作者：駿威
來源：首條財經-首財研究院
2020年，房企加速變革。
無論新冠疫情，還是三條紅線，對房地產固有的金融屬性都帶來強衝擊。規模打法已過時，面對周期輪動、質量格局重塑，一個靈魂發問：行業該往哪裡去？企業價值藍海又在哪裡？
梳理方針政策走勢，推動產業升級、新型城鎮化建設、現代都市圈培育、城鄉融合發展......，熱點關鍵詞重疊交織中，產城深度融合已是一條鮮明主線。
善馭大勢者，謂之雄！誰是卡位主角？
細品各大房企實操表現，華夏幸福映入眼帘。
01
升降之間 半年報抗性滿滿 198.44 億元
半年報，很能說明問題。
2020年8月28日，華夏幸福公布2020年半年報：營收373.72億元，其中六成以上來自環北京以外區域；歸母淨利潤60.62億元，淨利潤率16.2%。
負債率也有圈點之處：資產負債率83.1%，同比去年下降5%，比年初下降0.76%，持續下降切合行業大勢。
此外，期內管理費用率為 6.9%，較上年同期下降 0.4%，銷售費用率 1.6%，較上年同期下降 0.6 %。
升降之間，業績成色已不用贅述。而其之所以抗性滿滿、逆勢而上，正是前文的產城卡位力量。
用數據說話，產業新城業務上，華夏幸福繼續高增：園區結算收入額 198.44 億元，同比增長 45.68%，整體收入佔比首超房地產業務。
其中，產業服務收入 132.09 億元，同比增長 11.24%，環北京以外區域新增產業服務收入 102.38 億元，同比增長 16.69%。
公開信息顯示，華夏幸福產業新城已布局3個高能核心都市圈、3個高潛核心都市圈及其他潛力核心都市圈，新增籤約投資總額624.6億元，引入企業176家，平均新籤約投資額同比增長10.7%。
更可貴的是，頻頻大動作下，產業新城及相關業務現金流情況穩中向優，經營性現金流量淨流出額減少91 億元。
02
強勢吸虹 平臺式賦能有多強大？
當然，僅憑數據，還是有些管中窺豹，難透產業新城業務的稀缺之處。
來感受下一線實操。
即使新冠肆虐，也沒擋住華夏幸福的深耕腳步。
2020年上半年，華夏幸福多個百億產業大項目進展迅速：
一期投資160億元的泰嘉光電超薄玻璃基板深加工項目開工；
投資135億元的欣旺達動力電池項目在南京量產；
計劃總投資105.8億元的亞瑟醫藥、總投資50億元的協鑫集成等企業實現籤約；
河北固安新型顯示特色產業基地，入選國家火炬特色產業基地；
大廠影視眾創空間獲頒國家備案眾創空間；
......
尤為可點的，當屬3月特斯拉核心供應商——藍光智能科技（香港）有限公司入駐浙江南湖產業新城。這是該新城首個新能源汽車領域外資項目，具有示範帶動效應。
公開信息顯示，作為特斯拉的核心供應商，藍光科技是全球領先的模具、五金零件、產品塗裝及精密組裝企業，也是設計、製造、噴塗到成品組裝、全檢出貨的ODM、OEM服務提供商。浙江嘉興南湖產業新城，是其布局華東區域的首個基地，主要為特斯拉供應三電結構件及模組件等。
至於為何藍光科技選擇南湖，有多維綜合考量。
由於地處滬杭之間，嘉興南湖新城物流暢通、人才充足，是承接滬杭產業輻射及創新發展的橋頭堡。
而杭州、上海都市圈，也是國內重要汽車產業基地，聚集了吉利、廣汽、福特、合眾等一批整車廠和大量汽車零部件廠商。汽車產業鏈完善，協同優勢明顯。
對藍光科技而言，可謂絕佳「土壤」。
藍光科技副總經理吳佔榮表示：「華夏幸福產業服務人員是行業內出身，非常懂汽車產業，為我們在各方面出謀劃策，幫我們選定的區域非常契合企業戰略發展需求。」
每個成功，都是偶然中的必然。
寥寥數語，華夏幸福的強勢吸虹密碼，似已呼之欲出。
其一，華夏幸福產業新城的業務開拓，不是「一錘子」買賣，而是對當地全產業鏈的多維綜合賦能，讓企業價值與城市經濟共榮共生、相輔相成。
除前文所述的產業規劃、選址服務外，華夏幸福產業新城還有整個全球資源、行業圈層、金融支持、專業載體、一攬子政策、全程服務在內的一系列服務。
這種一站式的平臺化賦能，對企業的創新升級可謂大有裨益。京東方、欣旺達、歐菲光等巨頭紛至沓來，均實現了高效投產、快速發展。
當然，華夏幸福的綜合賦能，並非無根之水，無本之木，背後是其強大科技力量的支撐。
截至2020年6月底，結合人工智慧算法的華夏幸福產業大數據平臺已覆蓋企業8200萬家、園區6200個、錄入數據13.2億條，針對不同客群和應用場景，為企業選址和區域產業發展提供服務。據悉，該平臺已獲得兩類智慧財產權共23項證書。
