摘要：年初爆發疫情對商業地產市場有著較大影響，加上三類商用物業各自所處於的不同供求走勢發展階段，雙重作用之下，上半年市場狀況以及下半年市場走向將如何發展？合富研究院就此發布《2020上半年度廣州商業市場總結與展望》作出研判。
年初爆發疫情對商業地產市場有著較大影響，加上三類商用物業各自所處於的不同供求走勢發展階段，雙重作用之下，上半年市場狀況以及下半年市場走向將如何發展？
新增供應方面，寫字樓繼續縮減趨勢，同比減少近三成；公寓新增供應同比基本持平；商鋪同比雖增長但實際上新增供應仍處於較低水平。橫向對比來看，寫字樓及商鋪新增供應量水平不及公寓一半。
至於成交方面，合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌先生指出，寫字樓同比有所增長但仍處於較低水平，主要靠大宗交易支撐；公寓成交由於去年放開個人購買成交爆發，加之前幾月受疫情影響較大，對比之下降幅明顯；商鋪亦有大手成交拉動，但總體水平仍走低，降幅較大。
公寓商鋪受疫情影響程度較深，寫字樓成交同比有所上升
2020上半年，廣州商業地產市場受疫情影響整體回落。公寓市場降幅最為明顯，合富大數據顯示，上半年成交量同比降幅達52%，成交量僅35.7萬㎡，在疫情及去年成交迎爆發期後放緩的雙重作用下，公寓總體成交明顯回落。
商鋪市場同樣受疫情的影響，上半年成交量僅20.9萬㎡，同比下降36%，雖有大手交易支撐，但零散成交大幅減少。
寫字樓成交量相比同期雖有所上升，但仍處於中低位，上半年成交量同比增長10%，成交量達25.2萬㎡，仍以大宗交易為主導，但受疫情影響零散成交明顯放緩。
受疫情影響公寓商鋪成交回落，公寓降幅尤為明顯
受疫情及春節假期的因素影響，商業地產市場產生了明顯的回落，公寓市場2020上半年月均成交量不足6萬㎡，同比降幅超過5成。疫情後期從3月開始有較為穩定趨勢，成交呈逐月回升態勢。
商鋪市場也受到疫情的影響，1-5月均處於較低成交水平，6月在大宗交易帶動下成交大幅提升。雖有大手交易支撐成交，但是成交量仍明顯下降。寫字樓受大宗交易拉動，成交量有所上升，但縱觀對比，成交量仍處於中等偏低水平。
公寓市場：新冠疫情影響，公寓成交大幅下降
從今年公寓市場供求走勢來看，今年上半年成交量與供應量基本相當，而19年成交明顯大於新增供應。從半年度成交對比來看，今年成交量受疫情的影響嚴重，同比大幅下降超過5成，但仍高於18年嚴調控期間水平。從18年至今上半年年度供應量保持穩定，下半年供應均比上半年增加，今年下半年亦有望發力。
上半年受疫情及春節假期影響明顯，其後快速進入恢復期
月度成交走勢明顯反映新冠疫情對公寓成交的影響，最嚴重的2月份成交冰封，不足1萬㎡的成交量創今年新低。其後市場較快速的進入恢復期，月度成交基本呈遞增趨勢，並且在6月衝刺，同比降幅從2月的超8成收窄至6月的約2成。與去年政策鬆綁的活躍期對比較為明顯。
公寓成交得益於黃埔的強勢表現，中心區域佔比大幅上升
上半年公寓成交主要集中在外圍區域，但由於原黃埔板塊帶來的大量成交，中心區成交佔比大幅上升。合富大數據顯示，原黃埔、南沙、番禺等區域成交量均大致相當，在6萬㎡左右。而中心區域成交較去年同期上升14%，疫情影響下同比僅僅下降2成左右。
從眾多成交量排名靠前的項目在疫情後基本有採取特價單位，靈活付款等促銷方式，亦獲得了不錯的效果，充分體現價格仍是公寓市場王道，
公寓市場繼續以個人為主導，大手成交明顯減少
自2018年底針對商服物業調整政策的出臺後，對於公寓市場的銷售模式以及成交量產生了較為深遠的影響；由於目前市面在售的項目基本仍為2017年330前拿地項目，意味著仍以個人為主要銷售對象，上半年產生大手整售的個案寥寥可數，僅在少量外圍區域零星呈現。
公寓市場下半年展望：隨著疫情影響減弱，下半年成交有望企穩向好
合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌先生指出，公寓成交有企穩向好趨勢，上半年自3月起之後數月成交企穩，6月成交亦回升至10萬方水平。預計下半年隨著疫情影響減弱，公寓不限購低總價優勢會受到不少購買物業保值人士青睞，公寓成交有望逐步恢復至較為正常，向去年較高成交水平靠攏。
寫字樓市場：新增供應持續縮減，成交總量較為穩定
寫字樓市場供不應求的趨勢明顯，一方面由於商業用地市場近年定向出讓趨勢明顯，基本劃定自持比例，進入交易市場貨量減少，故上半年延續較弱的供應力度；另一方面成交在大手交易的支撐下，寫字樓市場仍收穫同比上漲，但受疫情的影響，散售貨量成交大幅下降。
