「堅持房子是用來住的、不是用來炒的」。
過去一年，這一句話一直迴蕩耳邊，多次被反覆強調。
在2020年最後一月中，哈爾濱樓市市場價格整體呈下降態勢，不少網友私信說此時可不可以買房，該不該買！還是那句話，投資的話就要慎重了。
概述
2020年12月，100個重點城市二手住宅市場均價為15340元/平方米，環比上漲0.05%，同比上漲1.83%。隨著疫情的影響逐步褪去，市場活躍度逐步提升，3月份開始價格環比漲幅持續擴大，隨著6、7月份以來全國多地紛紛出臺收緊調控政策，市場均價環比漲幅自6月份開始呈現回落跡象，市場均價保持溫和上漲，整體來看二手住宅市場平穩發展。
2020年終於畫上了句號，網友直呼這一年終於過去了。今年全國各地樓市降價聲音一片，上半年成交情況慘澹，下半年情況有所好轉，但要回歸上一年水平恐怕有些許難度。在前三季度，哈市二手房量價齊降，由於人口流動性變差，租賃市場也同樣面臨窘境，租金下滑。購房者開始主導市場，大多數二手房持有者由於急於變現，不得不「自給一刀」，可是購房者似乎並不滿意。第四季度裡，政策開始幹預市場，從道外區的購房補貼，到哈市「14條」的出現，都看出政府紓困樓市的態度，各房企也卯足了勁打折促銷。這一年對於剛需購房者來說，真是一個「春天」。
城市市場分析
2.1政策解讀
2.1.1 城市政策
01.房地產開發企業資質有效期5年 2021年1月1日起施行
為規範房地產開發經營行為，推動高標準房地產市場體系建設，我省《黑龍江省房地產開發企業資質管理實施細則》於近期至 12 月 12 日，公開徵求意見。《細則》計劃自 2021 年 1 月 1 日起施行。依據《細則》，未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。我省房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四個資質等級。房地產開發企業的資質有效期為 5 年，房地產開發企業應當在資質有效期滿前 3 個月內，到原資質審批部門申請辦理了資質延續。對於無正當理由不參加資質延續、不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或者註銷資質證書。
02.徵求意見 | 我省擬用 3 年基本解決建設工程消防歷史遺留問題
為化解建設工程消防歷史遺留問題安全風險，切實維護人民群眾生命財產安全，省住建廳就擬發布的《關於解決建設工程消防設計審查驗收歷史遺留問題的通知》，我省擬用3年時間即2021年1月1日起到2023年12月31日，基本解決建設工程消防歷史遺留問題。依據徵求意見《通知》，各地由政府主導、住建部門牽頭、行業主管部門配合，建立專班，對本轄區內1998年9月1日至2019年6月30日期間未進行消防設計審查驗收或驗收不合格的建設工程調查摸底，分類建立工作檯帳。涉及類別分別為：消防手續辦理要件或資料缺失、未履行消防設計審查或未按圖施工、未履行消防驗收（備案）程序、經消防驗收或備案抽查不合格、建設主體不履行義務、歷史文物建築等難以整改。
03.哈新區試行建築銘牌制 設計信息嵌入建築外牆一目了然
日前，哈爾濱新區管委會出臺了《哈爾濱新區建築銘牌制度（試行）》和《哈爾濱新區總規劃師工作制度（試行）》。為進一步塑造城市風貌特色，提升城市建築品質，哈爾濱新區還建立了建築銘牌制度。新建項目竣工驗收後，在單體建築主入口或群體建築標誌性入口設置「建築銘牌」，註明設計師、評審專家、設計單位、開發單位、施工單位、監理單位、設計時間等相關設計信息，嵌入建築外牆永久留存展示，以此充分激發建築師的榮譽感，提高對建設項目總體布局、空間造型、平面功能等創作設計質量；鼓勵總規劃師參與項目方案設計到竣工驗收全過程，指導設計方案彰顯地域特徵、功能特色、時代風貌；強化建設單位在建築工程質量領域的首要責任和勘察、設計、施工單位的主體責任，以此提升新區沿江、沿河等重要節點區域城市建築和空間環境品質，展現新區建設風採。
2.1.2 行業動態
01.松北區樂業鎮青年村汙水處理站及管網建設工程擬下月末開建
