不知不覺，2020年已經接近尾聲，南京樓市在2天後也即將迎來2021年。回顧即將逝去的2020年，這一年江寧樓市交出了一份「冷熱不均」的答卷，卻絲毫不影響江寧新房二手房成交量穩居南京第一。
今天，飛說君就與大家一起來回顧2020年江寧樓市的標誌性事件。
NO. 1｜壹
新房、二手房成交量穩居南京第一
作為南京樓市的供應大戶，與江北高調搖號、火爆開盤不同，江寧一直以低調、內部置換消化形象示人。
截至今天（12月29日）下午17：28分，江寧新房成交套數為18408套，成交面積約208萬㎡，成交套數佔南京全市（86028套）的約21.4%，可以說超五分之一了。
再來看看二手房方面，江寧以20703套的成交量位居第一，超過第二名超4000套，成交面積更是超209萬㎡。成交量站南京全市（121346套）的約17%。
不難看出，從南京網上房地產數據來看，無論是新房還是二手房，江寧成交量都穩居南京第一，佔比在17%-21%不等。
其實，與河西多為改善人群為主、江北多以投資人群為主不同，江寧的購買力幾乎都是內部改善、剛改和預算有限的剛需，加上區域內大量產業、企業的人口支撐，每次開盤去化相對不錯，後續購房基礎也較好。
NO. 2｜貳
時隔4年多 百家湖再拍涉宅地塊
百家湖，對於眾多江寧買房人來說，就是心目中的「宇宙中心」，每次開盤都會受到買房人的關注。但近年來純新盤上市稀少，土地市場也更是鮮有涉宅用地出讓。
往前追溯，百家湖上次有涉宅用地出讓還是2015年12月，金輝以樓面地價16389元/㎡拿下G47地塊，成為當時的江寧地王。自此4年多，整個百家湖再無新出讓涉宅用地。
直到今年9月24日，百家湖G62地塊公開拍賣，僅1輪競價就被陽光城以底價9.3億元拿下，樓面地價8218元/㎡，未來毛坯限價3.4萬/㎡。這個價格比板塊優質二手房便宜不少，未來上市並不愁賣。
該地塊地理位置十分優越，是近年來推出的距離百家湖湖岸線最近的住宅地塊。位於地鐵1號線百家湖站、勝太路站中間，周邊有江寧最好的百家湖中學、小學，還有景楓、21世紀太陽城、江寧金鷹、會展中心等配套。
很多人會疑問，寸土寸金的百家湖，為何會底價成交？主要還是由於該地塊內有商辦用地，後期建設成本有所增加，才導致地塊的成交價格低。
就目前來看，百家湖新房市場稀缺，僅有2家住宅產品在售，分別是21世紀太陽城銀座在售部分房源，建築面積約190-250㎡，精裝均價2.95萬/㎡；以及江寧金鷹天地廣場在售部分房源，建築面積約408㎡，毛坯均價3萬/㎡。
NO. 3｜叄
自翡翠公園之後，九龍湖改善需求得到釋放
與百家湖同為改善板塊的九龍湖，在經歷了3年多房荒之後，終於等來了金隅、弘陽2大純新盤的上市。
整個九龍湖，上一次有純新盤上市還要追溯到2017年3月底，當時萬科翡翠公園加推最後396套房，精裝均價2.95萬/㎡，開盤全部賣完，自此板塊陷入了新房房荒的局面。
直到2019年，駿景華庭和新城玖瓏湖兩大老盤加推收官房源，雖然全部賣完，但這2個樓盤收官房源套數較少，很難緩解板塊的改善需求。
而於2017年下半年拿地的金隅紫京雲築、弘陽悅禧苑，樓面高達1.9萬+/㎡，均為現房銷售，拿地之後遲遲未上市。
