獨一無二的首開華潤城小區有3個建築物名稱：花香西苑、首開華潤家園、花香東苑，2個公安局備案地址：樊羊路68號院、五圈南路2號院，3種商品房：普通商品房、自住型商品房、限價商品房，未來也可能有共有產權房等其他類型商品房，作為時代背景下的典型代表，值得深究與回味，歷史與未來的長河中不可或缺。
也許，若干年後，這裡是其他地區研究和學習的樣本。本篇從購房合同、不動產權證入手，探索首開華潤城合同公開的「秘密」，也為科技工作者今後購房換房提供相關參考。住房，作為當今家庭中舉足輕重的資產或負債，相關合約或證書值得細細的品味。
一，背景與目的
「小區包含哪些樓宇，四至如何認定？」看似很簡單的問題，對於首開華潤城來說卻又很難。除了規自委對居住小區、居住項目的說明，再無其他組織機構負責解釋和認定相關四至，被拿來參考的購房合同卻又被各種混淆或掩蓋。
在精簡審批的大環境下，暫不討論居住小區誰來認定。對於現行法律法規下建築物核准名、備案地址等均由開發商提報的合理性也不展開論述。本篇主要揭示被開發單位奉為」唯一依據「的購房合同（按照最高法相關司法解釋一同時為要約的項目案名、首開華潤城始末請參考其他文章）、房產證（不動產權證書）。
二，首開華潤城住宅小區
通常，購房前後都是以項目案名來稱呼住宅小區，絕大多數人並不清楚橡樹灣、首開華潤城等籤訂購房合同時寫的是什麼名稱，因為銷售和朋友們會告訴你這個不重要、不需要關心。當然，近期各個在售項目以相對醒目的方式註明合同名稱是後話了。至於項目案名為什麼不能用來籤合同，涉及到銷售推廣、命名規範和審批，就不再贅述。
市規自委在相關諮詢中答覆：居住小區，一般稱為小區，是被城市道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模相適應(10000—15000人)，建有能滿足該區居民基本物質文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。
居住小區如何在實際生活中應用並無明確規定，約定俗成為主。業主和開發商一般以合同為參考，在遇到合同中名稱繁多、各種混淆的情況時，又很容易被開發單位帶偏。
首開華潤城開發單位在合同中混淆居住項目、物業項目、建築物核准名、物業四至、小區規模等，而大部分組織機構和業主按照思維慣性去解讀「建築物核准名」，很容易誤解小區名稱及四至，會給居民及周邊住戶的生活工作帶來了極大的不便。
市規自委在相關諮詢中答覆：關於規劃和居住公共服務設施配置相關問題，「花鄉白盆窯村1516-0665等地塊項目」由北京市發改委及北京市建委核准，該項目西側的0665地塊與東側0666地塊為統一規劃的居住項目，容積率計算、居住區內各項居住公共服務設施、交通組織等均在兩個地塊內統一核算。
東西區只有一個居住項目，「花鄉白盆窯村1516-0665等地塊項目」中間無任何形式的有效分割，經常被人誤解的首開華潤城中路實際是小區內部道路。由於不動產權權屬屬於全體首開華潤城業主所有，西區、東區可以隨時決定是否對小區外居民開放使用。
三，一個居住項目，三個建築物核准名
上文已經明確這是一個居住項目，說到購房合同，不得不提的是建築物核准名，按照北京市的購房合同模板，開發商可以使用規自委審批的建築物核准名或地名來籤署合同，但「建築物核准名」作為開發單位給建築物的命名，僅用於住建委相關的材料（購房及入住後相關環節住建委的職責不展開），這方面規自委有明確說明。建築物核准名的申報和審批非常靈活，與小區、物業區域並不掛鈎，也不會進行相關審查。
另外，需要糾正的是，建築物核准名不是地名，地名審批是另一項，參考下圖查詢結果。
從《北京市建築物名稱核准申報表》中可以看到，以工程項目位置範圍即可申請，首開華潤城小區開發單位的施工標段參考下圖。其中東區住宅有兩個標段，西區住宅有兩個標段（除標段外，施工許可證此處也不再展開）。
