作者 | 灣叔來源 | 粵灣房產（ID：GBAfang）
深圳今年樓市，光明儼然成為打新最為火熱的區域。
今年12個開盤項目，10個樓盤實現「日光」的成績。甚如光明中心區的金地·峰境瑞府，售樓處都未開放，僅憑藉銷售的講解和對光明中心的期待，房源就已銷售一空。
金地·峰境瑞府售樓處未開時一期已售罄
如此熱度，來源於光明區政策規劃的不斷加碼，交通、配套建設的加速推進，各大開發商名企爭先入場等等。
光明的熱度是否合理？這樣的熱度可以持續下去嗎？
光明前景——「一片光明」
灣叔認為，光明的熱度有足夠強有力的支撐，未來發展空間巨大。
首先，從政策角度來看：
光明區被定位為國家級科學城和深圳北部中心，打造國際化綠色城區、區域性教育醫療和創新高地。深圳40周年大會上，光明與前海、河套、橫琴被定為灣區四大重點戰略區域。
光明區的規劃，不僅限於深圳市，更是著眼於成為整個大灣區的城市核心之一！
其次，從基礎設施和配套建設來看：
2020年6月，深圳市委大灣區辦正式發布《粵港澳大灣區建設深圳指引》，一個工作重點便是加速推進七大重點平臺建設，其中之一便是光明科學城。
中山大學深圳校區、中科院深圳理工大學，深圳科技館、深圳實驗學校等接連落戶光明。
地鐵6號線正式開通，6號線支線及13號線在建。光明進入地鐵時代。
幾年下來，光明可謂是跑步前進，相比於其他新區的規劃，無論是落地還是規劃的進度都十分迅猛。
在總面積156平方公裡的土地上，光明可開發用地114平方公裡。以這樣的規格和速度發展下去，這樣龐大的土地儲備上，將會建成怎樣一座科創新城？所以說，光明發展還大有空間，一切都才剛剛開始。
在這樣的條件下，無怪乎有眼光的深圳人，都瘋狂地湧入光明區域，造成供不應求的局面。今年，光明入市樓盤只剩最後一個，那就是新近獲批的——百晟上府
百晟上府在取證之前，由於宣傳力度較低，知名度不算太高。但處在光明區，任何一點風吹草動都不免引發關注。
作為本年度光明區的最後一盤，為何如此低調，又是否值得入手？灣叔特地前去踩盤，一探究竟。
高調的區域，低調的樓盤
百晟上府位於公明街道，相比於光明中心區、鳳凰城區來說，這是打新光明較為忽視的一個片。
近年來，公明區域配套逐漸提升，聚集了天虹、大仟裡等商場，新區文化館、體育中心等也落戶於此。地鐵6號線的通車，也讓區域交通得到改善。
我們先來看看項目的配套：
從交通上來看，公明區域雖有6號線貫通，但距離百晟上府卻較遠。公明廣場站、紅花山站地鐵站距離項目步行距離均在2km以上，步行均需30min以上。並沒有享受到地鐵的紅利。
未來附近有13號線北沿線經過，並且已經開始建設，未來開通對於項目來說是一大利好。
商業配套上，距離項目1.3km有天虹商場、百佳華商場、公明綜合市場等。大型購物中心有天匯城。大仟裡購物中心。此外，項目自帶3500平商業街，也可滿足日常需求。
教育上，項目學區是公明第二小學、公明中學。學校距離項目不遠，上學比較方便。但是兩所學校的資質一般，在光明大力引進名校的情況下，項目學區顯得有些相形見絀。
醫療資源方面，距離項目3.5km的位置，有中國科學院大學深圳醫院西院區，是一家三級綜合醫院。此外，光明區內將新建2所三甲醫院，但距離項目距離較遠。
項目比較便利的配套是公園，紅花山公園距離項目僅600米，步行10分鐘可到。
整體上看，項目步行配套不太便利，但區域內配套成熟，這是項目較為尷尬的地方。未來13號線延長線開通後，會對出行有一定幫助。
我們不難得出這樣的結論：百晟上府處於一個上升的區域，但本身在區域內的區位競爭力，並不明顯。
樓盤詳情
看完配套，我們再來看看樓盤：
百晟上府的佔地約1.56萬㎡，建面6.9萬平，容積率4.46；總戶數590戶。體量不大，但社區自配商業街，一所12班幼兒園，以及1000平米社康中心，算是很用心了。
在售戶型有93~96平、110~11平、123~125平、141~143平4種戶型，預計2023年底毛坯交房。單價4.4~5萬/平。
項目毛坯交房，且樣板間不讓拍攝，只能看一下戶型圖的情況：
通過在樣板間的感受以及戶型圖的分析，灣叔認為，百晟上府的戶型格局並不是很舒適。
總結有三點：
小戶型上，設立過多功能間，實用性不高；
大戶型上，過多採用橫廳設計，通透性差，層次感隱私感差，未能發揮出面積優勢；
唯一可取的是123~124平戶型，相對方正，動靜分區較為合理。
此外，社區外圍環境較差，旁邊都是工廠、民房，把項目包圍在內，居住氛圍差。而且，短期內不會有大的改善。
總結
灣叔對於百晟上府這個樓盤的看法是，可以買，但是應作為末位選擇。
光明區域的發展和前景毋庸置疑，這個區域能上車就已經不錯，在明年加大供應的情況下，依舊會是供不應求的局面。
此外，周邊二手房如今已經到了6萬多，在這樣的價格差下，買百晟上府還是相對保險的。
只是，相比於光明中心區的優質學區、臨地鐵新盤，精裝修交房5萬左右價格的新房，競爭力明顯不足。而且論發展速度和潛力，光明中心區是整個科學城的核心，百晟上府都無法相比。
總而言之，在光明供不應求的背景下，能上車該區域是優先選項。在有可選擇的餘地時，可以優先考慮光明中心區的樓盤。但對於陪跑過多，急需買房的剛需客群，百晟上府也是一個不錯的選擇。