來源公眾號：智本社
作者：清和社長
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「沒有什麼比正確地回答了錯誤的問題更加危險。」（彼得·德魯克，無考證）
大疫之下，全球經濟斷崖式下跌，國民收入下降，失業壓力增加，深圳豪宅卻被「秒光」，引發房價上漲的擔憂。問題出在什麼地方？
如何整治深圳樓市被爆炒的問題？
深圳監管部門雷霆出擊，重點整治房產中介惡意炒作、哄抬房價，收取「喝茶費」、「更名費」，要求下架虛高房源信息，打擊新房市場「捂盤惜售」、抱團漲價，暫停部分項目網籤，重點監控網紅樓盤。
這是一個正確的答案，但卻是一個錯誤的提問。
錯誤的提問，偏離了方向，模糊了本質，正確的答案讓問題更加糟糕。
最近十多年，中國實施了100多次樓市調控，但房價依然我行我素。為什麼？
因為我們提出的問題一直是錯誤的，導致沒能認清樓市的本質，本質問題與解決方法南轅北轍，房價與預期則背道而馳。
本文繼《深圳，怎麼了？》、《深圳，怎麼辦？》後，再從土地供需的角度，探索深圳樓市及城市的「根問題」；指出土地供給結構性失衡正推動深圳向「冪律型社會」演進。
本文邏輯：
一、深圳樓市的根問題：土地供給的結構性失衡
二、深圳城市的根問題：中產塌縮的冪律型城市
三、深圳轉型的根問題：以人為本的橄欖型社會
（正文8000字，閱讀時間30'，好文多分享收藏）
01
深圳樓市的根問題
土地供給的結構性失衡
深圳樓市的根問題是土地供給結構性失衡。
很多人將深圳高房價歸咎於人多地少。根據國家統計局公開數據，2019年，深圳常住人口為1343.88萬人（加上流動人口，預計總人口為2000萬），土地面積為1996.85平方公裡。
2019年，深圳常住人口密度為6730人/平方公裡，遠大於北京的1313、廣州的2059和上海的3830。
人們由此推斷深圳高房價的合理性，導出解決方案是深圳擴容，將惠州或東莞合併。
這同樣是一個正確的答案，但又是一個錯誤的提問。
深圳人口密度確實遠大於北上廣，這是土地供需緊張的基礎。但不是問題的根本，土地供需矛盾的根本問題在於土地供給的結構性失衡。
換言之，深圳不是沒有土地，而是土地沒有用在住房上。
證券時報·數據寶統計顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米，位居103個城市中倒數第四，不到北京十分之一，上海5.8%。【1】
從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中，居住用地只有8%。
深圳居住用地佔整個城市面積只有11%。與國際大都市相比，這個數據低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地佔比都超過50%。這個數據低於北上廣，僅比香港的8%高一點。
在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達225萬，新增住房供應僅約24萬套。新增住房供應遠遠跟不上新增人口的規模，人為地製造了供需矛盾。更何況在新增供應住房中，豪宅和人才房的佔比增加，加劇了商品房的緊缺。
深圳的土地，去哪兒了？
2015年，深圳市制定了《城市建設與土地利用十三五規劃（2016-2020）》規定：
一、到2020年深圳的基本生態控制線不變，即劃出不少於974平方公裡不可開發的土地，大約佔深圳1997平方公裡的一半。
二、至2020年全市工業用地佔建設用地比重不宜低於30%，劃定了270平方公裡的「工業用地紅線」。
圖：城市建設與土地利用十三五規劃，來源：深圳市規劃和國土資源委員會
從這份文件可以看出，深圳制定了生態控制線和工業用地紅線，合計1244平方公裡，佔深圳土地面積的62%，給了生態保護和工業使用。剩下的750多平方公裡土地，由農田、居住、商業、交通、公共服務設施共同使用。
可以看出，深圳對工業、商服的土地供給要比住宅用地大方得多。