參考上述信息，也就能明白為何一個首開華潤城小區能有三組建築物名稱，因為可以根據標段拆分申報。一二標段：花香東苑；三標段：花香西苑；建設和交房最晚的四標段：首開華潤家園。
其中，一二標段間規劃無任何形式圍牆或綠植隔離，三四標段間規劃無任何形式圍牆或綠植隔離，東西區之間有小區內部道路向北接入五圈南路，方便居民出行。西區限價商品房除了施工標段範圍外，沒有任何可參考的四至，如何申請建築物有待考證。
規自委答覆：經核，建設單位分別於2015年10 月、2016年3月申請了「花香東苑」、「花香西苑」、「首開華潤家園」的建築物名稱核准手續，我局依申請核發了相應的《建築物名稱核准證》。上述建築物命名均為同一居住項目的建築物名稱。建築物名稱核准手續僅作為建築物名稱使用，不涉及物業管理、社區命名及管理等其他事項。
從另一個角度看，建設單位可以給每棟樓申請一個建築物名稱（參考寫字樓的命名），如果以此為依據認定小區、物業項目，首開華潤城所轄33+個小區、物業項目足以稱得上奇觀了。
四，一個宗地「地塊」，一個物業項目，三個服務標準
建築物名稱、物業管理與小區範圍無關，建築物名稱與物業管理也沒有直接關係，物業合同中直接有效的的是物業服務範圍，但僅說明物業服務四至。一個小區也可以制定多個物業服務標準或範圍，收取不同的物業費。
首開華潤城小區，作為發改委審批的同一個項目，規自委審批、統一核算的同一個居住項目，有三組建築物名稱，花香西苑、首開華潤家園、花香東苑；作為開發單位整體建設、分標段施工、以前期物業的方式整體委託給華潤置地的同一個物業項目，分為三個服務標準，普通商品房、自住型商品房、限價商品房（西區、東區共7棟樓宇）分別對應一個服務標準。
首開華潤城小區僅由一個物業項目組成，受三個建築物核准名、三個服務標準迷惑，可能很多人無法理解。就像很多人無法理解為什麼這是一個宗地地塊。
一個宗地地塊，之所以這麼說，是因為所有政府文件中，首開華潤城都是以「花鄉白盆窯村1516-0665等地塊」作為一個整體出現的，無論之前是幾個「地塊」，在拿地、規劃、建設、交房、入住、辦理產權證等環節，首開華潤城都是一個整體，就像授予集體榮譽一樣，提到的會是xxx等人。為什麼合同內又單獨提到0665地塊紅線呢？這就要說到物業管理和服務標準，單獨提到0665或0666地塊紅線四至的附件合同皆為物業合同，也就是用來說明不同物業服務標準所轄區域。「物業」合同作為購房合同的附件，並不直接說明房屋所在小區的四至。
細品一下「花鄉白盆窯村1516-0665等地塊」在住建委等政府網站中展示的信息，首次出現時是以自住型商品房身份，標明的四至為：東至規劃張新路西紅線、南至規劃六圈路北紅線、西至規劃郭公莊路（即現在的樊羊路）東紅線、北至規劃五圈南路南紅線。第二次出現是以限價商品房身份，四至與上述相同，涵蓋普通商品房用地範圍，與宗地圖完全相符。最後一次出現是以普通商品房身份出現，至於四至，直接上圖，除了售樓處的規劃圖，華潤置地也官方發布了很多首開華潤城四至相關信息。前後賣了3次，都以首開華潤城為案名（或外加其他後綴）。
首開華潤城物業於2018年12月30日交付月3410戶，而普通商品房可售戶數約890戶。華潤置地在普通商品房業主入住後組織的業主代表維保溝通會上，也清晰的懸掛了首開華潤城小區標段和效果圖（含東西區，參考前文）。
一個物業項目，要從開發單位與物業公司籤署的委託合同講起，這個物業項目很「迷人」，光聽名字就能感受到我國文化的博大精深。首開華潤城的物業項目名稱全稱未《花香西苑、首開華潤家園（1516-0665）和花香東苑（1516-0666）》。
謎一樣的物業項目名稱自然也會帶來謎一樣的物業服務中心，2018年1月自住型商品房、限價商品房收房前後，乃至普通商品房6月底收房前，收到的通知都是以「首開華潤城物業服務中心」或「華潤城」署名，後續就偷梁換柱已不平等方式對待三種商品房業主了。
既然說到了這裡，每當物業公司、華潤置地、萬信房地產、街道辦或社區居委會開始講「花香西苑...」時請耐心聽TA講完，TA是很認真的在講述整個首開華潤城，畢竟這個名字有點長長長。
