【編者按】物業行業正高速發展，衝規模已成物企共識。樂居財經推出「物企圈地運動」系列，透過頻發的收併購動作，復盤上市物企規模擴張之路。本期關注：時代鄰裡。
文/樂居財經研究院 楊倩
2019年底上市，僅7個月就配股抽水，時代鄰裡似乎急著用錢。
剛剛，時代鄰裡完成了7700萬股配售，募集淨額約7.796億港元，成為2020年通過配股募資的第七家上市物企，募資規模僅次於綠城服務和永升生活服務。
與其他物企不同，時代鄰裡對募資用途的規劃更加具體：擬將認購事項所得款項淨額中，所得款項淨額約90%用作潛在戰略投資及收購機會；及所得款項淨額約10%用作集團一般營運資金。而上市之時，時代鄰裡擬將上市募資所得淨額，約65%或約4.598億元用於戰略性收購及投資。
資本市場兩次「供血」，目標直指收併購，時代鄰裡的「胃口」有多大？
今年3月，時代鄰裡行政總裁王萌曾在業績會上透露，未來將加大併購，並考慮向上下遊延伸。2020年至2022年的三年內，計劃收購4家或8家物管公司，收購4家提供電梯相關服務的公司、1家提供清潔服務的公司及2家提供市政環衛服務的公司。
燒錢的收併購
2020年，時代鄰裡正按計劃推進。截至7月20日，時代鄰裡年內發生3筆收購。其中規模最大的一筆是收購上海科箭物業服務有限公司51%股權，交易對價高達2.34億元。
科箭物業成立於2009年，總部位於上海，是工業物流地產物業管理領域的標杆企業，在2018年和2019年連續兩年被評為「中國物業服務百強企業」。截至2019年末，該公司在管項目217個，在管面積約1600萬平方米，分布於18個省和直轄市，約70%在管項目位於江浙滬等區域。
為了獲取優質資產，時代鄰裡花了大價錢。公告顯示，上海科箭物業淨資產為3750萬元，按此計算，收購溢價已超過5倍。這筆高溢價收購，究竟劃不划算？收購完成後，時代鄰裡補強了華東、華中及西南的區域布局、增加市場佔有率，更重要的是，實現了進軍工業物流地產物業管理領域，和現有業態充分互補，藉此提高本身估值。
高溢價帶來高風險，為對衝業績風險，賣方、擔保人及少數股東向時代鄰裡作出承諾，上海科箭物業於2020年、2021年和2022年將取得除稅後淨溢利分別為3133.9萬港元、3447.29萬港元和3792.02萬港元。
另外兩筆收購，時代鄰裡吞掉了兩家廣州小型物管公司。5月11日，公告收購廣州市耀城物業管理有限公司100%股權，總代價約1486.81萬元。截至 2019年12月底，耀城物業在管項目27個，在管面積大約243萬平方米，其中約94%在管面積為供電系統單位；3月24日，公告收購廣州市浩晴物業管理有限公司100%股權及200萬元股東貸款，總代價為3272.30萬元。截至2019年底，淨資產值約1107.75萬元，收購的溢價率近200%。
在時代鄰裡上半年的收購之路上，出現過一個小插曲，跑馬圈地差點「出圈」。4月9日，時代鄰裡公告擬收購時代中國控股旗下的小貸公司70%股權，代價為1.42億元。這家公司主要向廣州市從事向中小微型企業或個人提供小額信貸的業務。2018-2019兩個年度，該公司各年經審核淨資產值分別約為2.22億元及2.03億元。但兩周之後，時代鄰裡突然宣布終止收購。公告稱，「公司會繼續積極尋求適當的收購機會，擴大本集團的主營業務規模，從而為股東創造更大的價值。」
這筆計劃外的收購雖未成行，但可以看出，除傳統物管服務之外，時代鄰裡還有「涉金」野心。如果這筆收購沒有終止，時代鄰裡收購將花費4.24億元，幾乎是上市募資中擬用於收購的全部金額。
想做2020上市物企併購王？
體量不大的時代鄰裡，好像「胃口」不小。上半年，時代鄰裡已經燒了2.82億元用於收購，而從此次配股募資用途來看，募資淨額約90%或7.02億港元擬用作潛在戰略投資及收購，這筆「收購備用金」遠大於前者。這是否意味著，下半年時代鄰裡的收購還會加速？
從目前已公開披露的收併購情況來看，時代鄰裡的收購數量已達3家，在上市物企中位列第一。其中，上海科箭物業和廣州耀城物業合計貢獻在管面積1843萬平方米。而截至2019年底，時代鄰裡物業管理項目（不包括市政環衛項目）在管面積約3840萬平方米。不算未披露數據的廣州浩晴物業，2020年上半年，時代鄰裡物業管理項目在管面積已較2019年底增長近50%。
時代鄰裡預計，2020年將會新增管理面積2800萬平方米，其中500萬平方米來自其兄弟公司時代中國，這意味著今年將有2300萬平方米管理面積來自於第三方拓展及收併購。
衝規模的代價
收併購只是第一步，整合資源、提升運營效率，藉此實現業績增長才是目的。但從經營數據來看，衝規模過程中，時代鄰裡付出了一點代價。
2019年，時代鄰裡收購了廣州東康物業、清遠榮泰及佛山宜信3家公司，獲得1386.4萬平方米建築面積。隨著規模擴張，2019年營收、毛利潤均有超過50%的增長，但盈利能力大幅下滑。2019年淨資產收益率（攤薄）驟降約50個百分點至10.75%，在上市物企中排名第24位；2019年淨利率下滑至8.81%，在上市物企中排名第21位。
時代鄰裡有明確的目標，2020年，保持去年的增長速度，即合約建築面積翻倍；2021年，管理規模過億平方米。但需要思考的是，如何能夠保質保量的實現規模擴張？
截至2019年底，時代鄰裡在管項目共229個，總合約建築面積5800萬平方米，較去年同期的2770萬平方米大幅增長109.4%。總在管建築面積達到4650萬平方米，其中，有223個在管物業管理服務項目，物業管理在管總建築面積逾3840萬平方米，以及6個在管建築面積約810萬平方米的市政環衛項目。