受大宗交易拉動，月均成交差距較大，3月及6月市場成交量較為亮眼
寫字樓市場由於大手交易貨量佔比高，與去年上半年對比，今年各月度成交量對比顯然較為懸殊，保利魚珠港整體網籤的3月及6月均為上半年成交較為亮眼的月份。
黃埔區成交異常突出，同時多個區域成交偏淡
上半年寫字樓成交分布冷熱不均，主要分布在中心區域的原黃埔，外圍區域的原蘿崗及番禺。其中新黃埔區成交量異常突出，共成交14.9萬㎡，佔比近6成，區域內的開發區板塊以及魚珠板塊通過大手交易的方式貢獻頗多。其後為番禺區，同樣以大手支撐為主。同時，整個上半年越秀、海珠、從化零成交，增城及白雲交易零星，一方面由於供應乏力，另一方面可見撇除大手交易後，市場仍舊偏冷。
大宗成交量高度集中於少數個盤，多個中心區域上半年零成交
上半年寫字樓市場為大手交易的主戰場，相關成交約19.7萬㎡，集中了整個商辦市場大手交易的約6成5份額。而寫字樓市場大手交易更高度集中於少數幾個個盤。保利魚珠港毫無疑問為上半年市場明星項目，整體交易兩個整棟約8萬㎡，由包括基金公司等買家購置。
受到大手交易的影響，擁有整棟交易的原黃埔、蘿崗、番禺區無論是成交佔比或相應排名基本均有上升。處於階段性或結構性缺貨階段的荔灣、越秀、海珠等多個中心區域整個上半年零成交。
合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌先生指出，以保利魚珠港為例，自推出以來備受關注，在多次大宗交易帶動之下成交量名列前茅。項目擁有黃金地段優勢，承接了珠江新城及金融城外溢客戶，同時作為規劃布局完善的超大體量綜合體，供貨相對充足，因此項目成為了整個中心區域乃至全市寫字樓主力支撐。
寫字樓下半年展望：新增供應減少，市場成交放緩，大宗交易仍作為主要成交推動力
寫字樓市場在疫情影響下，散售部分受到了較大影響，只有零散少部分的成交，整個市場交易基本由大手交易在支撐著，佔比超七成。雖然同比有所上升，但其實從半年度成交縱向對比來看，成交量仍處於中等偏低水平。
合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌先生指出，新增供應量減少也是寫字樓市場成交放緩其中因素，上半年寫字樓新增供應不到15萬方，是歷年來最少的。僅有數個項目有增量供應，因此在大環境受到衝擊且供應相對不足的情況之下，市場成交放慢。下半年疫情基本褪去，但大環境仍存在不明朗因素，預計寫字樓市場仍以大宗交易作為最主要成交推動力。
商鋪市場：荔灣區帶來巨量供應，受疫情及去年紅利期影響，成交大幅下降
合富大數據顯示，商鋪市場上半年新增供應量15.5萬㎡，同比去年上半年上漲58%，主要來自荔灣區廣州國際醫藥港的巨量供應，環比去年下半年下降30%，實際供應量仍處於近年低位。
由於受到新冠疫情的影響，加上2019年上半年為政策鬆綁紅利期，成交偏活躍，基數偏高，2020年上半年商鋪市場成交大幅下降，合富大數據顯示，上半年商鋪成交量為20.9萬㎡，同比上半年下降36%，環比下半年下降47%，雖有大宗交易支撐，但因疫情影響，零散成交大幅下降。
市場運行相對平穩，1-5月月度成交均在3萬㎡左右
今年以來各月度成交維持較穩定水平。合富大數據顯示，1-5月份月度成交均在3萬㎡左右，包含上半年唯一一起萬方級別的大手交易且面臨年中業績衝刺的6月則衝高至6.8萬㎡。同比跌幅亦大致呈收窄的姿態。
外圍區域主導成交，東部增城蘿崗表現較搶眼
外圍區域成為上半年商鋪市場成交主要支撐，佔比高達92%，成交量最高的區域為增城，來自區域內各板塊眾多住宅項目配套商業的銷售；蘿崗亦錄得相對不錯的交易量，與此前主要來自科學城、知識城不同，上半年交易更多來自開發區大手交易。
上半年中心區域表現疲弱，僅僅成交1.6萬㎡，同比下降79%，集中在珠江新城、廣鋼新城樓盤尾貨。
商鋪大宗交易出現頻次增多，成上半年成交支撐
上半年商鋪市場整售或大手成交增多，出現次數較為頻密，主要集中在開發區、增城及南沙等區域板塊。整售類型多以社區商鋪以及寫字樓底商為主，成交個案規模不大，都在一萬方以下居多。在商鋪整體市場成交冷清情況之下，整售規模雖然不大但頻次相對增加，總的來說也成為了上半年商鋪市場成交主力。
商鋪市場下半年展望：大宗交易仍佔主導作用，散售部分將有所起色
合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌先生指出，商鋪新增供應同比回升但實際處於較低水平，同時成交亦受到疫情較大影響，零散成交大幅減少，主要靠大宗交易支撐。預計下半年大宗交易所佔比例以及主導作用仍存在，散售部分會隨著疫情褪去有所起色。