五，購房合同與房本
了解了閱讀購房合同所需的知識，我們認真翻閱下「沉甸甸」的購房合同和不動產權證書（收房較晚的普通商品房業主請耐心等待開發單位辦理）。
購房合同中有很大一部分前期物業相關的附件，也是建築物核准名、物業管理四至出現的地方。作為正文的文件中並未提及四至，而只有上述長長的物業項目名稱中的一個（如花香西苑、首開華潤家園或花香東苑），也就是你買的房子所在建築物的名稱（建築物名稱的法律效力參看上文），並非小區名稱，四至請參考規劃平面圖、附圖、坐落等（下文詳解）。
其他商品房小區僅有一個建築物核准名且範圍完全重疊，或開發單位統一懸掛相同的案名牌匾，請勿簡單的對比。
居住項目、所購商品房基本情況、土地使用權面積、竣工日期等都指向首開華潤城整體，除普通商品房外，自住型商品房、限價商品房已於2018年1月組織業主入住。
合同中明文提到四至的僅僅是作為附件的前期物業合同，小區的四至參見規劃平面圖和上文的項目、基本情況等。
綜合上文信息，建築物名稱不涉及物業管理、社區命名及管理等其他事項，一個小區可以劃分不同物業服務標準進行管理。合同中除了物業相關附件提到了四至，其他提到的建築物名稱不能用於說明小區範圍或名稱，物業合同中的四至更不能說明小區範圍或名稱。既然建築物名稱不能說明小區，為什麼其他樓盤也這麼籤約呢？因為一般建築物名稱涵蓋樓宇與小區是完全重疊的，極個別情況下開發單位也會掛上相同的牌匾（項目案名）。
首開華潤城小區四至包含西區、東區，合同中的項目建設依據、基本情況、規劃平面圖、附圖、坐落、土地使用面積等已明確說明，且是有法律效力的。物業相關情況說明與小區四至無直接關係。
如果你家所購房屋的土地使用面積包含了豐臺科技園三期土地，如果豐臺科技園的土地使用面積包含了海澱中關村科技園區，只是建築物名稱不同，元芳會怎麼看？
房產證宗地信息可以在規自委網站隨時查閱（實名認證後即可），具體步驟不再贅述，購買二手房時一定要認真查閱。
六，樊羊路68號院、五圈南路2號院
關於公安局備案地址，同一個小區為什麼有兩個地址，而且還完全不搭邊兒呢？這就要從門牌樓牌設置規範講起，先撇開相關規範中對於「小區內部路劃分的區域」未說明設置原則（法律法規缺位），也暫不討論同一個宗地設置兩個門牌號是否合法合規（目前仍有爭議，未解決）。
北京市公安局對於首開華潤城門牌樓牌設置回覆中提到，「按照開發單位申請，目前是按照兩個區（院落）編號的，主要緣由是東西區間的道路」，實際上，中西區間並無市政道路分割，小區內部路居民可以隨時暫停對外開放。一般新建小區應按照小區主出入口編號，即只有一個門牌樓牌號。
根據前文效果圖，西區的主出入口只有樊羊路一個，西區東側出入口都在小區內部路上，內部路無法編號。樊羊路68號院普通商品房業主無法從西側樊羊路進出小區是後話。整個首開華潤城統一編號為「五圈南路2號院(西區)、五圈南路2號院(東區)」也許更合理。
五圈南路1號院在哪兒？五圈南路北側，未建成。樊羊路69號院在哪兒？樊羊路西側。編號規則參見下文，或直接搜索北京市門牌樓牌設置規範。
既然說道路編號，樓宇編號也是有規範的，開發商分期（分建築物名稱）售樓時為了避免樓號不連續（其中深意自行體會），會先行編號，交房再進行更正。
至此，如果假定這三組建築物是不同的小區，推演一下即將面臨的各種問題：東區業主收回小區內部路東側，圍牆向西移動12.5米，西區普通商品房業主僅剩一條12.5米寬的道路繞行五圈南路出行；西區普通商品房業主、限價商品房、東區整個地下車庫依舊保持連通（消防），消防門隨時可以打開，三個小區居民該如何處理公共空間；東西區公共設施化糞池等大修未達成一致，馬桶暫停使用；西區兩種商品房業主都能以無法進入所有物業區域為由拒絕按時交納物業費，物業公司「經營困難」；不動產權到期，東西區無法達成一致，面臨續期難題……
願你在紛繁複雜的城裡永不迷路！歷盡千帆，城你所願！
歷史的車輪從未停歇，事實與正義也不會缺席。
未完，待續。