導讀：最近，國內外有幾個房價現象在網絡引起熱議：
＃首爾房價飛漲52%＃
＃紐約曼哈頓房價打5折＃
＃遼寧阜新二手房白菜價＃
究竟怎麼一回事？讓我們一起來看看。
在新冠肺炎疫情衝擊之下，美國紐約市曼哈頓的高端房地產市場受到嚴重衝擊，富人們紛紛逃離市中心，選擇去郊區安家。而與此同時，上千萬租房住的低收入者則可能因為疫情而面臨被房東驅逐的命運。
來自房地產服務公司UrbanDigs的統計數據顯示，在3月23日到8月16日期間，紐約曼哈頓的房屋銷售同比下滑了56%，相比較而言，高端房地產市場的衝擊更顯嚴重。同一時間段內，400萬美元以上的房產銷售下滑了67%。
另一家房地產評估和研究公司米勒·塞繆爾的提供數據顯示，疫情對於紐約市高端房地產市場的衝擊程度，已經超過了2008年金融危機和2001年的「911事件」的影響。
按照現在的銷售速度，曼哈頓的待售公寓庫存積壓需要17個月才能消化完，這相當於平日的兩倍時長。
面對低迷的市場環境，降價是最直接的提振方式。在曼哈頓西切爾西區，一個新建的超豪華公寓樓Getty幾乎給出了半價的折扣，相當於單套房產減價近1000萬美元。
不過對於富人們來說，再大的折扣似乎都不足以挽回他們已經飛走的心，在疫情最開始衝擊紐約時，富人們就紛紛逃離了曼哈頓，並在郊區購買房產。
平日裡，紐約富人們的避暑勝地漢普頓（Hamptons）在7月份的房產交易量翻了一番；紐約州的威徹斯特縣交易量達到平日的兩倍還要多，紐約州的鄰居康州也從中受益；當地費爾菲爾德（Fairfield County）的交易量在7月份也上漲了72%。
對於富人們來說，其實住房從來不是個太大的問題，但對於相對低收入的人來說，疫情對於住房問題帶來的衝擊則要嚴峻很多。
因為失業和收入減少，付不起房租的人越來越多，據估計，到9月底，可能有多達2300萬美國租房者面臨被驅逐的風險，相當於租房總人數的五分之一。在疫情之下，美國政府主要通過禁令的方式在避免這種情況的出現，但一些禁令在陸續到期，慈善機構擔心，如果美國政府無法提供更多幫助，那麼今年聖誕節，將會有大量美國人流落街頭。
近期韓國政府頻發房產新政，政策高壓下，房價飛漲，引發民眾恐慌性購房潮，7月房產交易量更是創歷史新高。
20日，韓國國土交通部發布數據顯示，7月韓國房產交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1-7月累計交易量更是高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。月度交易量和累計交易量雙雙創下有數據統計以來的最高水平。
近3年來，韓國累計頒布了23項房產新政，然而在政策高壓下，首爾公寓樓價格卻大幅上漲了52%。很多韓國民眾擔心房價繼續攀升，著急出手購房，掀起了一撥恐慌性購房潮。
近日，韓國首爾市內一處預售110套房的高層公寓樓盤，就吸引了37400多人前來預購，競爭比例高達340:1，刷新了首爾市樓盤預售史上最高紀錄。
另外，韓國首都圈的購房熱也同樣波及到了非首都圈地區。今年二季度，韓國釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直轄市的小型公寓也交易火熱，較去年同期增長約40%。
隨著韓國這一撥購房熱的興起，韓國家庭負債規模再創新高。根據韓國央行19日公布的數據，二季度韓國家庭負債總額高達1637.3萬億韓元（約合人民幣9.5萬億元），也是韓國有數據統計以來的最高值。
專家分析，在長期低利率和房價攀升的情況下，大量熱錢以驚人的速度湧入韓國樓市。然而，一旦房價下跌，或者政府上調利率，這些資產就很有可能會變成不良資產，甚至會成為拖垮韓國實體經濟的潛在因素，急需監管部門和民眾理性對待。
