來源：新浪博客
文/楊國英
2020，樓市的冰火兩重天，是超級罕見的。
冰火兩重天，劍指兩個方面：一是不同城市的住宅房價，走勢背離；二是同一城市的住宅與寫字樓，走勢背離。
貨幣寬鬆下，一線和二線的熱點城市，房價有點火，而廣大三四五線城市，房價卻很是冰冷。
一線和二線的熱點城市，有點火的是住宅房價，與之相比，寫字樓和商鋪，卻是冰冷得很。
今天，討論一下後一種背離！
寫字樓和商鋪冰冷到什麼程度？
一線城市的空置率，都創下了歷史新高！
戴德梁行最新數據，上半年，北上廣深四個城市的空置率全部攀升，分別達到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上升7.3、2.4、2.4、9.0個百分點。
圖片來源：新財富雜誌
在寫字樓空置率攀升的同時，一線城市寫字樓的平均租金也全面下跌：
北京358.5元/平，同比-7.6%；
上海251.9元/平，同比-6.3%；
廣州184.5元/平，同比-4.8%；
深圳222.9元/平，同比-13.6%！
四個一線城市，寫字樓空置率最高的，是深圳，高達25.4%；寫字樓租金下跌最厲害的，也是深圳，同比下跌13.6%。
要知道，在四個一線城市中，今年住宅市場最火的，住宅房價漲幅最高的，也是深圳。
對深圳住宅與寫字樓市場的嚴重背離，流行的專業解釋有二：一，過去幾年，深圳的新增寫字樓過多；二，香港經濟和金融的消沉，對深圳的寫字樓需求構成了間接利空。
對這兩大解釋，我是認同的，但是，我認為，卻不是最為重要的因素。
在全國城市中，深圳的智能連接普及性，應該是最高的！這是最為重要的因素！當然，新冠疫情進一步誘發和助推了深圳的智能連接普及性。
商業上，所謂的智能連接，是指不再依賴物理空間的聚合，或減少物理空間的聚合，而直接通過大數據完成大眾對商品和服務的需求。
在全國城市中，若論行動裝置的使用程度，城市的智能基礎設備，以及年輕人佔比高對新型智能商業的理解，第一名肯定是深圳——在這座年輕人主導的城市，在線辦公的智能程度，肯定是最高的，畢竟，深圳的產業，是以科技和金融為主的。
豈止是在線辦公，就連就餐，現在早已經以在線叫外賣為主，而且，在深圳這座城市，蔬菜生鮮和生活用品的採購，菜場和超市也已有邊緣化的跡象了，現在的深圳中青年人，在線下單、送貨上門已成為主流選擇了。
可惜，戴德梁行的最新數據，僅局限於寫字樓，而沒有商鋪——如果有的話，我相信，今年上半年，深圳商鋪需求的下滑，肯定比寫字樓更為嚴重，事實，應該已嚴重到驚恐的程度。
當然了，這種情況，在其他一線城市，也是存在的，但是，若論普及程度，肯定還是深圳首屈一指。
是智能連接對傳統商業的抽離，導致了對寫字樓、尤其商鋪需求的重磅下滑！
未來已來，即便疫情結束，大勢也不可逆。
1，寫字樓是過剩的，商鋪更是嚴重過剩的。
即便保守一點，今天的一線和二線城市，寫字樓至少有1/3過剩，商鋪至少有1/2過剩。
2，未來10年，大型商場將進入批量改造。
這個，亦如過去10年、20年，一大批大城市主城區的製造業工廠，被改造成一個個以辦公為主的現代產業園一樣，未來10年，一大批的大型商場，極有可能被改造成一個個以兒童教育娛樂、或者健康服務為主的集中地。
3，未來10年，智能連接將改變每一個人。
智能連接時代，能者更貴，庸者更廉!
因為，大數據的高效觸達，將徹底解構傳統人力資源的供需結構，鬆散的、集約的、1對多的供需關係，將成為未來職場的主流形態，專業優秀的，事實上就是單點的市場主體——類似於律師行業。
而專業一般的，平庸的，其職場需求將進一步減少。
另外，智能連接時代，在線的流量管理，將成為每一個人的必修課，哪怕你僅僅是一個賣菜的——如果你能夠觸達、並在線管理好一兩千個家庭，你將成為一個傑出的賣菜小能力，甚至你事實上就是一個傳統的小型菜場。
反之，你缺乏在線觸達和在線管理的能力，未來，你或許連賣菜都沒有資格，只能淪為賣菜小能手的小幫手了。