中國網地產訊 日前，合富研究院發布2020年Q1天津房地產市場報告。
政 策 篇
在「房住不炒」的基調下，政策將適度放鬆，確保市場穩定發展
◆2020年新冠肺炎疫情帶來中國各地經濟與市場的階段性停擺，疫情在海外快速蔓延，全球經濟衰退已成定局。經多方機構預測，一季度中國經濟增速非線性大幅下降至負增長，一季度GDP增速約為-3.3至-6%；二季度國內疫情有效控制和生產生活快速恢復，受全球疫情大流行和歐美經濟深度衰退影響，二季度GDP增速可能是降幅收窄的低增長或負增長。
◆合富觀點：中國經濟保持長期向好發展的趨勢不變，房地產市場仍然是帶動國內經濟穩健增長的重要「抓手」，政策引導市場回溫的趨勢並不會改變。疫情影響過後，國內房地產市場仍將保持向好發展趨勢，各地「五限嚴控」政策將逐步推出歷史舞臺。
政 策 篇
2020年國家政策「保供應」而「抑資金」，金融管控持續加強
◆ 2019年出臺多項政策在「租賃住房與「土地供應」（盤活集體用地）領域持續發力；中央會議「房住不炒」貫穿全年，即使在經濟表現更加低迷的2019年下半年，仍然強調抑制房地產投資投機，系列房地產金融管控措施持續加強。
◆ 合富觀點：「房住不炒」的定位，不會因為此次疫情而改變。發揮房地產對於穩定經濟的作用，絕不是將房地產作為短期刺激手段。當前給予房地產行業合理的必要的支持，本質上是從穩定中國經濟的角度出發，基於「穩地價、穩房價、穩預期」的房地產調控目標的考慮，在特殊時期對房地產行業進行的紓困性質的舉措。
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靈活適度的貨幣政策緩解融資難、融資貴，精準服務發展實體經濟
◆2019年全年經歷過3次降準、1次逆回購、1次降息、外加一次「貸款普惠政策」。2020年1月再次啟動全面降準，2月份前兩周先後來2次逆回購，20日又來一次LPR普調；
3月13日，再次降準，釋放資金5500億。央行多次降準、定向降準的兩大作用：穩定資本市場財產性收入預期，推進資本市場制度完善，提升市場活力，夯實韌性。使資本市場承接充足流動性，享受實體經濟、優質企業發展紅利。
◆合富觀點：我國經濟增長保持韌性，長期向好的基本面沒有改變。327政治局會議強調：「加大宏觀政策對衝力度，有效擴大內需，全面做好「六穩」工作」 。引導貸款利率下行」的精神，對金融市場穩定更緊密的看護，說明後續央行的貨幣政策將從「審慎」再次轉向「積極」。
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2020年政府紓困措施：「控疫情」+「穩就業」+「穩價格」
◆ 危機事件對房價影響較小，天津樓市抗風險能力較好。2020年1-2月，天津市成交量101萬㎡，同比下降20%；成交價格15802元/㎡，成交價上漲8%。
◆ 合富觀點：政府調控「以穩為先」，一旦「疫情發展」影響到「就業」與「資產價格」，「中長期經濟改革目標」將對「短期維穩」作出更多階段性讓步。疫情對市場的影響:一方面是造成市場部分時間段的成交凍結；另一方面是有可能加劇時間段內（在「紓困措施」出臺前）市場的價格波動。
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堅守「房住不炒」底線 、紓困不刺激，穩地價、穩房價、穩預期
◆中央保持房地產政策調控定力，多部門表態堅持「房住不炒」定位不變，按照「因城施策」的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激 經濟的手段。人民銀行召開金融市場工作電視電話會議部署2020年重點工作，提出要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續「因城施策」落實好房地產 長效管理機制，促進市場平穩運行。
◆合富觀點：「房住不炒」的定位不能因疫情而改變，應以「穩地價、穩房價、穩預期」為宗旨，加速構建完善房地產調控的長效機制，保持房地產市場平穩運行。一方面，要有序推進復工復產，鼓勵並支持房企主動應對，化解交房逾期、資金緊張等潛在風險。另一方面，應圍繞老舊小區改造等方面形成投資著力點，對衝固定資產投 資下滑，精準發揮房地產行業經濟「穩壓器」的作用。
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2020年2月超40城落實因城施策，減輕房企壓力、促進經濟發展
◆ 危機事件對房價影響較小，天津樓市抗風險能力較好。2020年1-2月，天津市成交量101萬㎡，同比下降20%；成交價格15802元/㎡，成交價上漲8%。
◆ 合富觀點：政府調控「以穩為先」，一旦「疫情發展」影響到「就業」與「資產價格」，「中長期經濟改革目標」將對「短期維穩」作出更多階段性讓步。疫情對市場的影響:一方面是造成市場部分時間段的成交凍結；另一方面是有可能加劇時間段內（在「紓困措施」出臺前）市場的價格波動。
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各地出臺維穩政策，土拍市場逐漸解凍，房企線上營銷愈加火熱
◆2020年新冠肺炎疫情帶來中國各地經濟與市場的階段性停擺，疫情在海外快速蔓延，全球經濟衰退已成定局。經多方機構預測，一季度中國經濟增速非線性大幅下降至負增長，一季度GDP增速約為-3.3至-6%；二季度國內疫情有效控制和生產生活快速恢復，受全球疫情大流行和歐美經濟深度衰退影響，二季度GDP增速可能是降幅收 窄的低增長或負增長。
◆合富觀點：在全球經濟衰退的背景下，中國經濟發展也必然會受到影響，預計2020年全年經濟增速降低到4.5%。未來國家會抓緊研究提出積極應對的一攬子宏觀政策措 施，積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度。
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2020年穩健的貨幣政策更加靈活適度，貸款基準創歷史新低
