來源：觀察者網
原標題：潘石屹套現失敗：SOHO中國終止與黑石集團私有化談判
（文/張志峰 編輯/周遠方）
8月13日晚間，SOHO中國公告稱，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進行的討論已終止，迄今並未就潛在交易的條款達成共識。
SOHO中國表示，截至目前，公司與任何第三方並未就潛在交易訂立任何正式或具法律約束力的協議，將不再就潛在交易的進展刊發每月更新公告。
SOHO中國公告截圖
期待了5個月的私有化宣告破產，8月14日開市，SOHO中國股價一度跌超7%，截至午間，報2.64港元/股，跌幅6.38%。
潛在交易價值40億美元
觀察者網了解到，上述3月11日公告所提及的潛在交易，正是彼時傳得沸沸揚揚的黑石集團私有化SOHO中國一案。
消息指出，美國私人股權投資公司黑石集團提出私有化SOHO中國，交易價值40億美元，每股收購價格為6港元，較SOHO中國3月9日收盤價2.98元/股高出一倍多。
當日，SOHO中國在香港暫停交易，而受此消息影響，企業股價停牌前暴漲37.58%，報4.1港元，到3月12日，股價最高飆升至4.8港元。
SOHO中國日K線
不過，這筆交易顯然只是停留在談判初期。
SOHO中國3月11日公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就該公司的全部已發行股份作出全面要約。
企業當時就明確指出，潛在交易可能會亦可能不會進行，而如果進行，此等潛在的交易條款在現階段尚不確定。
事實上，此次私有化進程終止，並非無跡可尋。
據3月10日第一財經報導，知情人士稱，有關交易細節將在未來幾周內敲定，當時SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權，且他們計劃在與黑石達成交易後仍保留少量股份。
因此，同策研究院資深分析師肖雲祥向觀察者網分析稱，黑石與SOHO私有化談判耗時太長，從公布到目前幾近5個多月，雙方一直未達成協議。特別是新冠疫情的特殊時期，3月的估值並不能代表現在，當前的市場活力已經較前期有了較大增長，其估值是否符合當前的市場預期也就成了雙方分歧的主要原因。
此外，據彭博社5月4日援引知情人士消息報導，由於新冠疫情導致公司前景充滿不確定性，黑石集團關於SOHO中國私有化的洽談彼時已陷入停滯狀態。
該知情人士透露，當時債券市場的動蕩引發了人們對融資的擔憂，也是黑石集團與SOHO中國談判的阻礙之一。
因此，知名地產分析師嚴躍進在接受觀察者網採訪時認為，疫情下的經濟環境出現大幅變化，是交易雙方出現分歧的主要原因。在上半年全球市場量化寬鬆等情況下，面臨泡沫風險，從黑石一方來看，或也面臨全球經濟金融波動所帶來的壓力，此時介入私有化的性價比明顯在下降。
5年已套現300億的「老一代地產人」
公開資料顯示，SOHO中國成立於1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和其妻子張欣（執行長）聯手創建，主要在北京和上海城市中心開發和持有高檔商業地產。目前，SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發商，開發總量達500萬平方米。
業內普遍認為，此次私有化之所以能引起軒然大波，與SOHO中國近年來頻頻「賣賣賣」不無關係。
2014年，SOHO中國82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO近一半物業面積。潘石屹解釋，地產已經不是剛需，SOHO中國有大量優質資產，做包租公是前景優質的買賣。
然而，在事實面前，所有的解釋都是無力的。自此之後，潘石屹變賣資產的腳步加快。
2015年，SOHO中國外灘8-1項目作價84.93億元，被復星國際收入囊中；2016年，潘石屹將SOHO世紀廣場擺上貨架，被國華人壽以32.97億元收購；2017年又相繼出讓上海虹口SOHO項目、凌空SOHO50%股權，交易額合計近85億元。
2018年3月的業績發布會上，潘石屹曾明確表示未來不再出售資產，但曾經以持有型物業著稱的SOHO中國，這個時候剩餘的核心資產已然不多，更何況，這句「誓言」並未維持多久。
到了2019年6月，潘石屹再次一口氣拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等9個交易標的，預估總價值78億元；9月，SOHO中國就旗下部分商業項目售予慧泊停車場投資有限責任公司，作價7.61億元；10月，SOHO中國旗下共享辦公業務SOHO3Q，傳出有11個項目打包賣給築夢之星。
據不完全統計，短短五年時間，SOHO中國累計出售資產套現約300億元。
頻繁出售資產背後，是SOHO中國轉型後連續下滑的業績。
轉型「自持」物業前，SOHO中國的散售模式曾給潘石屹夫婦帶來豐厚回報。然而在樓市調控持續、商業地產熱度衰退後，SOHO中國於2012年宣布從「銷售」轉向「自持」物業，潘石屹徹底做起包租公生意。當時，潘石屹預測，5年後SOHO中國租金年收入將超過40億元。
不曾想，此後的經營數據卻一片慘澹。2012年-2018年，SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸母淨利潤由105.85億元減至19.25億元。
如今SOHO中國所剩資產著實不多，想要繼續套現，也不得不選擇「賣身」一途。當中國地產商紛紛邁入千億門檻時，從海南淘金北上的潘石屹只落得「老一代地產人」的名號，
雙方可能重啟談判
相比之下，與潘石屹結緣的黑石集團則素有「PE之王」的稱呼。
公開資料顯示，黑石集團創辦於1985年，是一家全球領先的另類資產管理公司及金融諮詢服務提供商，總部位於美國紐約，業務領域涉及私募股權基金、房地產基金、夾層基金等。
截至2019年底，黑石集團營業收入73.38億美元，歸母淨利潤20.5億美元，被視為市場最受歡迎的基金之一。
事實上，黑石集團與SOHO中國早有交集。
2018年4月，黑石集團宣布，前SOHO中國總裁閻巖加入公司亞洲房地產部，並出任董事總經理一職。
2019年10月，根據財新網報導，SOHO中國有意分批打包出售旗下8個核心資產，估值超過500億-600億元，計劃未來2年內完成交易。
彼時黑石集團聯合新加坡一家國有控股公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。
也正是由於這次結緣，為此後黑石集團私有化SOHO中國打下了合作基礎。
肖雲祥認為，SOHO中國近年來一直是「賣賣賣」，而黑石在中國市場也一直是「掃貨」的節奏，兩家公司在基本訴求上是一致的，所以兩家都是誠意十足，關鍵還是在於價格。港股市場對雖然黑石集團在今年3月報價高出SOHO中國股價近一倍，但在港股市場，內房股歷來有被低估的情況，且從物業本身的價值來看，疫情過後顯然是在走高的。
因此，肖雲祥猜測，在兩家都是「誠買誠賣」的基礎上，當資本市場趨於穩定之後，雙方重新定價、重啟談判的可能性依然存在。