圖：過去十年深圳各類土地成交面積，來源：證券時報·數據寶
證券時報·數據寶顯示，過去十年深圳工業用地成交達到1147.78萬平，成交面積位居全國第82位；規劃建築面積3586萬平，位居全國第52位。商服用地成交達到394.42萬平，位居第67位；規劃建築面積1765.55萬平，位居第41位。【1】
2019年12月，為了吸引企業總部入駐，深圳一次性推出30平方公裡的工業用地。這是什麼概念？上海面積比深圳大兩倍多，整個十三五期間新增的產業用地也不到30平方公裡。
生態用地和工業用地多，居住用地奇缺的結果是什麼？
2019年10月，貝殼研究院發布的《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》顯示，深圳住房自有率僅為23.7%，為大灣區11個城市中最低，遠遠低於香港的49%、廣州的54.9%及全國的73.9%。【2】
圖：大灣區城市住房自有率，來源：貝殼研究院
最近，央行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組在《中國金融》上發表的文章指出，中國城鎮住房自有率達到96%，而深圳的住房自有率遠遠低於這一水平。
據廣發證券估算，2016年底，深圳可上市流通的住房面積為1.52億平方米，約166.6萬套。其中商品住宅1.29億平方米，138.5萬套；可流通的保障房0.12億平方米，15.1萬套；可流通的個人自建房0.11億平方米，約13萬套。
以近3年每年4萬套新房成交估算，全市商品住宅在150萬套左右，覆蓋人群500萬~600萬之間，大約為深圳目前實際管理人口2000萬以上（常住人口+流動人口）的25%~30%。【1】
房源如此之少，大批年輕人只能租住在城中村。現在深圳租房人群達80%，大概有1600萬人租房，其中約1100萬人租住在城中村（貝殼研究院估計1500萬人在城中村居住）。
深圳的人均居住面積只有19.7平，低於廣州的25平，距離東京都32.4平、紐約40平、舊金山46.5平的水平存在較大差距，僅高於香港的15平。
土地供給嚴重失衡，導致房地產市場「冰火兩重天」：
一邊是居住用地極度緊缺，供需矛盾尖銳，商品房價格暴漲，深圳成為中國內地房價最高的城市。
圖：2005年-2020年1月，北上廣深二手房銷售價格指數，來源：穀雨，房天下
另一邊是工業用地及商業用地嚴重過剩，空置率持續攀升。
根據戴德梁行的最新數據，今年一季度深圳商用辦公樓的空置率上升至24.6%。深圳經濟總量最大、最活躍的南山區的寫字樓空置率上升至34.8%。前海寫字樓空置率更是高達66%。【3】
今年還將迎來甲級寫字樓的供應高峰，全年累計共有134萬平方米的新增寫字樓面積交付，且未來五年新增供應總計達507萬平方米。
深圳辦公樓空置率、空置率增速及租金下降速度均高於北上廣。
圖：2020年一季度北上廣深辦公樓租金及空置率，數據來源：戴德梁行
今年一季度深圳辦公樓空置率為24.6%，高於北京的13.8%、上海的21%、廣州的5.2%；空置率增速深圳為2.6%，高於北京的0.4%、上海的1.4%、廣州的-0.3%；辦公樓租金深圳下降3%，降幅大於北京的1.3%、上海及廣州的0.6%。【3】
總結以上可以看出，深圳樓市的問題，根本上不是土地緊缺，而是土地供給造成的嚴重的結構性失衡。
大資本、房地產商、投資者正是看到深圳如此嚴重的供給矛盾，才敢於爆炒深圳樓市。深圳豪宅才會在大疫之下成為全國資金避險的標的。
02
深圳城市的根問題
中產塌縮的冪律型城市
深圳土地供給結構性失衡，正在削弱這座城市的人口吸引力，正在改變這座城市的產業結構及競爭力。
我在《深圳，怎麼辦？》中，使用了古典政治經濟學家理察·坎蒂隆的「土地決定論」。他曾經在其著名的《商業性質概論》中指出：「土地擁有者決定了一個國家的人口數量和市場價格。」
如今，深圳的土地政策，決定著這座城市的前途，也影響著這座城市的前途及千千萬萬家庭的生活。
