北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的「專家」，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥，我家是標準的北京三口之家，家庭已有兩套房子：一套位於昌平老城區，頂層無電梯180平大複式經濟適用房，閒置中，掛出去半年多了也沒幾個看房的，目前估計能賣450萬左右。另一套位於朝陽區新北苑潤澤公館小區的三居商品房，自住中。目前孩子上五年級，朝陽學籍，要面臨小升初了，最近兩年經過教育界眾V洗腦，自感確實屬於「學區房剛需」群體。
我倆準備將昌平的那套頂層複式賣掉，平換成一套「老破小」學區房，然後在其旁邊租個大一些的房子陪孩子上中學住幾年。首先根據孩子的學習水平情況，放棄海澱了，再考慮到教育均衡度以及將來央區合併利好，主要想考慮東、西城。由於要考慮到學區質量以及能儘量靠北的位置，所以，我們初步考慮3個地方：
東城的和平裡學區、
北新橋東直門學區；
西城的德勝學區。
1、您覺得我是應該儘快「早賣早買」呢，還是不著急再等等，到明年再「賣房買房」更好呢?
2、在我所規劃的這三個學區區域中，對於將來的保值升值潛力，您更看好哪個區域甚至具體小區樓盤呢？
3、對於這種東、西城的「老破小」佔坑學區房的購買，我們應該多注意哪些方面呢？
回答：
1、 如果賣了房之後不添錢也不增加貸款，或者加的很少，那什麼時候換都無所謂。反正是賣了就買，也不吃虧，小升初轉學也沒有落戶年限要求。
如果是賣房之後要增加不少資金或貸款，那儘快吧。我是認為今明兩年房價上漲的可能比較大，近期不少板塊學區房都在上漲，以中關村三小為代表，蜂鳥社區漲的很猛。如果傳導到房價普漲，那這些增加的資金就相當於縮水了。
2、 三個學區就選德勝唄。小升初跨區轉學，直升校是肯定進不去的，只能派位。那德勝是相對質量最好的，沒有坑校，就一個七中也比普通其他區普通校強得多。
東城的沒必要，因為新北苑是朝外的學區，雖然來廣營和本校的質量不一樣，但孩子是有可能進入朝外高中的。因為朝外只從自己系統選拔，如果進入了本校高中，就和東城的好學校沒區別。那這種轉學最好的結果是質量一樣，還有被派入一般校的可能，那何必冒險呢！
3、 具體樓盤，這不用推薦，也沒法推薦。純粹佔學籍的房，買的越小越好，等出房就行。
4、 東西城學區房，目的就是為了上學，就別多考慮什麼保值升值了。這投資的是孩子，不是房子。如果這種產品真的能很好的保值升值，那怎麼有那麼多人會賣掉啊？這些家長也不傻。
學區房就是適合上學，並不宜居，保值升值都要看政策和學校質量，大概率就是北京平均值，跑輸大盤的也有的是。
所謂的學區房又能上學又能賺錢，在某一階段能做到，比如學區房剛興起的那幾年，確實快速上漲。但只要是定型之後，漲幅就是平均值，漲的多的還得往回吐呢。中介和買了房的家長們當然得宣傳學區房無所不能了，要不然哪兒來的那麼多接盤俠啊！
就拿德勝學區為例吧，最牛逼的神盤陽光麗景，現價16萬，育翔和西師雙學區，號稱從沒跌過價，是學區內最堅挺的。2004年北區售價12000，當時北京的均價是不到4000，今天是6.2萬，是當年的15倍吧。而陽光麗景呢，16/1.2=13.3倍，這神盤的收益率還不如大盤呢。
東西城的學區房不是這幾年貴起來的，當年就貴，只不過那會兒老百姓不關注，把房價給忘了。後來學區房從2006年之後有過幾次暴漲，再加上媒體、中介和家長們起鬨，給人們留下了學區房無所不能的刻板印象，其實很多都是瞎編排。
學區房中最受益的老破小，通過改變學區增大了漲幅。比如裕中，2008年的時候才1.5萬，如果跟隨大盤漲幅，那今天最多不到10萬，比安貞貴不了多少。可這裡後來成了三帆的學區，立刻暴漲，現在均價14萬，多出的4萬就是特殊利好。但這種情況不太多，大多數小區，大多數時間，就是平均漲幅。家長們都不傻，全會本能的算帳。
而且學區房的租金收益率很低，像裕中多出的這4萬房價，是沒有任何收益的，沒有租客會為用不上的學位付租金，所以只能閒置。
5、 這麼說吧，如果拿新北苑和各學區作比較，那這些年學區房的漲幅，幾乎沒有超過潤澤公館的。潤澤2011年開的盤，26000，在樓市低迷期還創了個什麼記錄，第二年降到了2.3萬，那就算均價2.5吧，現在均價8萬，8/2.5=3.2倍。
拿東直門海運倉小區為例，2012年均價4.8萬，今天均價11萬。11/4.8=2.3倍。2012年全北京的均價是2.2萬，那6.2/2.2=2.8倍。這東城史家小學分校的學區房，不僅跑輸了新北苑的所有小區，連大盤都沒跑贏。
6、 總之，借你這話題說說學區房的投資，收益並不高，而且還有一定的風險，政策性的東西誰也說不好。買學區房，就買個小戶型就成，沒什麼需要特別注意的，用完了就賣掉。這還是轉學用的佔坑房，那只要是片區內就行，別跨區，反正怎麼都是派位。這點需要提前諮詢教委，跨學區可就真說不好了。僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！
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