蛋殼公寓爆雷,租客無家可歸!租房卻背上網貸?

2020-12-14 澎湃新聞

近期，知名長租公寓平臺蛋殼公寓「爆雷」事件持續發酵，期間因拖欠房東房租與租客退款，蛋殼公寓陷入討債風波，包括北上廣在內的全國多地蛋殼公寓辦公區域出現大規模解約事件。

事實上，自2018年以來

長租公寓陸續「爆雷」逾百家

留下的「窟窿」往往得由

房東和租客自行「埋單」！

這場「內鬥和廝殺」也讓大量依賴

「租金貸」飲鴆止渴的品牌公寓

嘗到了資本泡沫破裂的苦果...

「租金貸」模式下，有哪些法律風險？

「租金貸」是以蛋殼公寓為典型的長租公寓為短期內聚攏大量資金，作為中介將房屋長期出租給承租人，因大部分承租人無法一次性付清全部租金，便由承租人向金融機構以個人信用做擔保向金融機構借款，由金融機構一次性將租期內的全部或部分租金支付給中介，承租人按期向金融機構償還貸款。

這其中涉及了多個法律主體、多層法律關係及多重法律風險。

對租客而言：長租公寓運營方從金融機構那裡獲取大量租金，形成巨大的「資金池」，一旦長租公寓發生資金周轉困難，將無法按期向房東支付租金。此時，房東若解除與公寓運營方的合同，將導致租客無法繼續居住，同時還要按期向金融機構償還貸款。

對房東而言：長租公寓運營方一般將房屋長期租賃並對房屋進行裝修，裝修過程中可能對房屋結構產生破壞，如承重牆上開洞，增添衛生間等。如裝修房屋導致漏水造成損失時，房東一般會成為賠償責任的主體。

對金融機構而言：承租人通常是以個人信用擔保，一旦承租人無力償還貸款，金融機構將難以收回貸款本金及利息。

「租金貸」各主體之間是什麼關係？

1、房東與蛋殼公寓運營方之間：委託合同關係

根據《合同法》第396條規定，委託合同是委託人和受託人約定，由受託人處理委託人事務的合同。

據悉，房東與蛋殼公寓運營方之間籤訂的是《財產委託管理服務合同》，即運營方接受房東委託，代理房東出租房屋，與租客籤署房屋租賃合同。由此可見，蛋殼公寓與房東之間構成代理關係，蛋殼公寓作為房東的代理人，取得房屋授權，代為管理房屋，收取租金的同時賺取一定的管理服務費。因此，房東與蛋殼公寓運營方之間是委託合同關係。

2、房東與租客之間：租賃合同關係

蛋殼公寓與承租人籤訂的是《房屋代理租賃合同》，即房東委託運營方出租房屋，並由運營方代理房東與租客之間籤訂房屋租賃合同，在委託合同法律關係下，結合蛋殼與房東、租客分別籤署的合同內容，房東和實際租客之間構成租賃合同關係。

3、租客與金融機構之間：借款合同關係

根據《合同法》196條規定，借款人向貸款人借款，到期返還借款並支付利息的合同即為借款合同。租客以自身信用做擔保，向金融機構借款用於向公寓支付長期租金的行為，系租客與金融機構之間就該筆借款達成的借款合意，雙方之間成立借款關係。

應對「一地雞毛」，各方正在努力

如今，包括蛋殼公寓在內的逾百家長租公寓平臺「爆雷」，一夜之間，無數租客無家可歸。「蛋殼」破了，不能讓租客和業主埋單。12月1日，上海房管局已約談蛋殼公寓，並回應：蛋殼公司總部在北京，北京市政府正在牽頭協調危機化解方案。鑑於蛋殼公司運營出現困難，企業正在積極自救。

針對這一問題，近期多地政府緊急出臺措施「亡羊補牢」。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監管制度。

住房和城鄉建設部9月7日發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

12月2日，微眾銀行公布蛋殼公寓租金貸償還方案：所有受蛋殼公寓事件影響的該行客戶，免息延期至2023年底，不扣款、不計息，不影響信用記錄。

理智應對，合法維護自身權益

蛋殼事件下，房東與租客均是受害人，即使房東有權要求租客騰房，但在租客拒不配合的情況下，房東仍無法強制騰空房屋。

根據合同相對性原則，對於租客有證據證明仍在合約期內，且已向長租公寓企業支付租金的，房東不得採取斷水、斷電、換門鎖等方式，幹擾、影響、驅趕租客。

對於被房東驅趕的情況，應當出示相關合同及付費憑證與房東協商，是否能各退一步，平穩過渡。協商不成的，可以通過向公安機關反映或向街道申請調解等合法渠道尋求幫助、或通過法律途徑來維護自己的合法權益。

目前監管部門已經出手，此時此刻，我們更該反思跑馬圈房背後的商業模式，無論長收短付還是誘使租金貸，都蘊藏高風險。無法安居，何以樂業？只有全力呵護受害者權益，才能讓他們更有信心安頓人生。