【出品】適道商業（ID：survivalbiz）#蛋殼公寓#
2018年8月，時任我愛我家副總裁胡景暉說，自如、蛋殼等長租公寓運營商推漲房租，「資本大幅進入長租公寓」是主因之一。他還放出危言，「長租公寓爆倉的危害性不亞於P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。」
房租全線上漲背後，長租公寓面臨的資金壓力與日俱增。胡景暉還表示，「若長租公寓資金鍊斷裂，收不到房租的業主將會驅趕承租人，成百上千萬租客終將露宿街頭。」
如今回過頭看，一語成讖。不知道被離職的胡景暉心裡會怎麼想？
高進低租，長收短付，靠資金鍊續命
「長租公寓」最早的商業模式是公司將業主的房屋租賃過來，在裝修改造、配齊家私家電之後，再以單間的形式出租給房客。
在2015年時最早出現，2016年開始在國內迅速流行，在2016到2018年間，比較知名的「長租公寓」增加了超過300家。
和美國不同。美國的長租公寓發展時間長，有比較完整的產業鏈和運營體系。
舉個例子，單色公寓運營而言，比較典型的是EQR（美國公寓運營商），其主要有四大板塊，第一是居住服務體系板塊；第二是居住便利化板塊；第三是社區建設；第四是適應性服務。
而居住服務一定是重中之重，便利化主要是指搬家服務，美國70%的出租房是沒有家具的。
此外，在資金端這方面，美國的REITs非常成熟。REITs是房地產證券化的重要手段，它明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。
從美國近15年的公寓REITS發展來看，其有效租金基本保持了每年3%的上升趨勢，空置率基本維持在5%左右，只有金融危機時期（2008～2010）出現了空置率高和有效租金下降的情況。
但是在國內，蛋殼等長租公寓們在本質上是結合了房地產與金融的模式在營運，實則是中介公司，就是二房東。
而且，在資金營運方面採取的是「高進低租，長收短付」。
什麼意思呢，就是說用高於市場價拿房，給房東的付款方式是一個月租金或一季度租金，再以低租金出房。
這看起來虧錢了對不對？但從租客手中收取的是半年，甚至一年的租金。那租客沒那麼多錢怎麼辦？於是把金融機構也拉到這場遊戲中，租客通過與蛋殼的合作金融機構（比如微眾銀行）辦理貸款，就可以一次性預付一年房租及押金。
說白了，這個鏈條是：蛋殼們高價從房東手裡拿房源，月付給房東；再低價租給房客，但是房客一次性付全年的款（從銀行貸款）；所以蛋殼從金融機構（也就是房客）手裡拿到這筆錢後，可以利用這筆資金擴大規模或進行再投資。
是不是龐氏騙局，要看資本入不入局
聽起來這個鏈條是不是很熟悉？
說實話，如果這個過程中沒有投資機構參與的話，可能還就真的是龐氏騙局了。因為這種「拆東牆補西牆」的模式，總有一天會讓騙局泡沫破裂，讓大量投資者和租客蒙受損失。
但是蛋殼們又撬動了「第四方」，也就是投資機構：投資機構燒錢玩補貼的方式也不是第一天了，前有O2O，後有社區團購，這一套「以資金換市場」的玩法已經很熟練了。
但是投資機構也不是傻子啊，他們補貼給房客是圖個啥呢，難道真的是做慈善嗎？當然不是，他們寄希望於蛋殼在IPO之後可以從二級市場上融資，
目前來看這個邏輯是成立的，你看，這一邊是房客在微博上搖旗吶喊，一邊是蛋殼的股價大漲9%。
本來如果在二級市場上融（割）到錢（韭）（菜）了，是可以慢慢把租金提高到市場水平，樂觀的想，一旦實現了壟斷，就可以在市場上有議價權，把房租提高，實現「低進高租」。
目前來看，滴滴就是這麼玩的。先通過補貼的方式搶人頭，跑馬圈地，然後一方面券越來越少，打車越來越貴；一方面找司機抽傭，不僅是網約車司機，計程車司機現在都要收服務費了。
這就是為什麼長租公寓長期虧錢，但是，一點都不慌。
從目前唯二兩家在美國上市的青客公寓（NASDAQ:QK）和蛋殼公寓（NYSE:DNK）所發布的財報來看，規模都是越做越大，虧損越來越多。
比如在2017年到2019年的三年中，蛋殼公寓的營業收入分別為6.57億、26.75億和71.29億元人民幣，淨利潤分別為-2.72億、-13.7億和-34.37億元人民幣。
青客公寓的營業收入分別為5.23億、8.89億和12.34億元人民幣，淨利潤則分別為-2.45億，-4.99億和-4.98億元人民幣。
可是貝殼們的算盤打錯了，因為今年遇到了疫情。
疫情導致市場規模沒有按照計劃來進行，說白了，就是帳算不過來了，隨著資金的差額逐漸擴大，如今資金鍊斷裂，各地陸續破產倒閉。
據說，還有人趁機來了波騷操作，薅了把資本的羊毛：
有對小情侶去年剛買了房，但是毛坯房，因為買房的原因積蓄基本上都掏空了，還貸壓力又大又沒錢裝修。就在兩人愁眉不展之時，正好趕上蛋殼高價收房低價出租，兩人就想到了個空手套白狼的騷操作，把自己的房子租給蛋殼，然後跟女朋友兩個人再租回來住。想著既不用自己花錢裝修還能住自家的房子。住了差不多剛好一年，蛋殼倒閉了，結果白嫖了個裝修，還賺了個差價，為了薅資本主義羊毛。有時候精打細算沒什麼不好，說不定因禍得福。
最後，適道想說，只有當資本化率高於融資成本時，以公司化運營的長租公寓模式才能夠真正成立。
一家公司賺不到錢，可能是公司自己的問題。所有的公司都賺不到錢，這個行業可能存在一些結構性的問題。進一步來看，如果一個行業從誕生開始，所有的企業都在虧損，這個行業是否有存在的必要呢？
你對長租公寓的未來怎麼看？歡迎留下你的評論，和我一起探索商業帝國適者生存之道！