今天（5月20日）南京土拍大戰再度拉開，6幅地塊參拍，總用地面積超33.7公頃，總成交額69.04億元。總參拍企業超過40家！
這是一場屬於紫東（大城東）的勝利！
仙林湖G16住宅地：棲霞建設以17.5億元競得，成交樓面價27142元/㎡（另需配建200㎡人才房），超前地王融信世紀東方達2000多元/㎡。
仙林湖此前地王為融信世紀東方所在地塊，樓面地價24957元/㎡，目前項目銷許均價32000元/平方米。
堯化門G15住宅地，被高科置業以20.4億元拿下，樓面地價19713元/㎡，沒有突破最高限價，但與前地王樓面價已相差無幾。
堯化門地王依然為魯能公館所在的2016G52地塊，樓面價20171元/㎡。
六合龍池G17住宅地，被金科以8.1億元拿下，樓面地價6122元/㎡。
河西南G18商辦地塊以底價12.5億元成交，競得人為首創置業。
江寧谷裡G19商業地塊被南京萬聚建設以1.3億元競得。
江寧湯山G20混合地塊被南京樂臨商管以9.24億元底價競得。
520土拍短評
4月份至今的幾場土拍可以看得很清楚了，南京土地市場和樓市都在回暖，但都集中在一東一西熱點板塊或擁江板塊。
我們先來回顧一下2020年南京產生的新地王，實質上已經誕生了4幅。
仙林湖G16住宅地：棲霞建設以17.5億元競得，成交樓面價27142元/㎡（另需配建200㎡人才房），超前地王融信世紀東方達2000多元/㎡。
江心洲G06住宅地：中南建設和江蘇水利聯合體以30.8億競得，成交樓面地價35274元/㎡，超前地王榮盛G08達3294元/㎡。
江寧濱江G08宅地：被藍光地產以5.8億元的最高限價競得，樓面地價為11351元/㎡（計算配建1200㎡自持租賃房，實際樓面價達11618元/㎡）。小幅刷新了前地王魯能矽谷公館。
板橋新城G14宅地：被寶能集團以總價27.1億元最高限價競得，樓面地價15253元/㎡（計算配建21200㎡自持租賃房，實際樓面價達17073元/㎡），相比前地王宋都15453元/平米的樓面價，雖然表面限價未超越，但實質上超越了不少。
此前，不論是大熱的河西南或河西中、還是南部新城，都沒有刷新此前的最高地價。但這並不妨礙河西和南部新城依然是當今南京最熱門、且房價最高的兩個區域。
因為河西地價站穩4萬，某種程度是對上一輪過於瘋狂冒進行為的一種價值重新認定，比如河西南，4月一頭一尾兩次土拍就從3.5萬元/㎡快速回拉至4萬元/㎡並站穩腳跟。而價值被低估的江心洲，更是理直氣壯的刷新了地價；河西中則是追平了前地王。
板橋新城和江寧濱江這兩個較偏板塊均位於河西南的輻射延伸方向，一定程度上是河西南價值重新回築的外溢表現，加上兩個板塊都屬於臨江的區位，因此我們認為是屬於熱門板塊的延伸。
南部新城大校場的兩幅地塊情況比較特殊，裡面包含了大量的對於跑道修繕保護及設計建造的公共配建和商業配建，因此地價無法作為參考。但金地商置和華夏幸福兩家實力級名企的進駐，依然是對板塊熱度的一種認可。
如今，城東的兩家南京本土老牌房企也紛紛出動，高科和棲霞建設各下一城，仙林湖刷新了地價，堯化門地價則逼近了前地王。
從這些回暖的地塊來看，基本還是集中在南京傳統的東富西貴格局中。這也反映出，土地市場也在順應明顯的樓市分化跡象，熱門板塊更熱，回暖更快，冷門板塊原地踏步走、沒有聲音。
紫東的風景
5月20日土拍參拍企業一覽：
2020G15棲霞區堯化門宅地
最終到帳22家：新城、高科、禹洲、大名城、金地、華宇、港龍、碧桂園、綠城、卓越、棲霞、金科、首開、石榴、正榮、大發、中梁、保利、遠洋、恆大、中海等
2020G16棲霞區仙林湖宅地
最終到帳31家：新城、高科、禹洲、融信、路勁、頤居、大名城、金地、世茂、金輝、碧桂園、中南+恆通、招商、新希望、德信、淮安水利、綠城、美的、旭輝、卓越、棲霞、首開、石榴、港龍、正榮、大發、保利、花樣年、中海、恆大等