失衡的土地供給，正在將深圳推入冪律型城市——財富兩極分化，中產空心化，加劇階層固化，晉升通道受阻。
圖：深圳房屋供給結構呈「冪律型」，來源：智本社
深圳「多生態用地、多工業用地、少住宅用地」的土地供給，導致房屋結構呈「冪律型」：普通商品住房存量、增量少，城中村及工廠宿舍多；商品房自有率極低，租房居多，尤其是城中村租住多。
根據深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據，2018年深圳全市住房總量為1065萬套。按深圳2000萬管理人口計算，1000萬套存量房已經足夠滿足需求。但是，存量房的結構性矛盾突出。
在這1065萬套存量房中，城中村住房佔了510萬套，工業區配套宿舍183萬套，商品住房只有181萬套，保障性住房只有43萬套，還有單位自建房55萬套，賓館等其它93萬套。
圖：深圳存量房結構，來源：深圳市規劃和國土資源委員會
城中村住房和工業區配套宿舍合計為693萬套，佔比高達65%，為深圳最主要的居住房屋。商品住房佔比只有17%，成為了稀缺品。
由於普通住宅用地供應不足，房屋自有率低，深圳居住模式多以租住為主。在這1065萬套存量房中，出租房783萬套，佔比達73.5%。在783萬套出租房中，城中村住宅出租房490萬套，工業區配套宿舍160萬套，二者合計佔比83%。
所以，有人說，深圳是一座在城中村中「漂泊的城市」。
城中村住宅屬於小產權，工業區配套宿舍屬於工業用地性質，產權受限，流通受阻，無法向商品房交易市場供給房源。深圳能入市流轉的存量房（商品住房、單位自建房、）只有25%左右，導致大規模的存量房屋的流通率極低，只有0.6%左右，遠遠低於國際大都市的4%以上【2】
圖：冪律型城市，來源：智本社
土地供給結構決定了財富及社會結構。深圳土地供給結構決定了房屋供給結構呈現「冪律型」，房屋供給「冪律型」決定了城市的財富、社會階層結構呈現「冪律型」。
最典型的現象是中產階級塌縮，掉落到中低收入階層。
深圳已經成為全國購房難度最大的城市。今年4月份深圳二手房均價為55386元一平，其中南山達8.6萬一平，福田達7.78萬一平。根據深圳統計局發布的數據，2019年深圳人均可支配收入為6.25萬元。
圖：2018年大灣區城市房價收入比，來源：貝殼研究院
從房價收入比來看，深圳的房價收入比為30，高於香港的21、廣州的14，是大灣區、乃至全國購房壓力最大的城市。多數人在深圳一年的收入，無法購買一平米的普通住宅。從2015年開始，大多數深圳人的收入追不上房價。以當前深圳的房屋均價和人均可支配收入計算，一個人需要連續工作100年，才有可能買得起一套普通住宅。
深圳的高房價已將大多數人拒在中產階層的門外，同時也將部分中產打落到中低收入階層之中。
再看精英基層。大規模的生態用地、工業用地、人才房以及高房價支持的金融資產，讓富豪階層、社會精英坐享房價升值、財富膨脹、產業投資紅利的同時，還能享受森林城市、花園城市的紅利。
高房價逼迫深圳正向冪律型社會的演進：階級固化，財富分化，中產階級坍縮，精英階層財富膨脹，低收入基層規模龐大，晉升通道逐漸被關閉。
為什麼強調中產階級的重要性？
中產階級的崛起，是近代世界經濟發展及社會進步的成功經驗，是一個國家政治及工業文明的象徵。
二戰後，全球中產階級大爆炸性增長。大規模的產業工人、工程師、職業經理人、知識工作者，打破了財富階級固化，晉升為中產階級。
全球中產階級人口佔比從1950年的23.5%增長到2006年的50.2%，超過一半世界人口。美國、日本、歐盟等國家，中產階級佔全社會家庭總數的比重在7O%以上，發展為以中產為主體的「橄欖型社會」。
龐大的中產階級，是社會穩定的支撐，是經濟發展及技術創新的中堅力量，是市場消費及內需的主力軍。他們具備一定的文化知識及財富實力，可以平衡社會力量，促進社會與經濟良性循環。
中產階級，容易毀於泡沫危機，尤其是房地產及債務危機。
2008年金融危機導致歐美國家大量中產家庭破產。據斯坦福調研的數據顯示，美國的中產階級在2008年金融危機裡損失慘重，大約佔到了總財產的四分之一。