傳統房企也有如此創新範，想來應出乎了不少人意料。
不過，看看吸引力的第二密碼，其前瞻洞察力早已有章可循。
03
都市圈暢想 高質量循環
未來5-10年，中國經濟新的增長極在哪裡？
中國社科院經濟與政治研究所國際投資研究室主任張明認為，以新一輪區域一體化為代表的都市圈和城市群建設，會成為未來5-10年中國經濟新的增長極。
中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆同樣肯定城市群、都市圈作用，認為城市群的發展紅利將超數10萬億元。
作為都市圈高質量發展載體，產業新城扮演重要抓手：是都市圈圈層構建、產業分工布局、要素自由流動等方面的核心支撐，也是維持區域經濟增長的核心入口。
通過藍光科技案例可見，在都市圈經濟方面，華夏幸福具有極強的產業孵化提升能力。
同樣模式布局下，2020年上半年，華夏幸福在保持環北京都市圈業務穩健發展的同時，密集布局長三角上海、南京、杭州、合肥等都市圈，加快布局粵港澳都市圈三個高能核心都市圈。並推進布局鄭州都市圈、武漢都市圈、成都都市圈三個高潛核心都市圈和其他潛力核心都市圈。
華夏幸福的布局很明確，即「人在哪，發展就在哪」。
數據顯示，在都市圈裡，有70%人口增量集中在外圈層。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析稱，產業新城一般都不在城市原有的成熟地段，需新建基礎設施和導入產業與人口。
因此，當企業從都市圈中心遷移到外層時，華夏幸福提供的集服務、孵化、投融資於一體的平臺賦能立顯稀缺戰略價值。入駐企業快速轉型升級，形成產業群聚效應。產業競爭力提升、稅收增加、就業消費兩旺，讓都市圈外圈基建更加強勁、居住吸引力持續提升，進而又吸引更多企業、更多人口，達到產城共榮、保證都市圈經濟的高質量發展。
細觀，強勢吸虹帶來的高精尖產業集群效應已有顯現。
例如，自2013年起，華夏幸福就大力布局浙江都市圈，導入並打造生命醫療大健康、智能網聯汽車、影視傳媒、新型顯示、智能製造裝備、新能源汽車及零部件、下一代信息技術、新材料、文化創意等10餘個高精尖產業集群。
以浙江嘉善產業新城為例，其已引入各類高層次科技領軍人才52人（次），其中中國科學院院士2人，中國工程院院士3人，外籍院士1人。
值得強調的是，為保證都市圈發展水平，支持「圈內」企業上市也是聚焦點。2020年上半年，華夏幸福不僅建立科創板上市儲備庫，還積極參與組建和引入政府產業引導基金，為維信諾、航天振邦等上市或擬上市企業提供資本支持。
產業地產外，商業地產也是都市圈的重要組成部分。
從華夏幸福2020年上半年動作來看，無論廣州白鵝潭項目摘牌，還是輕資產代表性項目——招商銀行全球總部大廈代建服務項目中標，亦或中標威遠島土地整備綜合服務項目，對華夏幸福都市圈「核心圈層」的深耕，都有積極意義。
04
深、實、透！非典型房企的頭部力量
中國經濟傳媒協會金融與產業研究院院長柴永強表示，細觀華夏幸福的業務鏈條、戰略布局，早已出離了傳統房企的定性範疇。得益於深刻洞察及高效精準布局，這家「非典型房企」已建立起持續穩固的產業護城河，背靠都市圈經濟崛起勢能，發展潛力值得期許。而全產業鏈式的一體化平臺賦能，也為產業地產如何做深、做實、做透產城融合、就業消費並舉提供了路徑參考。
想來，這份深、實、透路徑，也是機構認可的邏輯所在。
國信證券認為：產業新城回款率低位提升，平臺化更進一步。區域分布更加均衡，商業地產補足都市圈核心：2019年公司環京區域收入為580億元，佔比55%，同比下降 14pct，毛利為 235 億元，佔比 51%，同比下降 9pct。拿地方面，公司2019 年環京拿地規模佔比為 41%，區域分布更加均衡。同時，公司商業地產業務補足公司在都市圈核心的「空白」，戰略布局更加完善。
2020年7月30日，最高層會議再次強調推進重大區域發展戰略步伐：以新型城鎮化帶動投資和消費需求，推動城市群、都市圈一體化發展體制機制創新。要提高產業鏈供應鏈穩定性和競爭力，更加注重補短板和鍛長板。
斟字酌句，產城融合的大風口愈加融合。頭部企業，貢獻頭部力量。華夏幸福的價值「春天」，正在路上。
本文為首條財經原創