▎調查揭秘丨By：同致誠評估
引言
COVID-19疫情極大的影響了工作和生活，居住需求已然發生巨大的變化。小估哥通過對疫情後購房需求變化的趨勢判斷，發起《戰疫|深圳人居住需求大調查》，共採集了1690個樣本進行歸納分析，現為各位粉絲揭秘，希望這些數據能夠幫到想置業的深圳人。
深圳人置業需求調查分析
▼1、調研對象的年齡結構
本次調研對象中22至40歲佔比達到86%。深圳常住人口平均年齡為33歲，專業技術人才和技能人才平均年齡不到30歲，屬於全國人口最年輕的城市。調查樣本年齡結構與深圳人口年齡結構相符。
▼2、調研對象的年齡結構
調研數據範圍涵蓋全市，調查對象目前主要居住在福田區、龍崗區、南山區和龍華區。調查對象中沒有人居住在大鵬新區。
▼3、調研對象居住模式
根據調研對象答題情況，深圳的單身貴族居然佔到三成，而人數五口及以上的大戶家庭也佔到兩成，兩口、三口、四口之家各佔一成。
▼4、調研對象的房屋面積段
調研對象中36.69%的人群居住面積小於60平方米，這說明深圳人居住的戶型較為緊湊。根據相關信息，深圳常住人口的住房自有率為34%，即約1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通過租賃等方式解決居住問題。再來看一下調研對象中居住面積段與年齡的交叉分析，可以看出，房屋戶型越大，22-30歲年齡段佔比越少。
▼5、調研對象未來2年的購換房意願
調研對象中，疫情之後，42.01%的人群萌生了置業計劃，說明深圳市住房需求依舊旺盛。
▼6、如果您購房或換房，您會購置哪個區域的房產？
疫情之後，福田區是深圳人置業的首選之地。南山、寶安次之，讓小估哥沒想到是，約有一成的調研對象會選擇深圳以外區域，這也符合深圳需求外溢的情況。而在坪山和大鵬新區沒有人選擇，一方面本調研結果受調研對象分布的影響，另一方面也說明坪山和大鵬確實不是剛需選擇的範圍。
▼7、疫情之後，如果您購房或換房，您會買多大面積的房子？
調研對象中36.69%的人群目前居住面積小於60平方米，戶型較為緊湊。但調研對象置業計劃中，一半的家庭會選擇80-100平方米的戶型，與近年來深圳住房成交面積段集中在90平方米的市場格局一致，未來深圳新建商品房戶型供應應儘量考慮此需求。
▼8、疫情之後，如果您購房或換房，您能承受的房屋總價是多少？
網上有個段子：「在老家，能夠拿出500萬，都是人中龍鳳，出則前呼後擁，入則高朋滿座。而在深圳，你拿500萬出來買房，只能找個角落蹲一下。」但500萬在深圳也能買到房！調研對象中，有56.21%的人群會購置500萬以下的房產，這也與當前深圳房地產市場成交情況一致。其次是501-800萬的置業計劃，佔比在24.85%。
▼9、您購買商品房時，最主要考慮的因素是？
任何時候，如果在能承受的價格範圍內作出一個最理想的購置計劃，需要考慮的因素太多。因此，價格也自然成了疫情後深圳人置業的首要考慮因素，除此之外，學位因素才是深圳人最關注的因素。需求方都如此考慮問題，未來深圳的學位房仍有較大空間。
▼10、疫情結束後，如果您購房或者換房，您希望樓棟的梯戶比是怎樣的？
以前對於梯戶比，大家可能考慮更多的是：高梯戶比，會影響到等待電梯時間、電梯擁擠或影響公攤等因素。但疫情後，深圳人趨向於最為合理的2梯4戶或2梯6戶，疫情大規模蔓延後，所有專家都在強調「通風比消毒更重要」。高梯戶比的建築，其交通樞紐交叉感染風險極大，在沒有能力購置1梯1戶或2戶的板樓或別墅等產品時，適中的梯戶比能夠給置業者較高的安全感。
▼11、疫情結束後，如果您購房或換房，您希望小區裡面的租戶比例是多少？
疫情期間，外地一些小區擅自「升級」新冠肺炎疫情防控措施，在門口貼出「所有外地人員一律勸返」「所有租住人員一律不得進入小區」等字樣，一時間將承租人置於尷尬境地。調研對象64.5%的置業者希望小區裡租戶較少。顯然，外地租戶較多相對來說加大了疫情防控的難度。小估哥不贊成相關單位或部門擅自升級防控措施，剝奪外地租戶基本權利。但未來置業者買房時，小區租戶的佔比將是購房的一個重要考量因素。
