成壽寺萬科泊寓三期延遲交付，租戶賠付成定局
曾風光一時的全國首個集體土地長租公寓——北京萬科成壽寺泊寓，在7月第一批租戶入住之後，原本計劃今年「十一」入住的第二批公寓交付受阻。
成壽寺泊寓租客張先生收到了北京萬科泊寓發來的告知，原本計劃「十一」入住的泊寓，現在由於施工延期，推遲15日交付。不過萬科願意承擔這15日的酒店租住補償。泊寓租戶被統一安排到雙井如家酒店居住。雖然安排了住宿，但張先生並不十分滿意。張先生告訴媒體，他之前租的房子在9月底到期，所有物品已經打包完成。把東西拉到酒店，就是兩次繁瑣的搬家，把東西留在之前的房東處，又面臨被房東的勸離。
10月中旬，裝修施工完成不久的長租公寓，依然沒有交付
成壽寺泊寓樣板間宣傳照片，和現場的雜亂形成鮮明對比
記者也走訪了因延期而被泊寓租賃的酒店，酒店表示企業一共租賃了30間住房，時間是從9月30日到10月15日。按照酒店公布的「十一」優惠價格，每個房間每天要花費420元，16天萬科要花費6720元，半個月的酒店負擔，遠超過租戶交納的3800元/月的月租。
10月中旬，依然在進行施工收尾的成壽寺泊寓
泊寓成壽寺項目是全國首個集體用地長租公寓項目。該項目是萬科與村集體合作的項目，村集體以土地經營權與萬科合作，萬科負責所有建設成本投入，獲得項目45年經營權，村集體享受保底收益以及經營分紅；萬科則負責產品打造和服務運營。
萬科集團副總裁，北方區域CEO，北京萬科總經理劉肖表示：「照模型來算，萬科全項目回報率約是6%。」這對高周轉的開發企業而言，如果打破開發節奏，像本次延期交付產生的成本上升，就可能產生虧損。
之前，劉肖曾表示「佔坑的心肯定是不能有的，因為快速佔坑和持續經營其實有點兒矛盾。我們希望打造出的是可持續、可複製的生意模式，而一件事想做長久，一定也要有初心和情懷。」這不禁讓人們想到了北京萬科上次的嘗鮮之旅，拿下中國首個開發商全自持地塊，並將翡翠書院這個項目推向市場，那次率先嘗螃蟹的舉動，目前進展似乎已經被人們遺忘。
曾信心爆棚，萬科斥百億投入拿下自持用地
時間回到2016年11月，當時，北京樓市正經歷過山車爬高的頂點，所有開發商都信心爆棚。
當月，首個 「限房價、競地價」地塊在彼時推向北京市場，交易規則與以往有很大不同--這些地塊被設置了最高限價；當報價觸及上限價格時，轉而競報自持商品住房面積；當自持商品住房面積達到100%時，再競投高標準商品住宅建設方案。
萬科自持項目翡翠書院
北京萬科是最先吃螃蟹者。經過38輪和52輪競價觸頂，並在與保利、綠地、首開等鏖戰100%自持和多輪方案評審後，萬科最終以109億元總地價將海澱永豐18號地和19號地收入囊中，土地單價超過36000元/平方米。這就是後來飽受指責的翡翠書院，全國首個開發商自持70年租賃房源，對外只能租不能售。
這個項目整體投入需要160億元以上，按照規劃，萬科翡翠書院採取低密社區建設方式，項目容積率為1.78。按照「70/90政策」要求，這個項目180平方米的四居室產品佔比不到30%，但全部被做成複式（兩層+閣樓），產品形態類似於別墅，其中不免涉及違規拆改和加建嫌疑。
2017年4月前後，北京萬科曾試圖探索上述2宗海澱永豐地塊與小米合作建房一事，但因監管等方面的原因限制已經擱置。
2018年，項目終於入市，萬科又嘗試用以租代售70年的方式對外發售，名義出租，實為銷售，被政府嚴令叫停。
最終的方案是，月租金最低1.5萬、10年租金180萬元起，而別墅產品的租金更高達4萬元/月，10年租金接近500萬元，承租人擁有轉租，優先續租的權利。仍然被外界質疑為「以租代售」。
自持項目租賃受困，企業收益堪憂
項目入市後，響應者了了，首期號稱出租80%又被媒體對懟，實際情況是，翡翠書院2018年出租150套左右，2019年出租量驟減至70套左右，而2020年接近年末，知情人士表示，全年整體出租量不超過10套。這樣糟糕的出租量意味著入市三年，翡翠書院的出租率僅有10%。即使按照滿租的情況來計算，上述月租金價格帶來的NOI（淨運營收益）回報率也不到3%。
因此可以判斷，翡翠書院基本不盈利，利潤微乎其微，按照現在的收益方式，50年開發商才能回本。
糟糕的拿地決策，長久無法破局的項目運轉，讓北京萬科來到了跌落神壇的轉折點。
與翡翠書院同樣有開發商自持出租屬性的土地，北京萬科還有翡翠雲圖，七橡墅兩個項目。
其中翡翠雲圖項目採用一部分自持捆綁有產權住宅銷售，也就是客戶買一層有產權的住宅，強行搭租一層無產權的自持一部分委託經營公司一次性銷售的方式，用徹底的「以租代售」將自持部分低價處理。
該項目2020年上半年網籤金額只有1.07億，排名北京市場在售項目176位。而七橡墅的自持部分至今仍未給出解決方案，七橡墅今年銷售部分的籤約額僅為7200萬，排在北京市場209位。
在四年前劉肖風光的來到北京公司接任毛大慶職位的時候，萬科的品宣安排了一篇公關稿《那個叫做劉肖的年輕神》。
劉肖與毛大慶
四年過去，劉肖除了帶來了北京萬科傳統地產業務銷售網籤業績排名不斷退步的尷尬；還有以翡翠書院為慘痛代表的，投資數百億隻有微弱回報的自持項目；加上商業回報模糊，利潤微薄，遇到工程交付難題，成本上漲，步履維艱的集體用地租賃模式；給北京地產界的，再別無其他談資。
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