一個行業的內外，所有的天差地別無外乎認知、態度和自我感覺。
經常會聽到外行被內行歧視導致的一些矛盾和不爽，但其實雙方都請息怒：
一方面，內行就算贏了外行也無需沾沾自喜，因為「內」了那麼久，你的對手在「內圈」；
另一方面，外行也無需因遭受傲慢而生氣，因為術業有專攻，傲慢是因為在圈內找不到尊嚴。
說到底，每個人固然可以尊敬自己的行業並為其自豪，但請克己復禮，因為競爭從來不是在內和外之間進行的。以房地產營銷為例，因為莫名生成的自以為是（但事實並非如此），於是如何對待那些並不存在的認知幻覺，就成了同行之間天差地別的誘因。
今天，列舉三個「依然在營銷工作中存在的現象」，其實事實並非如此，再次提醒同行放下姿態認真對待，因為時代在變我們的對手都在提升，那些莫名其妙的幻覺還是自行戳破吧。
一、幻覺之城市——「把上海的方案抄到外地去足夠了」
我做房地產是從一個叫做「全國市場部」的起點開始的，因為較早涉及異地市場，所以出差頻繁免不了，每到從辦公室趕往機場和火車站，自有同事善意玩笑：「又可以去旅遊了」！
旅遊和出差的差別其實在個人心中，全看如何看待這種往返和周折，但凡有答應或還嘴，就能測試出同事內心的羨慕，因為——「外地項目好做呀，把上海的方案拿過去就行了」，言下之意是照抄。
即使在較早的2003年，通過服役於全國市場部（得以便利了解）的各地風土人情以及居住喜惡，就感覺到「上海的方案雖然看起來領先，但還是更要尊重本地化消費習慣和居住個性化需求」，只是外人無法理解也就沒有必要去反覆證明。
事實上，即使十多年前的市場環境，因為不同地區的消費能力、氣候條件、環境特徵、居家結構都各有高低，所以不同市場的屬地化特徵還是很凸現的，而且這種差別還體現在——不僅是一個寬泛的區域有差別，即使相鄰的兩個城市之間還是有局部差異的，比如成都和重慶。
消費能力的差別，直接反映在某些在上海等高房價地區可以附著的居住添加手段，在當地受到限制（出於控制房價的訴求）而不能複製，即使在未來被顯示正確，在當下也不能參照，比如全裝修、比如新風系統。
氣候和環境的差別，在部分南方和中部地區，對南北朝向甚至南北通風的寬鬆度，遠比江浙滬的執迷要容忍得多，反映在定價上、價差上、選房順序上，都有差別。
至於居家結構那更是一眼望穿，「三口之家」的小家庭化，在更重視家庭交流的中西部地區和北方並不受到青睞，所以房型的設計，大到面積段小到「客廳可別給我做小了」，其實都無關先進後進，而更應該尊重不同地區的生活習慣。
如今就算所謂的世道變了，也無非「全國整體房價都抬高了」和「隨著人口流動，原本封閉的城市更能接受外來的居住和設計理念而已」，但這種細枝末節的居住觀念差別依然存在。
這些年，隨著城市化的全麵攤（FAN）開（LAN），大量品牌房企的爭奪觸角深入到了三四五六七八九線城市，想必原先也深深附帶著布道的姿態從上而下，但事實勝於雄辯，即使如深耕縣級市的某知名開發企業，其在標準化產品設計手冊中，也明確了「部分產品手段要結合不同城市的消費力、居住個性而慎用」，想必這客觀總結也是付出過試錯的代價，因為每個下鄉的房產人心中，「把上海的方案拷貝過去就行了」也是本能思維。
這些年甚囂塵上的「90㎡小三房」，事實上也並非在所有城市都見神殺神，這種起源於高房價之下的面積縮水或瘦身，在某些經濟落後地區卻依然遭受冷眼，理由很簡單，因為本質上客戶還未細分，僅分為「買得起」和「買不起」兩種，所以對前者而言，90㎡和150㎡無差因為「都買得起」；而後者50㎡和90㎡也無差，因為「再小也買不起」，所以在大城市蔚然成風的90㎡兩房變三房，仍然只是大部分區域使用，還有倔強的未徵服區。