▼12、疫情期間，您宅在家裡消磨時光的主要方式是什麼？（最多選擇3項）
疫情讓我們有更多的時間感受家的溫情。未來，人們會更加重視家人之間的情感交流，因此，需要更豐富的居家場景營造，能傳達溫暖、陪伴、歡樂的共享空間，即使宅再久都「玩不膩」是一所房子最大的魅力。
▼13、經過本次疫情，您發現房間功能有哪些典型的不足？（最多選3項）
未來，客廳打破面朝電視的單一模式，功能將變的更豐富，強調家人之間的陪伴、交流。客廳的空間和多元化需求將更為明顯，足夠有趣的場景讓宅在家變得不再煎熬。而客廳的空間規劃，收納規劃又是一大重點。
▼14、宅在家期間，您發現廚房有哪些功能不足？（多選）
封印一個多月，各路神仙廚藝見長，想不胖都難。調研對象顯然對於出讓的空間是不滿的，這也充分體現了緊湊型戶型的弱點，深圳人挺難的！未來廚房在收納、便捷程度、消毒燈功能的需求會更強。
▼15、受疫情影響，您希望未來玄關處能做哪些提升？（最多選3項)
此次疫情，讓深圳人產生了新的需求——玄關消毒功能。而玄關收納又是大部分房產做不到的，再增加一個功能恐怕更難。未來，有入戶花園、玄關寬大的產品將會成為市場上的「香餑餑」。
▼16、經過這次特殊時期之後，您對小區快遞的看法是？
疫情防控期間，社區封閉管理，快遞投送實現外投內取，快遞箱、生鮮外賣存儲功能能夠滿足生活需求，顯示了較高的價值。
▼17、這次疫情過後，最期待社區智能化方面實現什麼？（最多選3項）
疫情中，實現無接觸回家，依賴於小區智能設備的布置，做好消毒措施，避免人與人直接接觸。未來小區在這方面配套更加齊全的話，將對置業者有更大的吸引力。
▼18、受疫情影響，您在假期裡最大的收穫是什麼？（選3項）
對於大多數非網際網路企業，居家「雲辦公」雖然不是新概念，但卻是新嘗試，對這些企業的員工來說，也是一種新體驗。居家「雲辦公」究竟只能是一種應對特殊時期的臨時方案，還是有可能成為新管理模式的基礎措施？人類難以克服群居動物的特性，同時對自由有著極大的嚮往，與人隔絕的居家辦公會讓人喪失團隊的歸屬感，也會導致人自身的失控。無論在網上以什麼頻率開視頻會議，也無法取代人與人見面互動帶來的親近感。但依然有52.66%的深圳人在疫情期間更注重個人的興趣活動與居家辦公。這將促成一些新的產品，將居家辦公與辦公室辦公能夠有機結合的新的辦公模式，對住房戶型的功能設計提出了更高的要求。
總結
長時間居家隔離抗疫，使大家對居住體驗的感受更深，激發深圳人改善居住品質的欲望，引發新的購房需求。
1、以大戶型為代表的改善型需求進一步激發。
隨著國家全面放開二孩政策，三房戶型已經較難滿足市場需求，四房及以上戶型需求旺盛，本次疫情突發，將進一步激發以大戶型為代表的改善型需求。
2、小高層、洋房、別墅等低密度產品將受關注。
疫情會改變置業者對住宅類型的偏好，通透性能好、密度較低的板樓更暢銷。疫情過後，部分需求將轉向小高層、花園洋房和各類別墅，低密住宅產品價值將會提升。
3、優質物業服務的樓盤更容易收到置業者的青睞。
物業管理，以前很多人認為它是房地產行業的附庸品，在置業的時候會只考慮物業費，而忽略了物業管理的質量。這次疫情，直接把物業推向了焦點，物業服務的好壞直接關係到置業者的生活質量，優質的物業服務更容易實現項目溢價，房產的保值增值功能會得到提升。
4、對住房各功能單元的需求升級迫在眉睫。廳功能要求更豐富，更強調家人之間的陪伴、交流，而居家辦公又需要有獨處靜謐的空間，玄關收納與消毒功能需求的激發，深圳人對住房各功能單元的需求升級迫在眉睫。
5、租戶佔比低，將是置業者購房的一個重要考量因素。
防疫措施過度，一方面促使部分租賃家庭轉為購房需求，另一方面置業者也更希望能有一個相對安全的環境，降低因租戶比例過高而導致交叉感染的風險。租戶佔比將是置業者購房的一個重要考量因素。
