第一，銷售反彈
近期北京樓市銷售回暖是有目共睹的，最新數據顯示，今年11月北京新房成交8328套，同比去年上漲49%，並且處於北京近3年新房單月成交的高點，僅次於2019年5月。
二手房單月網籤破1.7萬套，環比漲20.4％，同比漲40.4％，這一數據也大超預期。一般來說北京市的單月二手房成交超過1.5萬套，就表明市場非常活躍。預計全年二手房住宅網籤將超過16萬套，是最近4年的最高點。
今年前11月，北京新建住宅網籤完成了43110套，已經比2019年全年上漲了10%，預計全年成交量有望超過4.6萬套，全年成交額有望歷史首次突破3000億。
土地市場方面，2020年北京平均住宅樓面價達到了3.2萬元，這一數據不僅大超去年，更是超過了2016年的歷史最高峰。
第二，房價見底
自從2017年「317新政」實施以來，調控效果顯著，不論是新房還是二手房，價格均出現了明顯的下滑。新房方面，2020年11月，北京市新房成交均價為45215元/平，比上月每平米還下跌1362元，今年整體也是呈下降趨勢。
2018年以後，大量的限競房進入市場導致北京市整體新房的價格出現了明顯的下跌，近期雖然成交量大幅回升，但是價格方面依然沒有明顯起色。
二手房方面，價格回落也比較明顯，除了部分優質學區房之外，大部分地區的二手房價格較2017年初的最高點，都出現了20%左右的跌幅，部分區域下跌幅度甚至超過了30%。
第三，限價退出
2020年，北京共出讓近50宗土地，其中只有6宗是限競房土地，而2019年限競房土地是21宗，2018年是41宗，2017年是32宗。2020年，北京土拍平均住宅樓面價達到了3.2萬元，這一數據不僅大超去年，更是超過了2016年的歷史最高峰。從今年限競房土地供應佔比大幅下滑、以及樓面積創歷史新高可以推斷，明年乃至今後幾年時間，北京新房市場的不限價商品房將越來越多，新房價格上漲是板上釘釘的事。
新房限價逐漸退出在全國範圍內也是一個必然的趨勢，一二手房房價倒掛現象將逐漸消失。對於北京市場來說，新房市場價格回升，勢必又會拉升二手房市場的價格。
第四，需求累積
2017年3月17日，北京市多部委聯合發布樓市調控政策，史稱「317新政」，其核心是「認房又認貸」和二套房首付比例的大幅提升。再加上全國最嚴的落戶限制，以及外地戶口5年連續社保等極為嚴格的限購條件，讓北京成為全國樓市調控最為嚴厲的城市，甚至沒有之一。
限購政策的嚴厲，讓眾多潛在買房者失去了購房資格；而「認房又認貸」以及首付比例和貸款利率的大幅提升，又極大壓制了「先賣房後買房」這一部分規模巨大的剛改人群的購房需求。特別是「先賣後買算二套」這個政策，誤傷了很多剛需人群需求。
第五，經濟發力
今年的種種跡象已經非常明確地表明，北京下一步將在經濟建設中發揮更為重要的作用。比如，今年9月，「京交會」破格升級為「服貿會」，最高領導人親自到場，宣布設立北京自貿區。從「服貿會」到「北京自貿區」，意圖非常明顯，北京要在經濟發展中肩負更為重要的使命。
一方面，今年傳統製造業影響很大，要構建國內外「雙循環」新發展格局，服務貿易變得愈發重要，北京無疑是服務貿易的最佳選擇。因為北京服務業佔GDP的比重高達83.5%，遠高於深圳、上海等其他一線城市。
另一方面，中國經濟的南北分化愈發嚴重，整個北方地區，只有北京有條件挑起重任。北方地區只有北京一座城市進入前三季度GDP排名前十，因此，未來經濟更好，房價自然更高，這個道理恐怕沒有哪個中國人不懂！
第六，資源優勢
北京市的戰略定位是全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。一個城市獨享四大中心，這充分顯示了北京在全國範圍內無可取代的重要地位。這四個中心，也基本概括了北京在全國的資源優勢。實際上，我們買房子，就是買這個房子能夠享受到的資源，資源越多越好，房子自然就越值錢——那些天價學區房就是最好的例子。
第七，人口止跌
北京市的人口控制，這幾年是非常嚴格的。官方也制定了非常明確的目標，到2020年控制在2300萬人以內，2020年以後長期穩定在這一水平。在控制人口的目標驅動下，前幾年北京市的很多動作尺度是非常大的，比如清理所謂的「低端產業和人口」，將「不符合首都功能定位的產業和人口」都請出了北京，北京的常駐人口數量確實也出現了明顯的下滑。
2016年到2018年，北京市常住人口數量逐年減少，其中2018年年末，北京市市常住人口比2017年末減少16.5萬人。
但是從2019年開始，人口止跌的勢頭已經逐漸顯現。2019年北京市城鎮人口數量為1865萬人，同比反而增長了0.1%。一方面是總人口數量止跌反彈，另一方面是更多的高端人口流入，這勢必將對未來北京市的房價起到強有力的支撐。
說完了七個有利因素，我們也還是要提示一下不利因素，對於北京樓市，甚至是全國樓市來說，最大的主導因素當然還是「政策」。12月3日，副總理韓正在住建部召開座談會時強調，「要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展」。
因此，房地產調控，短期內全面放鬆的可能性不大，大概率還是因城施策，哪裡需要就調哪裡，不過對於北京來說，不論冷熱，樓市調控政策都很難比現在更嚴厲了。