房地產泡沫、債務危機、金融危機，導致中產階級坍縮，「集體向下沉淪」，富豪財富不降反增，貧富差距分化，橄欖型社會有向冪律型社會演變的趨勢。
有人說，中產階級購買房子，財富不是大規模增加嗎？
我在《全球中產階級 | 「紙牌屋」與「掃地出門」》一文中說過：「房子，是富人的財富，卻是中產的債務『紙牌屋』」。
中產的房產背面就是負債，負債是真實的，而財富只是紙面上的。
根據中國人民銀行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查顯示：房貸是家庭負債的基本構成。有負債的居民家庭中，76.8%的家庭有住房貸款，戶均家庭住房貸款餘額為38.9萬元，佔家庭總負債的比重為75.9%。【4】
圖：2019年城市二手房貸款成交比，來源：鏈家，貝殼研究院
深圳的購房槓桿率高於北上廣。根據鏈家交易的數據，2018年深圳二手房買賣中貸款成交佔比達到92.4%，高於北京的77.6%、上海的76.3%。深圳月供收入比達90%，居民槓桿率達82.3%，均高於北上廣。
中產幾乎將畢生的財富都集中到房產中，一旦房價崩盤，中產財富可能淪為負資產。若中產在疫情時期或房地產泡沫危機中失業，那麼家庭債務風險則大幅度上升。
深圳的高房價將大多數人擋在中產大門之外，將一些中產打落到「高負債、低消費、低幸福指數」的生活環境中，推動這座城市向冪律型城市演變。
03
深圳轉型的根問題
以人為本的橄欖型社會
冪律型社會最大的危害是階層固化，晉升通道狹小，大量的人滯留在中低收入階層，甚至掉入「貧困陷阱」。（詳見《貧困陷阱 | 窮人翻身有多難？》）
在深圳，有這麼兩類人群：
一是龍華區「三和大神」（無貶義）。
在深圳龍華，有一群圍繞著三和人才市場生存的臨時工。這些90後青年通常幹一兩天活，日結兩三百工資，然後在網吧消遣幾天，吃著泡麵，玩著遊戲，睡在網吧。當工錢花完，又重新「出山」，幹一兩天活，拿到工資後再泡網吧。
他們的生活被鎖定在惡性循環的「貧困陷阱」之中，高房價就是這把沉甸甸的鐵鎖。房子，是城市中產根植於內心深處的不安情結，以及渴望改變命運的現實衝動。但是，一旦房價漲到讓他們難以企及的高度，他們便失去了努力打拼的鬥志，甚至失去了正常生活的勇氣。
二是南山區數字貨幣投機者（無貶義）。
在深圳南山區，你或許還遇見過另外一群90後青年。與「三和大神」不同，他們滿懷激情與鬥志，口若懸河，偶變投隙。他們是一群數字貨幣投機者。
深圳高房價將改變命運的標準拉升到相當的高度，這群青年不願做產業工人，選擇鋌而走險，渴望像孫宇晨一夜暴富。
值得注意的是，很多人將中產界定為知識白領、技術工程師、職業經理人。其實，上個世紀大量中產誕生於產業工人，如五六十年代的美國五大湖區的汽車工人、七八十年代香港黃大仙工業區的產業工人。
香港的中產始於獅子山下的黃大仙工業區。70年代，寮屋區居住著9萬的低收入人群，其中大部分都是移民以及非原著居民。香港政府實施「抵壘政策」，吸引移民者到黃大仙工業區工作。
到1980年第三季度，黃大仙工業區工開設3634間工廠，僱用了91036名員工，絕大部分工人都來自寮屋區。
1972年，香港政府出版的《一九七一年香港年報》顯示：「香港似有日漸豐裕之社會，而中等階級亦愈形龐大，其情形與其他先進國家無異。」【5】
在香港工業化浪潮中，他們堅信「三分天註定，七分靠打拼」，吃苦耐勞，頑強拼搏，改善了自己的家庭，晉升為中產，實實在在的幹出了不屈不撓的香港精神以及「東方明珠」的榮光。這群產業工人的中產夢，成為了獅子山精神的最佳註腳。（詳見《香港往事 | 一人，一城》）
當時，位於香港九龍荔枝角的美孚新邨成為香港第一代中產的安家之所。有了房子，中產才算是這座城市的真正主人。
不過，香港人的中產夢終結於1997年的亞洲金融風暴，不少中產的房產淪為負資產。如今，香港的高房價阻隔了香港社會階層的進階。