「 哈爾濱市松北區樂業鎮青年村汙水處理站及管網建設工程 」 已經由上級主管部門批准建設，松北區樂業鎮人民政府現對該項目的施工進行公開招標。該項目改造室內廁所 255 戶，計劃下月末施工。依據招標文件，松北區樂業鎮青年村汙水處理站及管網建設工程建設地點位於樂業鎮青年村。該項目新建汙水處理站 1 座，設計汙水處理能力為 60 立方米 / 日。改造室內廁所 255 戶，敷設出戶管 7650 米，新建化糞池 255 座，敷設收集管線 5911.06 米，處理站退水管線 370.51 米。項目計劃工期為 2020 年 12 月 31 日至 2021 年 7 月 30 日。
02.明年5月 江北又有兩所民生保障幼兒園完成裝修
黑龍江省哈爾濱新區教育系統民生保障幼兒園回購項目-裝修項目（綠地海域及華潤中海江城幼兒園）已由上級部門批准建設，松北區教育局現對該項目施工進行公開招標。該項目涉及兩所幼兒園，擬本月末施工，預計2021年05月30日完成裝修。依據招標文件，綠地海域幼兒園位於丁香大道以東，熱源路以北；華潤中海江城幼兒園位於虎園路以南，松北大道以東，商業大學以西合圍處。綠地海域幼兒園佔地面積約6000平方米，建築面積3000平方米，班型9；華潤中海江城幼兒園：佔地面積約3000平方米，建築面積1934.26平方米，班型6 。
03.哈爾濱市強化既有房屋結構拆改管理 未經審批擅自拆改
今後市民、商家不得隨意拆改房屋。《哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步強化既有房屋結構拆改管理有關事宜的通知》發布（以下簡稱《通知》）。《通知》規定，今後哈爾濱市房屋結構拆改審批權限下放至各區，市民、商家因生產經營、發展經濟等需要拆改房屋結構的，應提前申請，對未經審批拆改的，移交執法部門。按照《通知》要求，哈爾濱市各級管理部門將既有房屋結構拆改納入重點監管領域，進一步理順房屋結構拆改監管體制，確保房屋結構拆改「查得出、管得住」。同時，房屋所有人、使用人必須按照房屋設計的結構和用途，合理使用房屋，保證房屋結構的整體性和安全性。
2.2 土地市場解讀
2.2.1 12月土地市場遇冷 2宗成交未有出讓
整體來看，2019年12月哈市合計共有6宗土地成交，成交地塊總面積26.04萬平方米，2019年的第四季度是全年土地市場最活躍時段，從而也帶動樓市市場升溫。
2020年1月，共計成交土地9宗，成交地塊總面積達49.47萬平方米，出讓土地3宗，出讓面積達26.43萬平方米。
再看2月，共計成交土地4宗，成交地塊總面積37.26萬平方米，出讓土地2宗。出讓地塊總面積達28.96萬平方米。
到了3月，經歷了前兩個月的低潮期後，三月份土地市場迎來了推地大爆發，3月份出讓土地19宗，出讓地塊總面積64.83萬平方米。但成交情況慘澹，僅有1宗土地成交。
與2019年相似，2020年4月同樣是哈爾濱土拍市場的高潮期，4月成交土地18宗，成交地塊總面積55.94萬平方米，出讓土地7宗，出讓地塊總面積25.76萬平方米。
進入5月份，土地市場的熱度依舊延續，5月出讓土地19宗，出讓地塊總面積達到了142.87萬平方米，成交略少，僅成交1宗土地，成交面積達1.02萬平方米。
到了6月份，哈爾濱土拍市場的熱度仍然不減，由於5月份大幅供應土地，6月成交土地高達20宗，創下半年之最，成交地塊總面積達140.17萬平方米，但出讓土地略少，僅有3宗，出讓地塊總面積43.90萬平方米。
7月份，哈市土拍市場的熱度逐漸削減，7月份共計成交6宗地塊，成交地塊總面積為31.16萬平方米，僅為6月成交總面積的22%。
8月份，哈市土拍市場的熱度回暖，8月共計成交8宗土地，成交地塊總面積為90.79萬平方米，為7月成交總面積的2.9倍。
由於7、8月份土地供應量持續減弱，9月份僅成交6宗土地，成交地塊總面積為36.79萬㎡，僅為8月成交總面積的40.5%。但9月土地出讓數量激增，9月共計出讓土地19宗，出讓地塊總面積達90.1萬平方米，為8月出讓總面積的2倍。
進入10月份，由於上月土地供應量增加，10月共有17宗土地成交，成交地塊總面積為83.15萬平方米。出讓方面，10月共有7宗土地出讓，總推地面積超33萬平。