其實，即使在眾所周知的北上廣深，你能說產品、喜好、營銷方式、區域差別都是趨同的嘛？！
二、幻覺之供需——「反正購房者搞不清楚的」
內行的刻舟求劍體現在——忽視購房者的認知進步，或者繼續將其一言蔽之：外行。
但事實也非如此。
這些年不斷聽到「購房者更專業了，購房者甚至要趕上從業者了」的調侃，關鍵在於這話都多少人相信，或者說有多少人是真心體會並重視起來？
甚至包括調侃者本身。
誠然，房產人和購房者之間在起跑點、進化氛圍、資訊條件等方面存在差異，內行之所以被稱為內行，無外乎在上述幾個方面有更好的獲得優勢， 外行之所以可以被內行深深鄙視，除了對自身客觀優勢的自信之外，還建立在對購房者「沒耐心、沒時間、沒系統」學習的遙遙領先，所以同行裡存在大量驕傲的兔子。
但事實上，購房者不僅也在學習而且沒時間也要抽出時間來「必須學習」：
（1）房子已經成為一個社會問題，耳聞目染的機會和場合更多，不懂房子都沒話題！
（2）高房價要求購房者必須用功，一個信息不對稱的代價就是一年乃至幾年的工資啊！
（3）越來越方便的資訊條件和渠道，無論是學習、交通、請教和比較，都不是難事。
（4）購房群體已經從中老年降冪到年輕人，不要忽視他們的學習能力、變通能力。
再不是那個「進深和面寬怎麼區分」的時代了，今天的購房者不僅可以向網絡學習、向同行（購房者）請教、在線上求教、名目繁多的知識付費分享，再不濟久病成良醫，在買房的過程中學會買房，如今「一個購房者在幾個項目付意向金」也不是什麼聳人聽聞。
一直在案場、一直在房地產行業、一直高高在領導辦公室的同行包括高管是根本不把購房者放在眼裡的，在他們的內心認知：內和外的門檻，是需要經年累月浸淫才能跨越的，殊不知我們在學習和從業的過程中，也不是經常有「部分知識其實沒什麼應用場合」的感慨麼？！
於是，這麼多年，我們看到部分同行——膽敢瞎說、膽敢瞎來，本質上是認為「購房者又搞不清楚的咯」，包括那些顯而易見的知識、手段和伎倆，其實購房者只是出於「要麼房子漲了、要麼房子難買到」而不較真不說穿而已，他們並不是看不懂。
當然，一旦同行們的陳見遭遇了市場的反噬，本能的辯駁更加主觀和霸道，因為「購房者是需要教育的」（言下之意，與其叫教育，心裡想說教訓），因為仍然在已經平等的智商在線上，做「俯視狀」，因為他們還有一張牌叫市場天氣，只要市場足夠好，購房者就是弱勢群體。
為什麼這些年，對開發商來說，交房是一個頭痛的節點，就是因為購房者越來越專業，而自身的搪塞伎倆其實沒什麼進步，面對「不爭氣的交房現場」和「他們居然出錢請驗房師」的雙重尷尬能迴避則迴避。
「教育購房者」這句話的出處其實是善意的，因為在地產領先城市進入相對落後城市的初期，面對更先進更合理的知識灌輸，遭遇當地購房者的執拗排斥，「教育購房者」不僅出於自身工作的推進，也包括真心希望消費者可以接受新理念和新生活方式。
包括早期在推進智能化和生態系統的過程中，因為成本覆蓋的關係，消費者的確牴觸也是事實，但這些年隨著理念、生活方式、對安全健康的重視和保障，購房者開始重視這些「鋼筋水泥之外」的軟體，也開始願意為之埋單，應該說——我們的購房者，整體素質還是不錯的。
「因為不再容易騙」就將其界定為「壞和刁」，這種騙子立場的主觀思維要不得。