每一座城市，似乎都有個具有中產代表性的「美孚新邨」。但是，深圳沒有。深圳的中產還沒成長起來，大量的產業工人還沒真正認識這座城市，這座城市的房價已漲到讓他們難以奢望的高度。
這兩類青年在行為上可能比較極端但很有代表性。更多的人可能會因這座城市的房價而選擇離開。
我擔心，這次疫情會成為深圳人口流入的拐點，也可能成為深圳城市競爭力的拐點。雖然過去幾年深圳一直是全國人口吸引力最強的城市，然而種種跡象表明，越來越多人在逃離深圳：
2019年，深圳的城市新增人口只有41萬，同比下降15萬，少於廣州的43.7萬。
2019年，深圳行動網路用戶數量斷崖式下跌，從2018年的2904萬下降到2518萬，一年消失了424萬用戶。
從2008年到2018年，深圳小學生在校人數增長率達75.5%，遠高於北上廣。但是，2019年，深圳小學生招生人數居然出現負增長（-1.1%），幼兒園招生人數更是下跌7.1%。
今年疫情期間，在微信指數上，「逃離深圳」出現三次小高峰，以四月最甚，一批深漂正在轉租、清退出租屋離開深圳。
圖：「逃離深圳」的微信指數，來源：微信指數，智本社
根據人社部數據，截至3月19日，還約有2500-3000萬人農民工未返城。有研究認為，還有5000萬農民工未返城。其中，深圳有多少？五一後，能否回來一部分？
這次疫情對深圳的衝擊可能大於上海、廣州及其它一線城市（北京受隔離政策的特殊性影響）。
大疫之下，外貿受阻，深圳支柱產業外貿、出口製造業及國際物流遭受衝擊。深圳經濟的對外依存度達110.6%，遠高於遠高於上海的89.2%、北京的81%和廣州的42.3%。
外貿受阻，投資低效，內需似乎是唯一的增長動力。然而，深圳中產羸弱，中產消費被房價擠壓，城市內需受到抑制。人均年度消費總額佔人均GDP的比例僅為27%，遠低於北京的41%、上海的39%、廣州的44%。
龐大的中產階級，可提供強大的內需動力，美國消費對經濟增長的貢獻率平均超過70%。中國，尤其是深圳，中產消費不足，經濟系統無法生成可持續增長的內循環及內生動力。
如何破局？
只有提出正確的問題，我們才能往正確的方向去尋找答案。
我們回到原點，從深圳土地供給出發，提出好問題，再解決問題。
4月28日，深圳住建局領導表示，深圳有很多標本兼治的手段來解決房價問題，比如對高房價在交易環節徵高稅收，推出房地產稅，「五限」（限購、限價、限貸、限售、限戶型）調控措施及加大供應。
這些都是好答案，但是我們的問題是錯的。正確地回答錯誤的問題，會使問題更加糟糕。比如，對新房限價，深圳新房比二手房低幾萬塊一方，這反而吸引資金毫不猶豫地湧入搶購。這樣越調控越扭曲。
深圳的根問題並不是高房價，而是土地供給結構性失衡。從這個正確的問題出發，答案好壞無非是能力問題，而不是方向問題。
這篇文章與《深圳，怎麼辦？》，在內容主體上沒有太大的變化，但為什麼還要寫？
今年是「十三五」規劃的最後一年，即《城市建設與土地利用十三五規劃（2016-2020）》實施的最後一年。
如今面臨改革開放40年以來最為關鍵的形勢，深圳正在制定「十四五」規劃，強烈建議政府部門能夠扭轉十三五規劃中的土地規劃問題：
一、重新科學評估並確定基本生態控制線（不少於974平方公裡）。
香港有23個郊野公園、15個特別地區、4個海岸公園及1個海岸保護區，合計約佔香港總面積超過38%的土地，被冠以環保之名明確禁止開發。
香港政府試圖開發大嶼山島給市民提供公屋，但是大地產商裹挾極端環保主義阻擾土地供應。這導致香港的土地開發率僅有3.7%，住宅用地佔比只有6.8%。
深圳政府對生態控制線需要拿出科學的評估依據，如此才能更合理的支配土地資源，同時減少地產商、有產者與大量無產者之間的矛盾。
二、重新科學評估並確定工業用地紅線（工業用地佔建設用地比重不宜低於30%，270平方公裡）
30%的工業用地比重是否有科學依據？
當時劃定30%的工業紅線可能是按照工業產值比例計算的。根深圳統計局數據，2019年第二產業產值佔全市生產總值的38.9%，與之匹配的是30%的工業用地比重。