◆降準可以釋放長期流動性，可以降低銀行負債成本，還準可以向市場傳遞強烈的穩定預期信號。
◆合富觀點：自2018年開始，央行連續7次全面降準，釋放約6.6萬億元，為銀行提供增量流動性支持，鼓勵銀行更好地服務實體經濟。
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2020年2月M1/M2回暖，房企以價換量或促居民中長期貸款微增
◆2020年2月末，中國廣義貨幣(M2)餘額203.08萬億元，同比增長8.8%，增速分別比上月末和上年同期高0.4個和0.8個百分點；狹義貨幣(M1)餘額55.27萬億元，同比增長4.8%，增速分別比上月末和上年同期高4.8個和2.8個百分點。
◆合富觀點：M1和M2之間的負剪刀差（M1-M2）正在收窄，反映了企業的現金流有所改善，除了2月份人工成本下降的因素外，也和央行支持銀行加大信貸投放力度有關，如通過設立專項再貸款、下調支農和支小再貸款利率等措施，提高企業部門貸款增量，寬鬆的貨幣政策環境有利於支持企業復工復產及實體經濟發展。目前我國的 企業處於有序復工復產的階段，資金需求仍然較大，央行未來將實施普惠金融定向降準，釋放長期流動性，預計未來貨幣增速將進一步保持回升局面。
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2020年2月全國CPI漲幅回落、PPI穩中略降，呈結構性變化態勢
◆2月份，全國CPI環比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.6個百分點；同比上漲5.2%，漲幅回落0.2個百分點。受季節和疫情因素影響，全國PPI環比由上月持平轉為下降 0.5%，同比由上漲0.1%轉為下降0.4%。
◆合富觀點：新冠肺炎疫情對價格走勢形成了較為複雜的衝擊，但隨著黨中央、國務院一系列復工復產、保供穩價等政策措施的實施，價格運行總體平穩，呈現出有漲有 降的結構性變化態勢。當前，疫情防控形勢持續向好，部分農產品價格略有回落，全年CPI大概率呈現「前高后低」格局。
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3·12國務院下放用地審批權，天津是首批試點城市
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天津封城「涉房」機關開啟「雲辦公」模式，維持樓市穩定發展
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天津樓市政策放鬆主要集中為「限價放鬆」和「人才落戶」
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天津：「人才政策」 快速落地，維持樓市平穩、提振市場信心
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「海河英才」政策逐年放鬆，20年目標引進約20萬「新天津人」
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3·02天津市人社局：降低「海河英才」技能型人才落戶門檻
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2020年預計天津GDP增長5%，人均收入增速與經濟增長同步
◆ 2019年，天津市GDP14104億元，天津一般公共預算收入增長14.4%；固定資產投資增長12%以上；新增就業首次突破50萬人，城鎮調查失業率低於5.5%；居民人 均可支配收入增長7%；居民消費價格上漲2.7%；節能減排降碳完成年度目標。2020年，天津市經濟社會發展的主要預期目標是：地區生產總值增長5%左右，一般 公共預算收入保持增長，固定資產投資增長10%左右，新增就業50萬人左右，城鎮調查失業率5.5%左右，居民人均可支配收入增速與經濟增長同步，居民消費價格 漲幅控制在3%左右。《天津市政府工作報告2020.1.14》
◆ 合富觀點：目前天津經濟運行持續穩中有進、穩中向好，結構不斷優化，新動能不斷成長，高質量發展的態勢正在形成並不斷鞏固。未來隨著營商環境的改善，創新 創業生態不斷優化，各類要素加快聚集，市場活力持續釋放。
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2020年預計天津固定資產投資增長10%，投資環境將繼續改善
◆2019年，天津市固定資產投資（不含農戶）比上年增長13.9%。其中，工業投資增長17.9%，基礎設施投資增長13.6%，其中交通運輸和郵政業增長23.4%。房地產開 發投資增長12.5%。商品房銷售面積增長18.3%；銷售額增長13.3%。
◆2020年，天津市安排重點建設項目346個，總投資10025億元，年度投資2105億元。其中：工業優勢項目96個，總投資2245億元，年度投資425億元；基礎設施項目 112個，總投資4490億元，年度投資920億元；農林和生態項目39個，總投資1060億元，年度投資376億元；社會民生保障項目47個，總投資908億元，年度投資159 億元；現代服務業項目52個，總投資1322億元，年度投資225億元。
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2020年2月天津多家銀行下調房貸利率，首套5.05%、二套5.35%
◆ 長期利率走低是世界性趨勢，中國有能力延緩進入負利率時代，未來負利率是必然的。現在日本、歐盟都是負利率，國際之間貨幣存在競爭關係，除非出現黑天鵝， 否則中國利率長期是走低的。（中國人民銀行原行長周小川）
◆ 合富觀點：降息對實體經濟、股市、樓市都構成利好。對樓市而言，在房住不炒的原則下，降息會導致房企資金成本降低，購房成本同步得到降低，對於房地產市 場穩定起到重要作用。