我是北京房姐，房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請私信提問
提問：公司房產什麼情況下只能通過拍賣變現？看到一個拍賣公司要拍賣的房子，打電話問了下，說是公司房產，稅高，不是法拍，沒有抵押，產權清晰，公司要變現所以委託拍賣，我問怎麼不通過中介賣二手房呢，拍賣行說只能拍賣，也說不清到底什麼原因，可我在貝殼上也看過一些二手房，也是公司房產的，多交稅也能交易啊，這種會不會有什麼坑啊？
回答：債權人有權進行處置，無法處置的情況下，再進入拍賣變現流程。 法拍房是一坑； 公司產權是另一坑。 還在提問的階段，新人去碰這樣的單子，大概率一定被坑，人財兩空，糾紛不斷。
提問：房姐好，子彈600-700，在研究你提過的tty頂復，將來若不自住，請問暴擊的機會點是怎樣？想學習您的眼光和解析。謝謝！另，280平的頂復，會不會出不了手呢？對房齡有點擔憂。
回答：天通苑大面積低單價，原理很簡單，就是價值低估。 140以下，單價3.8萬，200平單價2.6萬，價格差不合理，最終會價值回歸，是一個套利機會。流動性是必然要犧牲的，所以要做長持準備。
提問：你好，新人首問，我在瀋陽工作和生活，單身月入2W，持瀋北融創三居一套（2022.12交房，貸款60萬），自住丁香湖萬科2居一套（有貸款，持本小區4個地下車位），手頭無存款。計劃賣掉目前自住萬科2居及車位，手裡會有現金150萬左右，下一步怎麼操作比較好呢？ 我自己的方案： 1，珠海西區一套，總價170以內，首付50%；然後瀋陽同小區二手購入一套，總價160以內，首付30%。 2.瀋陽新房一套，同小區二手一套。 希望聽聽您的想法和建議，包括配置方案，入手順序，貸款操作，後續出租和出售策略，感謝[抱拳]
回答：珠海不買，人口不夠，政策雞血之類的，有多少確定性也不知道，珠海跟深圳同樣經濟特區，這麼多年下來，天差地別。 瀋陽未來依然有上漲空間，而且你本土作戰會更好。 不建議選擇同小區 配置分散會更合適，關注瀋北板塊的富力 新湖 恆大 其次瀋陽二手房選籌儘量選擇10年內的次新盤，二環內瀋河區南塔、泉園、萬柳、方家欄、北站、老市府、大西、金融中心，三環內的於洪新城，依然是被嚴重低估的板塊，可以重點淘筍。
提問：房姐南三環的房子是否只有居住的價值？三年內有投資的價值嗎？
回答：首先，南三環欠缺一個明確的定義。 南三環以北到南二環，南三環以南到十號線，十號線以南到南四環，都存在明顯差異，如果選籌進行到細化的階段，這三個不同的地段，要分開來算。 南三環優劣並存，不存在「只有居住的價值」。 玉林、開陽、西羅園、永外、方莊，二三環中間大多屬於老地段和固化地段，相對居住投資都不太優。 十號線以北，草橋、角門、馬家堡、宋家莊等地都有不錯的居住投資相宜標的，但是更西側的玉泉營和更東側的成壽寺兩側，環境和地段價值又迅速下跌。 而南四環至十號線之間區域，由於地段的原有面貌不同，有例如公益西橋周邊有平整的居住區，而馬家樓、花鄉、大紅門肖村等地，要麼環境混亂要麼沒有住宅，存在具體分化的差異。 在北京買房，宏觀的分析作用是幫助你儘快縮小範圍，快速對比選擇； 最終的選籌，房姐建議一定要看每一套具體的房子本身
提問：===緊急求助=== 畢業三年，京戶，工作在順義，打算買個2居，兼顧結婚和孩子能上學的，總預算550左右 為了工作交通方便，目前看的是望京區域 現在看了幾套望京新城的，戶型可以接受，交通也還行，550，90平； 但學區方面比較疑惑： 1. 對口學校有望京新城幼兒園和白家莊小學（望京新城校區），初中好像不太行，首師大附屬實驗中學。這個組合是不是不太好？ 2. 如果以朝陽2居，550-600預算，在此基礎上最合適的學區房選擇是哪裡？ 最近就要決定了很著急！非常感謝！
回答：1. 望京新城屬於標準的老破大，當年是望京剛出道的標杆盤，目前自然有不少韓國人業主，各種小店餐廳超市遍布小區，生活配套非常的方便。 無奈產品實在隔了兩個時代，加上大社區維護起來比較困難外立面顯得比較破，品質是缺點，學區屬性也很一般。 2. 望京南湖東園二區比較適合你們，是望京的學區，買個兩居沒問題