2020G17六合宅地
最終到帳5家：新城、邊城、金科、港龍、弘陽
堯化門G15
堯化門G15住宅地，被高科置業以20.4億元拿下，樓面地價19713元/㎡，沒有突破最高限價。
堯化門G15住宅地吸引了22家房企競買：新城、高科、禹洲、大名城、金地、華宇、港龍、碧桂園、綠城、卓越、棲霞、金科、首開、石榴、正榮、大發、中梁、保利、遠洋、恆大、中海等。
（G15棲霞區堯化街道堯和路以北、鄰安路以東地塊）
四至：東至規劃致遠路，南至堯和路，西至鄰安路，北至堯景路。
總用地/出讓面積：39802.34㎡
用地性質：二類居住用地
容積率：1.01＜Far≤2.6
限高：80米
起拍總價：14.9億，起拍樓面價：14398元/㎡
最高限價：20.9億元，最高樓面限價：20196元/㎡
競買保證金：2.98億元
地塊四至圖
NO.2020G15地塊出讓條件
（1）地塊內規劃住宅建築的高度不得低於60米。
（2）該地塊裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（3）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭自持租賃住房面積，面積最多者競得。
仙林湖G16
仙林湖G16住宅地：棲霞建設以17.5億元競得，成交樓面價27142元/㎡（另需配建200㎡人才房），超前地王融信世紀東方達2000多元/㎡。
仙林湖G16住宅地吸引了31家房企競拍：新城、高科、禹洲、融信、路勁、頤居、大名城、金地、世茂、金輝、碧桂園、中南+恆通、招商、新希望、德信、淮安水利、綠城、美的、旭輝、卓越、棲霞、首開、石榴、港龍、正榮、大發、保利、花樣年、中海、恆大等。
（G16棲霞區仙林街道鯉魚山南側住宅地塊一）
四至：東至經天路，南至規劃道路，西至鯉魚山，北至畢升路
總用地面積：41204.78㎡
出讓面積：34852.32㎡
用地性質：二類居住用地
容積率：1.0＜Far≤1.85
限高：35米
起拍總價：12.5億，起拍樓面價：19387元/㎡
最高限價：17.5億元，最高樓面限價：27142元/㎡
競買保證金2.5億元。
地塊四至圖
NO.2020G16地塊出讓條件
（1）該地塊裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（2）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭人才房建築面積，面積最多者競得。人才房建成後無償移交仙林大學城管委會。
解讀
紫東片區迎來堯化門G15地塊和仙林湖G16地塊，均為純宅地！其中，G15地塊位於棲霞區堯化街道，位於地下文物重點保護區內；G16地塊位於仙林副城白象片區鯉魚山南側南大雙創園內。
紫東板塊規劃圖
G15地塊周邊，目前有棲霞魯能公館、峰匯中心、紫樾府等。棲霞魯能公館打造8棟高層住宅，現房銷售，預計近期將公開售樓處；峰匯中心由金地商置、寶龍聯合開發，打造40萬㎡綜合體，涵蓋約10萬㎡的自持Mall、Mall前金街、地標甲級寫字樓、精裝公寓。其中自持金地廣場為區域內僅有的集中購物中心，打造特色時尚的全家庭生活中心，預計今年下半年開業；距G15地塊2公裡處，即經開區紫樾府，由新希望和華宇、金茂聯合開發，拿地價15977元/㎡。項目3月底首開，新房售價約27521-28143元/㎡。周邊有石榴G04宅地，今年4月剛拿地，總價29.75億，樓面價17608元/㎡，溢價率36.8%，歷81輪競價、25家房企爭奪。