今天，在售樓處旁聽一下購房者和銷售員的對話，就可以被購房者的知識進階所感染和震驚：大到專業名詞和問題的關注，小到合同環節上部分條款的步步緊逼，甚至在看房過程中的關注觸角，有些甚至讓銷售員啞口無言，依託「平臺做大人不夠用」而升遷的營銷經理和總監們，還有什麼海市蜃樓的心理優勢？！
三、幻覺之先後——「新上海人對地段沒概念」
在兩周以前，和某同行有過一次關於目前陷入銷售窘境的新靜安某項目討論，同行一句話又暴露出深深的傲慢：「這種低端麼，只能賣給新上海人，伊拉對地段沒概念」。
事實真的是這樣麼？
事實曾經是這樣的：2010年以前，這句「新上海人對地段沒概念」甚至是被寫入不少同行的培訓提綱，特別是那些地段「有傷疤」的區位，最近的區域客都採用「再也不要回來」的決絕，在就近客戶而不得的情況下，有些樓盤採用了導入外部甚至外埠客戶的做法，也不完全是聽起來有道理的「用外埠客戶擠壓本地客戶」，而是本地其實沒什麼客戶。
從源頭上來解構一下所謂的新上海人，他們因為囤於到上海時間較短以至於對其了解有限，相對而言更願意用如今的房產區域界定來界定區域，比如用「內中外環」來替代所謂的「上只角下只角」，當然也不會深入去了解一個地段的前世今生，包括「為什麼上海人不買在這裡」？！
但上述的道理，在時代的主客觀條件的共同作用力之下——再也不能小看新上海人！
之所以用「再也不能」，是因為原來是如何認知新上海人的呢？
那句來自於足球領域的調侃：「人傻錢多」同樣應用於房地產，也沒什麼丟臉的，這不是房產領域才有的頑疾，也是所有內行對外行的輕蔑和高高在上。
只是時代在變，如果認知包括對新上海人（購房者）的認知，還停留在原先的信息不對稱，那又是一個很危險的刻舟求劍。
今天的新上海人購房者，為什麼不能被輕視？
（1）因為房價太高，「帶著父母一袋錢到上海就買房」的坊間故事越來越少了，新上海人有足夠的時間來了解上海融入上海；
（2）因為限購的關係，即使新上海人買房的態度也越來越謹慎，不光是資格問題，還要考慮未來的人口容量和增量，所以學區、醫院、區域規劃都要了解；
（3）特別是貴的房子，對所有人而言都是慎之又慎的消費行為，所以買房之前的功課不僅僅包括今天所見，還要包括前世今生，因為新上海人也越來越認可「買房是買圈子」。
綜合以上，不得不說新上海人購房者「不是那麼好蒙」的理由，居然是感謝房價、感謝限購、感謝豪宅，讓新上海人購房者最大限度的慎重起見。
最近的上海樓市高端市場，位於普通的前灘和碧雲都大獲全勝，聽說主要客戶是新上海人，這個可以套用「新上海人對地段沒有概念」嗎？
也行也不行——
也行，是因為浦東相對浦西，規劃、未來、發展、空間、配套更好，不是有一種說話是「開車的愛浦東、不開車的選浦西」；
不行，是因為同期在浦西的新靜安老閘北，幾個同樣價位的高端項目遇冷，為什麼「不去找新上海人客戶呢」？這個問題被問出來的同時，就透著一股濃濃的小家子氣遭遇失落。
無論是對異地市場、「外行」消費者、新上海人購房者的高高在上，更多的底氣來自於不對稱，但不能輕視市場的個性、消費者的學習能力、新上海人購房者在融入上海中的進步，企望「一把鑰匙開萬把鎖」的懶政套路，已經被發展擯棄，不擯棄才不正常。
中國的房地產市場，不論是市場、從業者包括消費者，（站在一個更長的時間周長上）都是相對比較年輕的，其發展中的變化、顛覆、調整都是正常和必須的，更不要忽視「高房價之下的年輕人」這個關鍵短語，因為——他們不能不學習、不能不內行，因為房價讓所有人重視對手。