問題在於，如今工業用地已經嚴重過剩，辦公樓空置率持續走高，更何況第二產業產值比重也一直在下降。下一個五年計劃，完全可以考慮下調工業用地比重。
三、試點土地要素改革，加大城中村的土地供應。
除了向生態控制線、工業用地紅線要地，還要向城中村要地。
4月9日國務院頒布了《中共中央國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》。這份表示：「制定出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見。」
深圳作為改革的先鋒城市，理應率先推動農村集體土地入市改革，激活龐大的城中村集體土地，才能為商品房提供大規模的土地供給。農村集體土地供給方向應該是普通商品房用地、保障性住房用地，而不是豪宅及高檔商品房，如此反而加劇結構性矛盾。
2018年，深圳計劃到2035年新增商品住房不少於70萬套，佔新增住房供應總量的40%。但是，70萬套最多覆蓋200多萬人口，與市場需求相去甚遠。接下來，深圳必須加大普通商品住宅的土地供給。
農村集體土地入市，打破供給主體過於單一的問題，促進土地供給多元化、市場化，讓更多的中產有選擇購房的機會。
四、大規模建設保障性住房，尤其是安居房、廉租房。
深圳還計劃到2035年深圳的保障性住房供應量不少於100萬套，但是最多覆蓋300萬人。到2035年，深圳保障性住房的覆蓋面可能只有15%，遠遠低於新加坡的85%，甚至低於香港的50%。
土地供給市場化，加大土地供應，土地交易自由競爭，讓土地價格、房地產價格由市場決定，逐漸打破過度調控，輔之以豪宅稅等政策，同時加大保障房供應。
這就是從正確的問題出發，去尋找正確的答案。（詳見《房價，為何居高不下？》）
深圳雖然土地財政依賴度低，但作為金融城市，容易出現支撐高房價以做大金融資產的傾向。目前的高房價，加劇產業空心化、經濟泡沫化，推高負債率，不利於經濟轉型升級。
圖：橄欖型社會，來源：智本社
深圳的工業用地、人才房、城中村難以支撐「總部經濟」和新興產業。產業工人、技術工人、知識白領、工程師、管理者及龐大的中產，才是深圳經濟轉型升級的核心動力。而與之配套的不僅是工業用地、豪宅和人才房，更重要的是大規模的普通商品房、廉租房、安居房及醫療、教育等公共用品。
深圳，這座城市的轉型，需要以「土地決定論」找問題，以「人才決定論」找答案：
從過去的「輸血」逐漸轉向「造血」，從「人口隨產業走」轉向「產業隨人口走」，核心是吸引人才、留住人才並培養人才，構建以人為本的橄欖型社會。
有人說，深圳承載著示範區和大灣區的政治重任，立足高遠，著眼大局。但是，小平同志推動的改革開放的經驗告訴我們，戴得帽子太多走不動，「發展才是硬道理」。
後記
「中產，是現代社會裡一個開放的、容許憑個人努力而可以改變身份地位的社會制度與環境的象徵；
是不靠背景後臺、自力更生的成功人士，是擁護開放的、進步的、自由的思想的代表；
是一股以溫和的、和平的、漸進的、改良主義的手段來爭取社會改革的力量；
是社會上一種持平的、客觀的、理性的聲音等等。」【6】
參考文獻：
【1】中國城鎮住房自有率達96% 戶均資產超300萬，陳見南，證券時報；
【2】粵港澳大灣區房地產市場白皮書，貝殼研究院；
【3】2020年一季度深圳商辦市場回顧與展望，戴德梁行研究院；
【4】2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查，中國人民銀行調查統計司，中國金融；
【5】一九七一年香港年報，香港政府，香港：天天日報有限公司；
【6】香港中產處境觀察，呂大樂，王志錚，三聯書店（香港）有限公司。
（感謝貝殼研究院、戴德梁行研究院、證券時報·數據寶等為本文提供研究及數據支持；另，本文觀點不作為任何投資建議。）
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全文到此為止，
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