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這幾個月來平湖樓市的量價齊升令不少購房者大呼受不了，也讓許多原本不關注房產的人甚至看空房產的人轉而看多樓市。而越是在這樣的情況下，我們就越應該趨於理性，不要成為盲目的跟從者。今天的內容，我想從一個最近挺熱的事件說起。
上周末，央視財經頻道《天下財經》欄目，播報了一則新聞，吸引了地產人的關注——近期韓國政府頻發房產新政，政策高壓下，房價飛漲，引發民眾恐慌性購房潮。
報導中稱，8月20日韓國國土交通部發布數據顯示，7月韓國房產交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1-7月累計交易量更是高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。月度交易量和累計交易量雙雙創下有數據統計以來的最高水平。
其中首爾公寓樓價格大幅上漲52%，甚至上了我們的微博熱搜。很多韓國民眾擔心房價繼續攀升，著急出手購房，掀起了一撥恐慌性購房潮。
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比較有代表性的例子，就是近期首爾一處高層公寓開盤，預售房源僅僅110套，結果竟然吸引了37400多人前來預購，競爭比例高達340:1，相當於每340個預購客戶中只有1個才有資格買到房子，這個比例直接刷新了首爾樓盤預售史上最高紀錄。
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看到這裡，很多人應該會感慨，原來全世界都一樣，房價都似洪水猛獸，剛需購房者苦不堪言。但也有人會詫異，為什麼疫情之下，首爾房價反而扶搖直上，難道政府沒有進行幹預調控嗎？
首先我們要明確，有關於首爾房價上漲52%，其實是一些媒體斷章取義，這個漲幅並非在疫情期間，而是文在寅政府執政3年來的總漲幅。
但是，疫情期間，韓國房價短期內暴漲，也是實打實的，要知道現在首爾房價中位數（538萬元）甚至都超過了北京房價中位數（402萬元）、深圳房價中位數（352萬元），據說在奉行「自由市場」理論的保守派李明博、樸槿惠任上，都沒有出現過這麼嚴重的房價問題，而文在寅執政短短三年時間裡，房價就迎來如此漲幅，確實是非常恐怖的。也因為房價暴漲，導致文在寅政府支持率連續下降。
你要說文政府沒努力，顯然又是誤解。文政府對於房產調控力度不可謂不大，某種意義上文總統把調控房價當作了頭等大事。據統計，3年來，韓國累計頒布了20多項房產新政，單獨摘出幾條，其實都非常嚴厲的：
例如去年12.16新政，政府要求禁止銀行為15億韓元（約900萬人民幣）以上房屋購買提供按揭。用咱們熟悉的語言解釋就是限貸，貴的房產要求全款，不允許使用槓桿。
再例如今年6.17新政，首爾以住房為抵押進行的貸款額從房價的80-90%下調到40%，目的就在於打擊「以房養房」、「空手套白狼」。
7.10推出交易暴利稅，提高綜合房地產稅。比如持有稅，首都圈的關鍵區域二套以上，稅率從0.6%-3.2%，提升到1.2-6%；交易稅率，則有利差的70%（一年內買賣）和60%（1-2年買賣）。
7.29又通過租房三法，限制房租漲價額度每年不允許超過5%，支持房客與房東籤長合同，推進租房合同備案制。
甚至文在寅總統都拿自己公職人員開刀，不僅鐵腕糾察黨內房產，更要求高級公職人員以身作則，多套住宅持有者儘快採取措施出售住房。
然而理想豐滿現實骨感，雖然措施不斷，甚至執政黨都帶頭壯士斷腕，但是房價還在漲。筆者翻閱了一些資料，請教了一些朋友，最後得出以下幾點原因：
1
根本原因，過度寬鬆的貨幣政策。
尤其是疫情期間，各國GDP增速都放緩甚至走下行通道。為了刺激經濟，韓國政府也搞大放水，韓國央行已經兩次降息，把基準利率從疫情前的1.25%調低到了0.5%，創歷史新低，韓國政府也發行創紀錄規模的國債。韓國國內充斥了大量高流動性低成本的熱錢，而如此寬鬆的貨幣政策，最終讓熱錢流向了執政者不願意看到，但市場最無腦選擇的領域——房地產。
2
重要原因，韓國經濟命脈掌握在幾大財閥手裡。
這一點魯提轄推薦大家讀一本非常經典的書《三井帝國在行動》，本質上這些資本主義國家，ZZ背後都是利益集團。而韓國這些大家耳熟能詳的企業比如三星、現代、LG，很多都是製造業起價，同時又涉足地產領域。當疫情來臨甚至遲遲未見拐點，這些財閥公司雖手握低成本資金，但不可能去擴大製造業的生產，那最終就是狠狠發展旗下地產公司，房價肯定不給你壓下來。
3
直接原因，供不應求。
土地最大特性是不可再生性，不同於中國土地是國有的，首爾都市圈的土地從上世紀開始就高度集中於財閥手中，人家不放大供應量，你就沒轍。而政府雖然推出租房三法，但你有張良計人有過橋梯，房東不跟你籤長租，改為租金較高的月租房，以規避調控政策。這就意味著租賃市場，長租也是供不應求的（據統計首爾全租房供求比1:1.8，顯著供不應求），而主流的短租租金高高掛起，這時候租房子怎麼都不合算，那怎麼辦？你要立足首爾就只能咬牙買房，不計成本的那種！
4
間接原因，首爾一家獨大，虹吸全韓。
這個不用多做解釋，任何一個國家，當人口、資源通通都集中在了一座城市，聰明人都知道該做怎樣的選擇。而韓國不像咱們中國有長三角，珠三角，大灣區城市群都市圈，超一線城市不斷帶動周邊城市發展，韓國這麼點國土面積，就一個首爾都市圈，那韓國人擠破腦袋往首爾衝，本質上就跟我們嚮往北上廣一樣，只是他們可以做的是單選題，而單選題的悲哀就是必須要付出更高的代價更高的成本。
5
而最遺憾的原因，首爾房價泡沫恐怕已經裹挾了文政府。
我們回頭去看前文所述的調控政策，限貸之類的我們並不陌生，付款方式門檻的拔高只不過為了篩選客戶，當供需失衡到如此地步，沒搞茶水費加錢讓你買已經不錯了；而提高綜合稅已經一次次證明了，只會轉嫁到購房者頭上；租房三法在推行過程中會遭到房東的抵抗；至於呼籲官員賣掉房產，聽聽就好。文政府一次次的調控真的是為了行之有效的給地產降溫，還是更多出於ZZ考量為了挽回節節敗退的支持率，這個就留給大家思考了。
視角拉回我們國內，你覺得，現在咱們平湖的樓市火熱，是合情合理的，還是存在泡沫的呢？期待你的見解，也期待評論區看到大家對於首爾樓市的觀點和思考。
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撰文：魯提轄