直到今年10月底，金隅紫京雲築率先推出292套房，建築面積約120-170㎡，精裝均價3.82萬/㎡的價格也刷新了板塊房價。
但由於板塊許久未有新盤上市，加上項目緊鄰地鐵、精裝現房，共吸引1682組買房人報名，整體中籤率約17.4%，開盤2個多小時全部賣完，足見板塊強大的購買力。
而弘陽悅禧苑也於近期首開，建築面積約140㎡（平墅）、220㎡（中疊）、240㎡（下疊），共140套房，開盤沒有搖號直接平推，沒有賣完。
不得不說，九龍湖的改善需求被壓抑了許久，在金隅紫京雲築、弘陽悅禧苑項目上得到了釋放，且在未來短期內，板塊很難有新的住宅樓盤上市，這2個項目也是買房人為數不多的選擇。
NO. 4｜肆
多個熱盤陸續收官 上秦淮地價再創新高
距離九龍湖不遠的上秦淮板塊，之前往往都被統稱為九龍湖板塊，隨著葛洲壩、融創、銀城、五礦等品牌房企的進駐，板塊才「改頭換面」稱為上秦淮。
就今年而言，整個板塊只要有新房開盤，次次熱銷，賣完已經成為常態，主要還是由於整個江寧核心板塊在售房源極少，可選擇不多。在此背景下，板塊多個樓盤，如五礦瀾悅棲原、銀城旭輝雲臺天境、銀城旭輝上淮鉑悅府等樓盤陸續收官。
隨之接棒的融信秦尚棲庭，於今年7月首開，將板塊房價由3萬/㎡左右，提高至3.3萬/㎡左右，開盤去化超8成。但此後陸續多次加推新房源，多為平推，均沒有賣完。
但這並沒有影響板塊土拍的熱度，在今年11月的土拍中，上秦淮G81地塊3分鐘不到就觸頂搖號，最終經過搖號被孔雀城以總價15.7億元拿下，樓面地價21309元/㎡，超過此前板塊地王銀城旭輝上淮鉑悅府（樓面價19991元/㎡），成為上秦淮新地王，毛坯限價3.28萬/㎡。
需要注意的是，按照南京最新精裝修政策，該地塊未來精裝上市銷售均價或在3.43萬-3.48萬/㎡左右。若加上裝修疊加升級包的話，上市價格或更高，以後想入駐上秦淮的成本，也會越來越高。
NO. 5｜伍
短短2個多月收官 萬科在南站再創神話
南京南站板塊，是南京樓市中萬眾關注的焦點，一方面由於坐擁4條地鐵、南京南站，擁有便捷的交通優勢，還有今年區域學區的加持，受到更多改善人群的關注。
提到今年的南站樓盤，就不得不提及萬科星耀都薈花園，項目於今年9月29日首開入市，裝修均價4.1萬-4.2萬/㎡，刷新板塊新房房價，開盤全部賣完。此後12月1日、12月7日陸續加推，全部賣完，項目正式收官。
從首開到收官，短短2個多月的時間，萬科星耀都薈花園再次創造南站熱銷神話。究其原因，主要還是南站的絕佳區位優勢、成熟的配套和不錯的學區，吸引了眾多買房人。
就目前來看，南站還有嘉華G89地塊未上市，目前正在建設中，預計也要明年入市，但肯定不愁賣。
NO. 6｜陸
多年房荒被打破 大學城目前9盤齊聚
就今年的江寧樓市來看，大學城絕對佔有重要一席。從年初暫無新房在售，到下半年6盤齊賣，再到現在9盤齊聚，江寧大學城的樓市可謂火熱。
在去年江寧大學城先後拍出多塊涉宅用地，分別被保利裡程、江寧城建、金科、五礦拿下，樓面地價約1.4萬-2萬/㎡。加上之前高價拿地的聯發翡翠方山、美的建發潤錦園，整個板塊已經聚集6家純新盤。
