一線城市寫字樓空置率提升,這意味著什麼?

2020-12-27 騰訊網

現在，炒房團的信仰就是一線城市房價永遠不會下跌，地段、地段還是地段。中國的房價從普漲到固守一線城市。一線城市還如深圳還出現了1000多萬剛需房的現象，買到就會賺到。買一套房，淨賺500萬。

與居民住宅房價暴漲相對應的卻是，我們的寫字間租金下降，空置率在提升。北上廣深這四個一線城市的寫字間的空置率已經提升到了20%，某些辦公樓甚至出現了40%的空置率。與此同時，寫字樓的租金，尤其是甲級寫字樓的租金價格在下降。很多商鋪的價格出現巨大下調，以前一鋪養三代，現在是三代養一鋪。商業門店的關門潮和倒閉潮正在爆發的前期。

寫字樓的空置和租金的下調，這意味著什麼？

寫字樓和商鋪是商業文明的表現，它的出現，會帶動城市的就業，會帶來經濟的繁榮，更是房價的穩定器。只有這些寫字間的就業穩定了，才會帶來穩定的居民收入，才會產生穩定的現金流支撐一線城市的房貸。

然而，我們的一線城市的寫字間空置率在提升，租金在下降，這意味在這些商業地產的就業人口在減少。之所以出現這種情況，有很多的原因，主要的原因有實體經濟的不景氣，還有網際網路對於如電商對於實體經濟的衝擊，更有房地產對於成本的提升。這三者看似互不相關，但是卻是一個問題。中國的房地產價格的提升，必然導致中國用工成本的提升，而用工成本的提升，使得商業門店的租金過高，使得我們中低端人口向大城市邊緣遷移，而為了這些使得這些中下層員工通勤就業更加方便，公司的相關的部門也會隨之向大城市周邊遷移，而很多中小公司發現，網際網路就業成本更加低廉，員工在家就業可以使員工節省了通勤時間，更使得公司節省了房屋租金成本。在這種情況下，很多公司採用共享辦公室來節約成本。既然員工可以在家就業，那麼在大城市打工就不能說是一個核算的買賣，很多人離開中心城市，在周邊的小鎮或者小城市就業。

在這種情況下，就會出現一種結果，那就是城市中心一環以內是老城區，這種老不僅僅是房子老，還包括居民老，產業結構老；一環二環之間是80-90年代進城的70後和80後，這些所謂的CBD地區的門店大規模衰落。雖然70後和80後房貸已經沒有多少了，但是同時面臨35歲和40歲以上的失業壓力，這些人就業的減少，導致消費能力的下降。二環三環四環甚至五環則是，2010-2020後進城的新城市居民，這些人雖然消費潛力大，但是由於2016-2018的漲價去庫存的邪招，這些為絕大多數成為「為國接盤」的接盤俠。

很明顯，寫字樓空置率上升是我們實體經濟不景氣的縮影，是我們就業水平下降的外在表現。沒有了就業，我們房價如何支撐？一線城市是房價泡沫最後的堡壘，沒有了就業，這些泡沫還能支撐嗎？

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