來源：新浪財經
文 | 劉娜
11月18日，多位業內人士表示，一度負面纏身的蛋殼公寓極有可能被我愛我家接手。另據經濟觀察網報導，受北京市相關部門邀約，自如、我愛我家旗下相寓等多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜。目前自如興趣不大，而我愛我家已經多次洽談，正核算財務成本問題。
但是，目前的蛋殼公寓已經續三年虧損，且面臨虧損幅度不斷擴大的窘境，除此之外，蛋殼公寓還面臨多個城市供應商、保潔、業主和租戶的追債。
如果傳聞為真，此時接手蛋殼公寓，就意味著接受蛋殼公寓的大量債務，對於相寓來說真的是一筆好買賣嗎？
實際上，我愛我家旗下相寓「不僅僅省去了裝修的錢，還避開了裝修後的空置期，接手就能租，租出去就是現金流。」業內人士表示，按照一間房1500的最低租金，每套房也按照2間的最低數據來算，蛋殼公寓40萬套房，每月將帶來12億的現金流。因此，接手蛋殼後的房屋後，如果處理的好，是可以慢慢地還上蛋殼的債務的。
我愛我家：低成本收43萬套已裝修房源
「接手蛋殼，對我愛我家自身的現金流肯定有壓力，但運作的好，資產價格也會低，危中有機，看怎麼把握。但凡熬過去，那對我愛我家和蛋殼兩個主體的股價都會帶來正向影響。」另一名長租公寓業內人士潘舟（化名）表示。
首先，我愛我家旗下相寓可以以較低的成本獲得蛋殼公寓43萬套公寓，對於相寓來說可以迅速擴大規模，提升運營效率。
長租公寓過去兩年獲客成本很高，為了搶佔房源，長租公寓頭部企業不惜抬高拿房價格來獲得房源。「此前長租公寓的收入模型都算錯了，包括我自己在內的大多數從業者都預測房租年年會長，但實際租金沒漲那麼多，加上疫情，直接導致今年上半年許多長租公寓面臨尷尬境地。」潘舟說。
「對於長租公寓企業來說，房源獲取的成本投入是非常大，收房等成本的降低，對於企業來說能提升整體運營效率。」易觀分析師吉之瑩表示。
其次，根據青客公寓被建融家園接手的經驗，相寓可以與業主、租客重新籤訂合約，因此可以修正之前虧損的房源，可以把控此前「高租低出」的問題，降低運營成本。
「我愛我家與蛋殼都是分散式公寓模式，在產品定位上存在共通性。在收益率有限的運營背景下，收房等成本的降低，對於企業來說能提升整體運營效率。」吉之瑩說。
最後，相寓從蛋殼公寓接手的房源是裝修過的，因此很大程度上再次減少了裝修方面的成本，提升運營效率。此前，曾有分析師計算過，長租公寓的裝修成本、裝修後的空置時間、以及找到業主之前的空置成本，需要租房兩年左右才能賺回，直接接手房源大大減少了這一成本。
「等於不僅僅省去了裝修的錢，還避開了裝修後的空置期，接手就能租，租出去就是現金流。」潘舟表示，按照一間房1500的最低租金來算，蛋殼公寓40萬套房，每套房也按照2間的最低數據來算，每月將帶來12億的現金流，一年144億。接手蛋殼後的房屋後，如果處理的好，是可以慢慢地還上蛋殼的債務的。
蛋殼公寓：三年虧損63.2億
「出現這樣的傳聞，說明蛋殼公寓現在的的狀況已經很被動了，」知名地產分析師嚴躍進表示，「作為一家上市公司，融資機會應該是很多，蛋殼公寓需要被收購或者是接手說明運營已經很困難了。」
而對於相寓來說接手蛋殼公寓，就意味著接手蛋殼公寓此前裝修成本、運營成本、保潔成本等負債，此外，蛋殼公寓持續虧損的帳面，可能會給我愛我家旗下長租公寓品牌相寓帶來極大負面影響，甚至有可能將正營收拖成負值。
蛋殼公寓財報顯示，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，蛋殼公寓營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元和19.4億元，虧損則分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元和12.34億元，不斷擴大。
2017年至今三年的時間裡巨虧63.2億元。此外，2020年一季度，蛋殼公寓虧損同比擴大約51%。
「一般集中式公寓的空置率應儘量控制在5%以下，分散式公寓應在10%以下。」易觀分析師吉之瑩則表示，「疫情復工延遲，人口流動性降低，用戶租房需求減少，是長租公寓普遍面臨的問題，或導致長租公寓虧損範圍進一步拉大。」
也就是說，相寓在接手蛋殼公寓之後，蛋殼公寓的虧損問題將有可能進一步拉大。而這部分虧損需要相寓來承擔。
我愛我家接手概率更大 長租公寓洗牌期到來
長遠來看，「長租公寓市場目前仍處於需要高資本投入、低回報率、盈利較為困難的狀態。」吉之瑩表示，長租公寓行業進入洗牌期，市場競爭格局發生較大變化。頭部廠商在房源市場佔有率優勢差距將縮小，市場將從房源競爭逐步演變成用戶競爭的格局，用戶資源及產品服務品質化將成為未來行業關注的重點。
吉之瑩還表示，長租公寓野蠻生長的時代已經結束，未來行業監管趨於嚴格，市場也在逐步規範化管理。
據經濟觀察網報導，此次接手蛋殼公寓是由北京市相關部門邀約，包括自如、我愛我家旗下長租公寓品牌相寓在內多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜。目前自如方面對蛋殼的興趣不大；而我愛我家包括董事長、總裁謝勇等高管多次洽談接手蛋殼公寓事宜，我愛我家正核算財務成本問題。
在此前，青客公寓為了維護租賃市場穩定，已經將部分房源轉交建行旗下建融家園重新籤訂租房協議。
「過幾天在新聞上就可以看到（我愛我家接手蛋殼公寓），」一名長租公寓從業者表示，「此前出現經營問題的青客公寓已經被接盤，部分房東與租客的問題也已得到妥善處理。為了維護市場，穩定蛋殼公寓大概率也被接盤，變數僅僅是『誰來接盤』，因此蛋殼公寓上漲也十分合理。」
據我愛我家披露的半年報，今年上半年相寓實現收入7.3億元，同比下降15.05%，新增服務客戶22.59萬人次，截至6月30日，全國在管房源規模25.3萬套。截至三季度末，相寓全國平均出租率為94.8%。
若此次蛋殼與我愛我家達成共識，未來我愛我家與鏈家在各自長租市場，將形成兩極，長租公寓的市場格局或也將發生質的變化。
「我愛我家接盤的概率更大。這也是拉近與鏈家、自如的營收差距的一次機會。」潘舟表示，「畢竟，我愛我家是唯一一家盈利的長租公寓，接手蛋殼的負債我愛我家咬咬牙能行，但是左暉再加槓桿就很扛不住了。」