而G16地塊位於棲霞區西部，紫東地區仙林湖片區，距仙林湖公園直線距離僅1公裡，距經天路地鐵站直線距離1.8公裡，緊鄰楓情水岸、高科榮境、世紀東方、香悅瀾山、湖城藝境等小區。其所處的仙林湖片區，區域關注度較高，但近年來鮮少出地。去年10月，招商以31.4億奪仙林湖G67，樓面價17867元/㎡！目前項目定名水沐雍榮府，由招商蛇口、水利地產、新希望地產聯合打造，預計4月底首開，放風價3.1-3.4萬/㎡。目前片區最高地價項目仍為融信世紀東方，2016年9月拿地，樓面價24957元/㎡！板塊內目前新房價約23188-35888元/㎡，二手房價約3.5-4萬/㎡。值得一提的是，該地塊在2020年南京市重點招商推介地塊手冊中出現。
六合G17地塊
六合龍池G17住宅地，被金科以8.1億元拿下，樓面地價6122元/㎡。
六合龍池G17吸引了5家房企參拍：新城、邊城、金科、港龍、弘陽。
（六合區龍池街道七裡楠北側地塊）
四至：東至龍瑞路，南至七裡楠小區，西至時代大道，北至緯一路。
總用地/出讓面積：60138.49㎡
用地性質：住宅用地
容積率：1.01＜Far≤2.2
限高：80米
起拍總價：7.9億，起拍樓面價：5971元/㎡
最高限價：11.4億元，最高樓面限價：8616元/㎡
競買保證金：1.58億元。
地塊四至圖
NO.2020G17地塊出讓條件
（1）該地塊須配建建築面積不小於6615平方米的租賃住房，由競得人建成後自持，用於出租居住，只租不售，不得分割轉讓，不得分割抵押，遵守國家及南京租賃管理政策相關要求。
（2）地塊要求裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率不低於50%，公共建築單體預製裝配率不低於40%，住宅建築（三層及以下的低層建築除外）100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（3）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭自持租賃住房面積，面積最多者競得。
解讀
地塊位於六合經濟開發區，緊鄰龍華路城市發展軸，位於滁河沿岸西南側生活組團，周邊環境優美，滁河水道蜿蜒盡收眼底，宜打造高品質的水景社區。
地塊緊鄰七裡楠花園小區，靠近時代廣場商圈，擁有六合較好的配套教育資源金陵中學龍池分校、北側小學已建成運營（成賢街小學龍池分校），公共生活配套非常完善。
地塊航拍圖
周邊樓盤有保利觀棠和府（保利G19，樓面價7936元/㎡）、和棠瑞府（冠城大通G32，樓面價6387元/㎡）、冠城大通六合G67等一批純新盤待售。茉湖書院所屬地塊去年4月被榮盛拿下，總價6.1億元，樓面價9470元/㎡。目前項目新領1號樓銷許共128套精裝房，面積約75㎡，銷許均價16800元/㎡，預計近期開盤。
周邊在售項目有榮盛鷺島榮府，戶型建築面積為132-142㎡，均價11500元/㎡；昱龍府去年底首開，目前在售價17715-18253元/㎡，面積110-140㎡。保利榮盛合悅預計4月加推10棟樓，共489套房源，目前在售均價14950元/㎡。
△六合G17地塊航拍視頻
河西南G18
河西南G18商辦地塊以底價12.5億元成交，競得人為首創置業。
（建鄴區河西南部19-1、2、3號地塊）
四至：東至友誼河，南至元前路，西至平良大街，北至廬山路
總用地面積：59352.36㎡
出讓地上面積：54245.50㎡、地下面積：5106.86㎡
用地性質：商辦混合用地
綜合容積率：4.37
限高：120米
起拍總價：12.5億
競買保證金：2.5億元。
地塊區位圖
NO.2020G18地塊出讓條件
（1）A、B、C分區在保證開發總量、各類建築面積與建築高度不變的前提下，容積率可在三個分區之間進行總量平衡轉移，容積率可轉移幅度不超過10%，建築密度和綠地率可適度平衡。