11月份，哈市土地市場熱度逐漸消退，11月共有7宗土地成交，成交地塊總面積達22.01萬平方米，出讓地塊總面積達29.64萬平方米。
最後一個月，哈市土地市場遇冷，12月僅有2宗土地成交，成交地塊總面積達23.53萬平方米，而出讓方面，12月無土地出讓消息。
數據來源：哈爾濱國土局；整理：諸葛找房
去年12月土地成交與出讓情況成績優異，成交總額165159萬元。
進入2020年1月，土地熱度較去年12月有所增加，共成交9宗地，成交總額為304778萬元。
2月份與1月相比有所減少，共成交4宗地，成交總金額為125015萬元，且溢價率為0，與1月份成交總金額相比，約為1月的五分之二。
3月份與前兩月相比有所增加，共出讓19宗地，成交1宗地，成交總額為183896萬元，約為2月成交總額的1.5倍。
4月份土地市場熱度又再一次被點燃，共計成交18宗地，出讓7宗地，成交總額為282179萬元，約為3月成交總額的1.5倍。進入5月，雖出讓地塊不少，但僅成交了1宗土地，成交總額為2020萬元。
到了6月，共計成交20宗土地，創下2020上半年之最，成交總額為776217萬元，約為上月成交總額的384倍之多。
7月份，土地市場的熱度稍緩，共出讓6宗地，成交9宗地，成交總額為148117萬元，約為6月成交總額的19%。
進入8月，哈市土地市場回暖，8月有地王產生，所以雖僅成交6宗土地，但成交總額以高達662417萬元，約為上月成交總額的4.5倍。
9月份，土地成交再次遇冷，僅成交6宗土地，成交總額為50815萬元，約為8月土地成交總額的7.7%。
10月份，土地市場熱度重燃，共計成交17宗土地，成交總額為344547萬元，與9月土地成交總額50815萬元相比，10月土地成交總額約為9月土地成交總額的6.8倍。
進入11月份，哈市土地市場的熱度逐漸消退，11月共計成交7宗地，成交總額為116855萬元，約為上月成交總額的33.9%。
到了12月，與哈市天氣一樣，12月土地成交情況同樣冷淡，僅成交2宗地，成交總額為100186萬元。
2.2.2 ,12月哈爾濱2宗地塊成交，總成交金額100186萬元
12月土地成交2宗，用地性質2宗均為商住用地，成交總額100186萬元。與11月土地成交總額116855萬元相比，12月土地成交總額約為11月土地成交總額的85.7%。成交地塊總面積達235314㎡，約為上月成交總面積的1.07倍。
成交地塊總結分析
12月哈市土地市場成交的2宗土地均位於道外區，其中1宗位於道外區東棵街附近，地處三環內，起周邊多為老舊小區，生活氛圍濃鬱，交通及配套設施齊全，但其周邊建築破舊，環境較差，居住舒適的欠佳。此外，此宗地塊競得房企為碧桂園集團，此次地塊的成功競得也是碧桂園集團首進道外區，而他會帶來什麼樣的項目呢，大家敬請期待。
第二宗土地位於道外區長江路附近，受到道外區政府整體向東遷移的影響，未來該片區一帶也將迎來一波利好。
成交地塊衛星示意圖
2.3二手房市場解讀
2.3.1 12月份二手房市場價格繼續下降
12月份哈爾濱市二手房掛牌價為11025元/㎡，環比降幅0.27%，同比漲幅1.12%。哈爾濱二手房價格已經連續三個月下降，本月降幅較11月有所收窄，二手房市場存量加大，去庫存時間較長。
在2019年12月和2020年12月，哈爾濱二手房掛牌量都達到高峰期，受到疫情影響，今年返鄉置業又會衝擊，因此春節期間哈市樓市情況也不樂觀。有價無市可以概括目前哈市二手房市場局勢，在2020年7月份，達到全年二手房價格最低水平，9月份回歸1月份價格水平，隨後持續下降。在全年二手房價格中，2-6月份中價格出現斷崖式下跌，二手房交易幾乎停滯，下半年樓市稍有回暖，但市場行情也未見太大起色。2020年3月，為全年掛牌量最低點，12月達到全年最高水平，庫存數量達17萬+，足夠市場消化3-4年，加上哈市新建一手房源數量，哈市房屋空置率還會持續增加。
2.3.2 12月哈爾濱二手住宅掛牌房源以剛需、改善型房源為主