500萬買南山、福田，香不香？
有網友跟小估哥說：只調查不推薦，不是好估價師！那500萬買南山和福田，怎麼買？小估哥免費推薦幾個樓盤~
這幾日，收到了兩張圖，是2008年的二手房廣告，原來那時的500萬那麼值錢。
香蜜湖片區中旅國際公館177平方米，掛牌460萬。城中雅苑117平方米三房掛牌225萬。
蛇口半島城邦花園一期220平方米無敵海景房，480萬可收入囊中。如果嫌貴，還有165平方米350萬供君選擇。
時間拉回2020年，12年光陰已成雲煙。「寧要關內一張床，也不要關外一套房」的赤裸裸地顯示了對南山和福田的追捧。坐擁東方「曼哈頓」之稱的CBD、「中國電子第一街」華強北、香蜜湖、華僑城、後海、深圳灣、蛇口，還有讓無數家長趨之若鶩的百花和後海、蛇口名校，兩大中心可謂笑傲深圳。
如今，如果預算500萬還能在哪買房呢？500萬在中心區很難買到符合剛需條件好房子，我們以此只能捨去一項。在學位、戶型、小區等眾多因素中，學位可以捨去。這時候我們選擇上滿足以下幾個條件：
1、就近原則，離地鐵站點5分鐘-10分鐘。
2、配套完善。
3、福田和南山價值階段理論，南起深圳灣海岸線北至塘朗山下分為四個階梯價值，級差依次減弱。
推薦樓盤：五洲星苑
推薦理由：五洲星苑位於福田景田路與新聞路交匯處，距離2號線蓮花西站、2、3、11號線福田站都是900米左右，500步生活圈內，有蓮花山公園、市民中心、音樂廳、中心書城、少年宮。戶型分別為41㎡1房、62-78㎡2房、89㎡3房。
62平方米兩房，500萬
推薦樓盤：皇庭世紀花園
推薦理由：皇庭世紀花園位於益田路與濱河大道交匯處，與CBD會展，Cocopark購物公園相鄰，是一個中型高層社區。一共9棟小區內配套有泳池、會所、羽毛球場和雙層花園等，生活交通非常便利。但就自住而言，這個小區稍微有點缺點的就是出租率比較高…
「福田的好，誰住誰知道。」以樓盤為原點，市民中心、coco park、會展中心……只要你不懶，散散步就到了。
58.01平方米兩房，500萬
推薦樓盤：帝港海灣豪園
推薦理由：港海灣位於桂花路與益田路交匯處，由ABCD棟組成，A棟總高25層2梯6戶，B棟總高25層2梯8戶，CD棟總高27層2梯10戶，小區以兩房三房為主，三房面積從89㎡-109㎡，兩房則從60㎡-69㎡，戶型方正實用，地鐵3號線「福保站」
64.86平方米兩房，458萬
推薦樓盤：僑城馨苑
推薦理由：位於僑城西街，與沙河東路相臨，有著華僑城片區西入口的重要地理位置和大門形象。僑城馨苑享擁華僑城波託菲諾百分之五十的綠.化率以及成熟配套，周邊有世界之窗，歡樂谷以及錦繡中華等等，沃爾瑪，益田假日廣場，生活休閒都很方便！
63平方米一房改兩房，425萬，臥室A陽臺所改
推薦樓盤：棲遊家園
推薦理由：小區位於2號線蛇口東角頭站,2014年竣工,70年產權,地處蛇口東角頭,由5棟高層組成,主要31--88平米平面複式戶型組成。學校：灣廈幼兒園，深圳市南山區蛇口學校，後海第二小學，啟明幼兒園，深圳市南山區育才一小。
57.56平方米，複式兩房，480萬
（以上放盤，來源中原地產、鏈家地產）
此外，500萬最值得投資的當屬寶安區。原來的寶安，在深圳人眼裡是一個髒亂差且遙遠的關外地區，事實證明，靠近海岸的地理基因，註定它擁有不平凡的一生。從這幾年深圳對寶安的投資也可以看出，目前已建成的地鐵1號線、5號線和11號線，預計在2030年，寶安要通14條地鐵線，將成為深圳地鐵路線最多的區。寶安推薦片區：第一梯隊：西鄉；第二梯隊：福永；第三梯隊：沙井。
PS：怎麼樣？500萬買福田、南山，香不香！
如果還不滿意，請聯繫小估哥，絕對有「一套」適合你的房子！
疫情終將過去
繁花必將如常
調研的每一個數據背後
都飽含了疫情之下深圳人的美好期待
未來的深圳人
將更關注疫情給我們帶來的啟發
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