（2）D、E分區地上為規劃城市道路，地下空間出讓，在符合市政管線敷設、綠化種植覆土（覆土深度不小於4米）等要求前提下，可建設地下停車。
（3）項目包括商業、辦公、酒店式公寓，其中商業的地上總建築面積不得低於A、B、C分區地上總建築面積的15%，酒店式公寓的地上總建築面積不得超過A、B、C分區地上總建築面積的20%。酒店式公寓相對集中布置。
（4）A、B分區之間，B、C分區之間可分別設置一座跨地塊的空中連廊，連廊為交通功能，空中連廊底部淨高應大於6米，其寬度不應超過8米，層數為一層。連廊的建築面積納入兩側地塊容積率計算。
（5）不低於A、B、C分區地上總建築面積40%的辦公用房須由競得人自持，不得銷售、不得轉讓。
（6）該地塊裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率≥40%，不享受容積率獎勵政策。
（7）競得人須在成交後十個工作日內與河西新城開發建設管委會籤訂《地塊投資發展協議》。
解讀
河西南G18地塊位於河西南核心地段，緊鄰佳兆業城市廣場、五礦崇文金城、正榮潤峰、升龍天匯等項目。該地塊將打造超25萬方的商業辦公產品，作為片區商業配套之一。
項目周邊毗鄰生態公園、青奧村公園、濱江風光帶、長江，景觀資源優越；毗鄰在建的華僑城歡樂海岸、兒童醫院河西院區、青奧村廣場、伊頓國際學校等優質公共生活配套資源，鄰近地鐵S3號線平良大街站、有軌電車友誼街站，還緊鄰規劃地鐵9號線，和揚子江大道、河西大街、江東中路共同形成快捷出行體系。周邊有金地、正榮等多個城市綜合體，商業配套完善。
近期河西南多幅地塊成交。距G18地塊北面1公裡處，G10、G11兩幅宅塊分別被萬科和融創摘走，樓面成交價均超過4萬元/㎡，而在4月初，河西南G03住宅地塊被建發拿下，樓面價35333元/㎡。
江寧谷裡G19商業地快
江寧谷裡G19商業地塊被南京萬聚建設以1.3億元競得。
（江寧區谷裡街道鄰裡大道以南、經五路以東地塊）
四至：東至現狀，南至現狀，西至經五路，北至鄰裡大道
總用地面積：14213.26㎡
出讓地上面積：13433.20㎡、地下面積780.06㎡
用地性質：商業用地
容積率：≤1.1
限高15米
起拍總價：1.02億
競買保證金：2040萬元。
地塊航拍圖
NO.2020G19地塊出讓條件
（1）C分區地面為規劃通道，在符合市政管線敷設、綠化種植等要求前提下，出讓地下空間，出讓範圍為道路路面標高以下-2至-8米空間，作為停車設施使用，具體以審定的規劃設計方案為準。
（2）該地塊所建房屋可分割轉讓，可分割銷售，轉讓或銷售的最小分割單元須不小於60平方米（一層除外）。
解讀
谷裡G19地塊坐落於谷裡新市鎮中心區，為鎮區規劃結構中的鎮區綜合中心(「一心」)的重要組成。毗鄰本地塊，密布有鎮區公共生活中心和商業配套中心的社區服務中心、文體活動中心、衛生服務中心、好又多超市等，而本招商地塊的推出及開發建設，將進一步提檔谷裡新市鎮的商業配套。
地塊緊鄰雕塑公園、金牛河，自然景觀資源豐富，地塊周邊為新民花苑、泉塘公寓等多個大型居住社區，商業消費群體較為可觀，可為本地塊未來的商業運營提供較為充足的客流。作為商業用地，本招商地塊有著大面寬、短進深的絕佳資源優勢，可建成大沿街面的底層商鋪，商業運營價值較高。
地塊C分區地面為出讓的地下空間，將作為停車設施使用，可為未來的商業運營提供較為便捷的停車配套。
目前谷裡在售新盤有德信·煙嵐雲莊（谷裡G11）、中建煙嵐府（谷裡G15）等盤，預計今年上市。去年4月，德信經76輪競拍，以4.2億總價拿下谷裡G11，樓面價11558元/㎡，需自持商品住房面積約10000㎡。2018年5月底，中建經14輪競價奪得谷裡G15地塊,樓面價10949元/㎡拿下，現房銷售。
湯山G20