12月哈爾濱市二手房市場掛牌房源中140平以下房源佔比近9成，140平以下各個面積區間分布較為均衡。90平以下房源佔比57%，較上月增長1%；90—140平房源佔比最多為32%，較上月下降1%；其中60—90平房源較佔比31%，連續六月持平。
本月90平以下戶型佔比較高，60-90平米剛需型房源為市場主導，不管何時此類戶型都受到人群熱捧，總房款較同類型大戶型房源低，且在市場更容易交易。而90-140平米改善型房源的受眾人群相比局限。
各戶型房源佔比相對穩定，一方面說明哈市置換人群積極入市，另一方面可以看出對應的剛需客群逐漸成為二手房購買主力，小戶型房源供應力度加大，銷路和市場需求量增加，手握小戶型房源的業主掛牌積極性較高。
從二手房掛牌房源居室分布來看，2居佔比最多，佔比60%，與上月保持一致；其次為1居室，佔比20%，與上月持平；兩者佔比正好8成；市場置換需求依然強烈，3居室佔比17%，比上月上漲1%；四居室佔比2%，較與上月相比下降1%。
從12月這幾項數據來看，各項數據與11月相差無幾，剛需戶型為市場主導，從置換難易程度上看，二居室更容易交易。隨著二胎家庭的增多，三室需求量也在增加，四室或者以上房源由於房款總金額限制，受眾人群有限。
2.3.3 道裡均價最高，為13552元/平方米；南崗區掛牌房源量居首
從各城區二手住宅掛牌均價來看，道裏區13552元/㎡位居各區之首，較上月下降499元/㎡，道裏區在全年價格中始終排名首位。南崗和松北兩區均價並駕齊驅，松北有趕超的趨勢，從購房者角度來講，松北新區優勢明顯，但南崗區綜合實力不俗，因此受到關注程度並不低。南崗區均價較上月下降367元/㎡，松北區下降275元/㎡，其他各區均價也呈不同程度下降，其中道外區在歷經波折後降至萬元以下。其中像呼蘭區、平房區、雙城區、阿城區由於劃歸哈市範圍較其他城區晚，發展相對落後，因此房價始終沒能上漲至一定高度，不過在哈市地鐵環線逐漸開通後，這些城區也將和主城區相連。不過遍地都是地鐵房後，房價也不會有太大漲幅。
2.3.4 南崗降價房源高居榜首，12月累計降價房源量45228套
從城區掛牌量上來看，全市掛牌總量約為158192套（11月份為99700），漲幅為58.67%，漲幅超半數。
各個城區中南崗、香坊、道裡三區掛牌量最多。南崗區以45228套依然領先，第二位香坊區，掛牌量32068套，第三位道裏區，掛牌量31974套。
2.3.5 降價房源量TOP20小區 套均降價幅度增大
在12月降價房源量TOP20小區數據中，南崗區佔據6席、香坊區4席、道裏區4席、道外區3席、呼蘭2席、松北1席。
佔據最多的南崗區中均價較低的會展家園小區（均價9863元/㎡），共90套降價房源，套均降價1.83萬；掛牌均價較高的悅山國際二期（均價14564元/㎡），共116套降價房源，套均降價1.92萬。
降價套數最多的小區位於呼蘭區的濱才城·塞納維拉小區（均價7706元/㎡），共185套降價房源，套均降價4.87萬；
套均降價幅度超過4萬的小區有5個小區，分別為呼蘭區的濱才城·塞納維拉小區，降價幅度4.87萬/套，小區均價7706元/㎡、伸馬·託斯卡納小區，降價幅度4.64萬/套，小區均價9616元/㎡；然後是香坊區的永泰城小區，降價幅度4.29萬/套，小區均價8807元/㎡；南崗區新發小區，降價幅度4.72萬/套，小區均價8124元/㎡；最後是位於道外區的濱江鳳凰城小區和紅旗小區，套均降價分別為4.41萬/套和4.48萬/套，小區均價分別為13016元/㎡和8035元/㎡。
2.3.6 熱點城區12月份量價各顯特點，漲降不定
四大主城區4月份量價各不相同。先來看道裏區，這一個月整體價格處於下降狀態，在首周價格下降明顯，隨後小幅上漲，隨即穩定，道裏區群力區域房價普遍高於城區內其他區域，但教育、商業方面等發展始終處於上升階段，近一年購房熱度有所下降；南崗區二手房掛牌量適中居首，因此均價始終未能上升至一定高度，區域內重點學區較多，即使老破小，也能賣出可觀價格，近幾年哈西區域發展迅速，加上地鐵一號、三號線部分線路開通都途徑該區域，因此房價較為穩定；道外和香坊兩個老牌城區在這些年發展中無法與新城區所較量，房價也是不溫不火，兩區12月整體價格下降，在土地市場就可以看出這兩個區域新盤數量有限，期待老區換新顏。