提問：天津有房兩套，市價都在100-120之間，手上子彈大概100，天津戶口所以至少得保留一套房，孩子戶口也在天津。月能承擔房貸2w，北京有套商住大一居。孩子現在三歲，出於教育考慮，現在想再買一套小兩居。我和老公都在北京穩定工作，目前糾結房子怎麼買，買哪裡。
回答：1. 天津出一套，能有200的子彈。北京的商住也沒有長持的價值，但你短期應該出不掉。 2. 200的子彈考慮學區房，選籌建議看 芍藥居（人大附），慧忠裡（朝外）安慧北裡X園（陳經綸嘉銘西校）。 3. 你首套二貸並不能貸足，建議全款抵押的方式入，可看到總價500上下的標的
提問：房姐您好： 我手中有300萬，本人不能貸款，現在名下有回遷房但沒下房本，等於首套無房看了好幾的方向的房子 1.勁松一區老房1979年的40平米300萬租金4000+但是房齡太老以後不好出手。 2.新宮南庭新苑全款加稅費300萬60平米，但是小區環境差租金低即便是4000元僅鏈家出租房有50多套都沒租出去，空置率太高，但是房齡新今後19號線通車升值空間大不大。
3.贏海瀛海家園稅費+房價300萬環境好，出租3800，空置率一般吧房齡新離亦莊近好租一些.但是就一個地鐵做支撐。 4.亦莊貴園南裡290萬租金4000+環境好6層板樓.房齡2002年的無電梯。 5.常營首開暢心園的房子，年代新些，小區環境一樣亂，但是租金高，空置率低好出租，就是要交70%的稅自採暖一套一居室50平米就要280萬租金4600元.因為是全款做低網籤，所以感覺還能接受 6.還有和義東裡西裡的房子南中軸路有規劃，有升值空間和投資價值嗎 我不住純投資，或許兩年或者五年就出手，哪個升值快些並能保值，看了好多地方找不到方向，請您指點該如何選擇或者您給推薦幾個樓盤 謝謝啦
回答：你好，這幾個樓盤對比，優先常營首開暢心園。 勁松老公房的房齡太老，影響流動性。 瀛海家園已經超過我們圈定的遠郊區域。 南中軸完全實現徹底翻身，但現在還是個遙遠的願景。
提問：房姐好！目前在海澱有一套200多平米的學區房，價格1700左右，2004年的一手房，沒有貸款和抵押，房子位置非常好！掛了一段時間了沒出手，一方面價格不理想，另一方面主要是不捨得。但孩子長大了，需要買房子，目前手裡子彈不多。我和老公都在西邊工作，孩子在東邊工作。目前家庭月收入5萬左右，在南方海邊有一套100萬的房子。請教您應該如何利用我們手裡的房子來滿足需求呢？一是最好有個學區房，二是給孩子出一套房子。謝謝您！
回答：1. 一換二 建議 一套選豐臺品質自住房兼顧保值，孩子選擇朝陽板塊主要看望京或者CBD、朝青 具體需要知道預算再看樓盤 2. 保留現有房產自住，然後抵押掉給孩子在朝陽購入一套，根據家庭流水抵押出500-600比較合適，過多還款壓力會較大
提問：房姐好，新人首問 諮詢1：本人2016年買第一套房，當年貸款利率4.9%且打8.8折，現在是否應該轉成LPR？如何操作？ 諮詢2:計劃買第二套房：定位（北京）世華泊郡的回遷房，想問下，這個小區的回遷房的價格走勢（現6.28萬\/平）？買這個回遷房是否有什麼風險，我留意哪些？（比如小孩上學？再次交易時？） 諮詢3：看中世華泊郡總價660w，106平小三居回遷房可交易，南北通透戶型，是否值得上車。如果上車，我的子彈300，是否應該採取抵押貸？
回答：1. 轉lpr吧，現在在手機app就能操作，或者直接電話問下銀行 2. 購買回遷房關注一下稅費，另外就是周邊居民素質的問題，其它沒什麼 3. 這個可以考慮，建議走全款抵押
提問：你好姐，我30未婚，買清河強佑126新房，1000全款，因為貸款貸不出多少錢，且喜歡新房常住，圖海澱的戶口，這地方合適嗎？
回答：強佑從投資角度看是迴避 你未婚其實暫時不用考慮學區，入手那麼強佑，加上全款入手，買完大概率是這輩子資產很難再翻動 如果是自住，喜歡清河的環境可以考慮入手，建議用上槓桿。 做好心理準備，長遠看跑輸大盤。
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