支付建築合同款項的證明，建築審批信，或者是貸款機構的貸款合同，以及工程師廚具的施工明細以及確認信。
建築合同裡會標註具體付款方式明細，對於標準的建築合同，首期訂金不能超過合同價的5%。
除了首期訂金的5%，其餘款項分5個階段支付，並且會給出具體金額。
黃Sir以昆州建築商協會住宅建築合同為例：
●地基期：15%
●框架期：20%
●裝修期：25%
●修繕器：20%
●實際交房期：15%
合同裡面的特別條款 special conditions
這裡建築商會把標準合同之外的責任全部列舉出來，會告知買家，除了政府標準合同之外，哪些服務是包括在合同價內，哪些合同是不包的（比如煤氣罐的費用，建築期間用電的費用，政府收取的電力接通費，以及政府在建房期間收取的市政管理費）通常這部分的費用不會很高。
但是列出來也是給買家提醒：有些費用在土地交割之後就是買家自己需要承擔了，建築商是不會替買家掏腰包支付賬單的。
以上這些都是比較偏學術的分析合同中需要注意的事項，比較生澀，所以黃Sir總結了一些建築合同的常見問題供大家參考：
如果建造商未能在合同規定時間內完成建造工程，我能得到相應的賠償嗎？
一般來說，若未能在合同規定時間內竣工，業主有權利按照相應合同條款要求建造商賠償逾期違約金。
但需要注意的是，合同中通常會考慮到由於非建築商的原因（例如不可抗力因素、惡劣天氣或是社會罷工等）可能導致的施工延期，並在預計完工日期與完工日期之間提供一個緩衝期。
建造商能夠在未知會我的情況下使用合同規定外的建築材料嗎？
不能。建造商必須就更換材料之要求出具書面通知，並取得業主的同意書及簽名。
需要注意的是，雖然業主有權利拒絕更換材料，但如果建築商是根據建築相關法律要求提出更改，業主不可無理拒絕。
如果我在入住後發現房子存在缺陷、甚至導致不宜居住，我該怎麼辦？
一般情況下，開發商/建築商會在合同條款中提供「維修期」 （常見的為三個月），買家在維修期內如果發現輕微瑕疵如窗臺漏水，可以向開發商或建築商提出申請，他們會在合理時間內進行修復。
另外，澳洲各州法例規定了「法定質保期」，在新州，居民住宅的結構性或重大瑕疵（如結構開裂）的質保期為竣工之日起的6年。
業主並不需要預先支付合同全款。在建造工程開始之前建造商只可收取部分合同價格作為定金或首付。
剩餘款項將按照建造進度支付，即在施工過程中的不同階段，建造商會知會業主其已完成的進度並出具與建造進度相對應的書面付費通知，業主按照進度階段性付款。
如果房屋的最終呈現與建造計劃有出入/不符，我該怎麼辦？
如果竣工後的建築與雙方最初協定的建造計劃/設計不同，業主可以向具有管轄權的州仲裁法庭提出投訴，法庭將根據其建築本身的價值及雙方提供的證據進行評估。如果仲裁庭成功調解，法庭可要求建造商對建築免費修正缺陷或向業主支付賠償。
除了文章中提及的要點，複雜的建築合同還可能暗藏其他玄機，如果您需要專業細緻的合同解釋，或者對澳洲房產交易有任何疑問，歡迎您隨時聯繫黃Sir，會為您提供專業、及時、有效的意見。
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