56平方米一套房，只賣2萬！
又一東北城市房子出現「白菜價」
繼去年黑龍江鶴崗因為「白菜價」房子引發廣泛關注後，最近又有一座東北城市出現了「白菜價」房子。
據證券時報報導，遼寧阜新城南米家區一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，售價僅為2萬元，折合成每平方米的價格僅為357元。
阜新位於遼寧省西北部，與省會瀋陽直線距離147.5公裡，2019年總人口183.7萬人。
「白菜房」位於米家小區，距離阜新市中心大約20分鐘車程。在中介經紀人小陳看來，總價兩萬元的房子並不稀奇，過去他也賣過幾套。「一般都是頂層，沒裝修的毛坯房。」他解釋，米家小區是回遷房，最早一批大約已有8年的樓齡。
兩萬元錢的房子在米家小區一帶還不少。
另一位中介小張幾分鐘的工夫就找出5套不同位置和小區的二手房，面積從38平方米到55平方米，每平方米均價也在300元至600元之間。「便宜的2萬元就賣，貴的2.5萬元，還能往下談點價。」他說。
這些「白菜房」的共同點都是「回遷房」。公開信息顯示，米家小區是阜新當地知名的棚改回遷房。有中介透露，因為當年是平房回遷，不少家都分了好幾套，房子即使兩萬元賣也不虧。
與之前的「鶴崗現象」一樣，上述「白菜價」並非阜新全市都如此，而是發生在一些距離市中心較遠、小區建成歷史較長、戶型較差的房子上。
從表面上看，這是因為當地同類房子供給量遠大於需求量，已經出現了買方市場，甚至有業主表示如今報價只有兩三萬元的房子，適度降低價格，依然願意賣出。儘管如此，當地不少居民手裡還是囤積了一些賣不出去的房子。
從市場本身來說，阜新作為三四線城市，樓市需求支撐相對有限，波動也較大。根據貝殼研究院監測，2009年至2013年阜新房地產開發力度較大，市場銷售規模持續增加，商品房銷售面積和銷售額年均同比增幅分別在25%、35%左右，4年間房價也大幅增長。但在2014年及以後全國樓市全面調整的大環境下，阜新樓市去庫存明顯減慢，至2016年市場銷售連續3年同比下降，年均降幅約30%，房價也隨之下跌。
但是，一座城市的房價浮動情況，在很大程度上取決於當地的經濟發展水平和人才、資源吸引能力。阜新曾經因煤炭經濟而興盛，但如今也面臨資源枯竭型城市的轉型難題，大量人口尤其是年輕人離開阜新，留下的大多是中老年人，內部累積的過量房子無人「接盤」，自然會造成房價持續走低的現象。
從常住人口變化來看，2010年第六次全國人口普查時，阜新的常住人口是181.9萬，到2015年阜新的常住人口為177.8萬，減少了4.1萬。從戶籍人口數據來看，2015年是189.5萬人，2019年是183.7萬人，4年減少了5.8萬人。
煤炭工業長期在阜新城市生活中佔據重要地位，阜新礦業集團一度是當地的支柱企業，擁有近10萬名員工，10個煤礦和6家工廠，是全國520家、遼寧省60家國有重點企業之一。
但隨著資源的逐漸枯竭，阜新城市發展也受到很大影響，2001年，阜新被正式認定為全國第一個資源枯竭型城市。
據一位阜新礦業集團幹部回憶，2003年，阜新礦業將設計產能90萬噸的艾友礦擴能改造，改造後該煤礦設計產能達200萬噸，可開採50年。然而，因阜新地下煤層整體資源枯竭，這一煤礦於2015年正式閉坑，總計開採不到20年。
據新華社報導，由於資源枯竭，阜新礦業一度陷入十分困頓的局面。2015年,阜新礦業總營業收入減少30億元,利潤總額由正變負。2016年更是雪上加霜,由於無煤可採,本地7座煤礦關閉了6座，2.8萬名職工面臨轉崗分流。
煤礦關閉帶來的影響也是不可小視的。據新華社援引阜礦集團財務負責人的話指出，2016年，阜新市76%的社保缺口來自阜新礦業集團。