除去江寧城建鳳溪苑之外，其他5家純新盤都在今年下半年陸續上市，毛坯均價在2.7萬/㎡左右、精裝均價在3萬-3.3萬/㎡左右，但上市量的激增，也就導致買房人可選擇性較多，樓盤之間競爭加大。
隨之而來的就是，樓盤銷售結果冷熱不均，具體來看：靠近地鐵的樓盤，3萬+/㎡的價格，開盤銷售不錯；打造改善產品的疊墅和洋房，去化也不錯。而遠離地鐵的樓盤，在銷售上相對不佳。
此外，板塊今年還新增3大純新盤，分別是中海方山印、遠洋萬和方山望、偉星萬科·四季光年，都是新進大學城的房企，將給板塊帶來69棟住宅產品。
其中，中海方山印打造34棟6-7層多層住宅，遠洋萬和方山望打造24棟多層、高層住宅，偉星萬科·四季光年打造11棟25-26層高層。
這3家純新盤未來上市毛坯限價24300元-27195元/㎡，與目前板塊新房在售價格相當，但為低密產品或更靠近地鐵，明年上市之後或更好賣一些。
NO. 7｜壹
多個剛需板塊賣不動 打折促銷以求跑量
與上述熱門板塊或核心板塊不同，今年江寧剛需板塊的日子並不好過，如我們熟知的青龍山、正方新城、谷裡、祿口、江寧濱江等板塊，當然在樓盤不好賣的情況下，降價促銷手段就要上了。
位於江寧青龍山的深業青麓上居，目前在售部分房源，建築面積約88-118㎡，精裝均價26278元/㎡，之前更是放出5套特惠房源，優惠幅度均在3萬元/套左右。
位於正方新城的某盤，打造高層和洋房產品，毛坯均價在2.06萬-2.29萬/㎡不等，之前為了跑量，推出全款93折、首付8成95折、首付5成98折的優惠活動。
位於祿口新城某項目，打造洋房和小高層產品，毛坯均價1.85萬-2.15萬/㎡左右。為了更好的銷售，之前針對洋房推出5套特惠房源，最高降價近40萬。
當然，降價促銷以求快速跑量的板塊和樓盤遠不止此，像江北、六合、龍潭等板塊都在搞。
但就江寧來說，這些樓盤多位於剛需板塊，距離主城較遠，內部配套正在發展中，缺乏投資價值，而自身溢價能力不足，產品本身特點不明顯，加上與周邊競品嚴重同質化，從而陷入賣不動的尷尬境地。
NO. 8｜捌
兩大剛需重地 樓市內部兩極分化嚴重
2020年，遠郊的祿口、江寧濱江板塊也迎來了大爆發，多個純新盤陸續上市，但現實的是，樓盤兩極分化嚴重。
首先來看，祿口今年有多家純新盤接棒入市，上市均價多在2萬/㎡左右，主要分布在如意湖南側、祿口鎮、以及祿口老鎮上。但就實際來看，僅有靠近地鐵和如意湖的如意郡和中駿合景柏景灣需要搖號開盤，開盤銷售也非常好。
而位於祿口鎮的天著尚居、雍景臺等，因成熟商業、教育、醫療配套等，去化也不錯。相比之下，位於祿口老鎮等紅豆、藍天等盤，遠離地鐵、配套缺乏，銷售並不理想。
與祿口同種情況的江寧濱江，板塊內今年上市量較多，先後有龍湖水晶酈城、魯能矽谷公館、中北三盛汝悅銘著3家純新盤上市，精裝均價1.9萬-2.1萬/㎡。
好賣的主要是龍湖水晶酈城、魯能矽谷公館，都是品牌房企打造，又有商業配套，加上後者是現房銷售，銷售相對不錯。
加上板塊今年拍出的新城雲漾濱江、藍光G08，前者地價在9000多元/㎡、後者地價1萬多元/㎡，預計上市價格與板塊目前相當。對於開發商來說，想要在明年板塊激烈的競爭中取得好的銷售結果，需要在產品上下足功夫。
最後，關於2020年的江寧樓市，還有什麼標誌性的事件讓你記憶深刻？歡迎留言共同交流。