江寧湯山G20混合地塊被南京樂臨商管以9.24億元底價競得。
（江寧區湯山溫泉旅遊度假區聖湯大道以北、積玉路以東地塊）
四至：東至御泉路，南至聖湯大道，西至積玉路，北至美泉路
總用地/出讓面積：122370.69㎡
用地性質：二類居住用地、旅館用地、商業用地
綜合容積率：1.11
限高：24米
起拍總價：9.24億，起拍樓面價：6810元/㎡，
最高限價：13.4億元，最高樓面限價：9876元/㎡
競買保證金：1.848億元。
地塊四至圖
地塊航拍圖
NO.2020G20地塊出讓條件
（1）住宅建築高度不得低於12米。
（2）在符合市政管線敷設、綠化種植、河道保護等要求前提下，B、C分區之間可用D分區設置一處空中連廊或橋（僅為人行交通功能），寬度為4米，以河道中心線為界分別納入兩側分區計算容積率，不計入分區建築密度，具體位置和用地範圍以審定的規劃設計方案為準。
（3）該地塊須配建建築面積不小於4078平方米的租賃住房，由競得人建成後自持，用於出租居住，只租不售，不得分割轉讓，不得分割抵押，遵守國家及南京租賃管理政策相關要求。
（4）B分區須配建一座不低於40000平方米（不含地下室面積）的高星級酒店，且整體自持，不得分割銷售，不得分割轉讓，自持年限與出讓年限一致。如需整體轉讓，需經湯山溫泉旅遊度假區管委會書面同意。
（5）R2二類居住用地和B1商業用地裝配式建築面積的比例為 100%，建築單體預製裝配率不低於50%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付,不享受容積率獎勵政策。
（6）地塊內住宅首期銷售面積不得超過住宅總建築面積的50%，B分區酒店取得施工許可證後，允許住宅銷售面積不超過住宅總建築面積的80%，B分區酒店竣工備案後住宅方可全部銷售。
（7）該地塊因建築業態較多，且自持比例較大，土地出讓後可應競得人要求提供各用途及分區的起始價測算說明。
（8）競得人須在成交後十個工作日內與湯山溫泉旅遊度假區管委會籤訂《地塊投資發展協議》。
（9）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭自持租賃住房面積，面積最多者競得。
解讀
地塊位於湯山板塊，地塊功能為商業配套、酒店及居住。其位於湯山新城溫泉核心區，緊鄰聖湯大道，交通較為方便。周邊有商業廣場和多個溫泉度假酒店，商業氛圍較為成熟。地塊南側就是湯山G13地塊，作為一幅商辦用地，經20輪競價被南京家樂家商業廣場有限公司以3.52億元競得。
東南側就是湯城匯，目前已經收官，該項目前期精裝房源均價在18000-19000元/㎡左右。與聖湯大道以北、延祥路以東地塊相近的公寓項目還有湯城東郡廣場，在售酒店式公寓，銷許均價16000-18000元/㎡。周邊項目包括旭輝銀城江山御、碧桂園湯山源著，精裝均價20500元/㎡左右。
值得一提的是，該地塊去年曾出讓，卻遭遇流標！業內人士認為，因地塊設置門檻較高的緣故，包括高星級酒店、租賃住房、7614元/㎡起拍等。而此次重新掛牌，地塊相應下調了起拍樓面價，微調租賃住房面積，其餘條件設置門檻不低，自持比例較高。還設置了住宅銷售門檻，要求住宅首期銷售面積不得超過住宅總建築面積的50%，待酒店取得施工許可證後，允許銷售住宅建面的80%；待酒店竣工備案後，住宅方可全部銷售。這在南京尚屬首例！
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李滙豐，樓市實戰派專家。有超過12次置業經驗。從事房地產媒體工作12年，曾任《揚子晚報》房產採編部副主任，三六五網杭州公司副總經理、騰訊房產南京公司總經理。自2010年起舉辦置業大課堂數百場，為萬名以上購房者提供置業諮詢服務。