阜新的面積不算小，有10445平方千米，但2019年阜新實現GDP為488.1億元，人均地區生產總值27945元，不到全國平均水平的四成。即使在遼寧省都處於尾部。
對比來看，這一數據甚至還達不到沿海發達地區的一個鎮3年前的水平。2017年，位於廣東省佛山市的獅山鎮地區生產總值超過1000億元，經濟總量是鶴崗市的3倍多。也是在2017年，江蘇省蘇州市盛澤鎮GDP也突破400億元，經濟總量超過鶴崗市100多億元。
經濟增長乏力，經濟結構多樣化之路依然困難重重。對當地人來說，位於市區較好地段的房子，也未必能輕易買得起。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，城市收縮的本質在於核心產業衰退帶來的增長動力弱化喪失，繼而造成城市發展相對遲滯、經濟效益低下、就業容納力降低及勞動人口流失。
房價有沒有可能成為一個小城市的競爭優勢？比如鶴崗，能否通過低房價吸引更多的人口流入？
孫不熟表示，房價便宜不是一個城市的競爭力，它是一個結果。「比如美國的底特律，一美元一套房子都沒人要。一個城市正常運行，房價不會便宜到這個地步。」
上海交通大學經濟學院特聘教授陸銘也表示，房價的事情要分兩面看。一方面，部分群體覺得大城市的就業機會不是很有吸引力，又覺得大城市的房價貴是個很大的問題，那麼低房價就有可能成為吸引這部分人去買當地房子的原因。
和鶴崗類似，我國的很多小城市已經步入收縮型城市的道路。
今年3月，國家發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，首次提出收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。
陸銘表示，一些地方成為人口流入地，是因為經濟增長發展更快，就業機會更多，那麼就有另外一些地方相對經濟發展速度比較慢，創造就業機會比較少，就會成為人口流出地。所以，有些資源枯竭型城市成為收縮性城市，如果放在整個國家發展的大格局裡是正常的。
盤和林指出，隨著我國城市化進程的推進和人口劉易斯拐點的出現，大城市人口集聚、中小城市收縮顯著逐漸成為城市發展新常態，這是不同規模城市利益在新型城鎮化進程中的再分配，也是工業化向信息化轉變發展的新趨勢，符合城市發展的基本規律。
像鶴崗一樣，已經成為收縮型城市，尤其是資源枯竭型的收縮型城市，究竟有沒有可能走出一條全新的路徑？
陸銘表示，收縮型城市確實有轉型成功的可能，但具體怎麼做還要看每個地方自身條件。在國外，一些地方資源枯竭，最終轉型成科技型城市，但是這只是少數的案例，絕大多數地方會發生持續的人口收縮。甚至在一些地方發展出新的產業之時，比如旅遊業，也並不意味著一定可以逆轉人口流出的趨勢，因為創造的就業機會還是有限的。
盤和林認為，收縮型城市的地方政府應該積極進行精明收縮、減量規劃，減少盲目逆勢擴張帶來的資源浪費。與此同時，挖掘歷史人文底蘊，優化宜居生態環境，以「盤活存量」。
2019年鶴崗市人民政府工作報告提出，要大力發展新經濟、新業態。結合實際，深入挖掘優勢資源，用新業態新模式推動自身優勢潛能轉化為經濟優勢，為轉型發展增添新動力。抓好旅遊康養產業迅速升級。推動生態優勢向產業優勢轉化。
陸銘表示，小城市的發展還是要看自身的條件，有的小城市成功轉型為一個旅遊、創意產業有競爭力的城市，尤其是離大城市並不是很遠的小城市。「每一個城市的發展，需要根據自身的稟賦，審時度勢地去看。」
此外，外界需要理性看待這些城市的極為低廉的房價現象，既不要大驚小怪，也不要簡單認為「房價越低越好」。這些資源枯竭型城市的房價變化，折射的是當地經濟發展狀況。