引領東亞樓市狂潮的大城市，終於不在中國了。
關注海外房產的人一定會留意到，首爾的房價和交易量都創下新高。
韓國國土交通部統計，今年7月韓國房產交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1~7月累計交易量更是高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。
首爾的公寓價格近三年漲幅更是超過50%，均價逼近80萬美元。
即使是房價堪稱「魔幻"的深圳，如今也趕不上首爾的漲幅。根據房地產諮詢公司Knight Frank對世界150個城市房價的統計，從2018年開始，深圳房價的漲幅就已經落後於首爾。今年第一季度，首爾更是以12.9%的同比漲幅在150個城市中排名第九。
但事實上，總統文在寅自2017年上任以來，為抑制房價上漲，先後出臺了20多項政策措施，包括引進新的稅種、限制房貸規模、打擊投機性囤房炒房、增加房產供給等。
很顯然，效果一般，首爾的樓市還是漲瘋了。
這讓文在寅政府備感壓力。由於疫情防控得當，文在寅的支持率於五月份達到了小高峰；而這幾個月，因為失控的樓市，人們對他的好感度大打折扣，支持率跌至44%。
首爾房價為什麼越調控越漲？在多變的政策之外，可能還有一些不變的因素在推波助瀾。
一、為什麼是首爾？為什麼是樓市？
首爾，韓國首都，集中了韓國一半的人口和經濟。
這一集聚的傾向自1960年代就有所顯現：
二戰後，韓國從傳統的農業國逐漸轉向工業國；受收入差異的影響，人口從農村快速流向城市，尤其是首爾，這一快速的城市化進程一直持續到90年代初。
隨後，為疏解功能集中和人口擁擠的問題，韓國政府制定了新城市開發策略，將人口向首爾周邊的衛星城疏散。首爾都市圈就此形成，其面積佔韓國的11.8%。
目前，首爾都市圈的總人口達到了2560萬人，佔全國總人口的一半。這是人口的聚集。
2017年，都市圈的GDP達到7700億美元，也佔了全國GDP的一半。這是經濟的聚集。
首爾都市圈聚集了近60家「福布斯全球2000強」的企業，產業也在向高端化轉型，這是高收入工作崗位的聚集。
人、錢、工作都集中在首爾，對住房的需求自然有增無減。
在這樣火爆的市場裡，除了剛需，自然也吸引來了大量的投機需求。
那麼，首爾人為什麼喜歡炒房而不是炒別的呢？
一個原因是，房產是階層的象徵。這使得韓國人——與中國人一樣——對於房子抱有一種樸素的熱情。韓國人認為，擁有一個頂尖大學的文憑和一套首爾的公寓是通向中產階級的捷徑。這可以解釋為什麼韓國人四分之三的家庭財富都集中在房地產上。
2017年至2020年，首爾公寓的平均價格增長明顯，釜山、大邱和仁川則只有輕微漲幅 單位：美元 圖片來源：Statista
另一個原因是，除了投資房產，韓國的年輕人可以賺錢、提升階層的渠道太少了。
幾大財團牢牢掌控著國家的經濟命脈，年輕人的首選就是進入這些大企業，但並不是所有人都能如願。
自己搞實業？難度太大，收益太慢，也根本無法與大財團競爭。
在一個有著穩定、成熟的金融體系的國家，基準利率較低，一般的投資渠道回報率都很低；高回報的項目自己也接觸不到。
比來比去，只好投資一套公寓了，恰好樓市漲幅相當可觀。越漲越投，越投越漲，一個循環出現了。
二、多變的政策，不變的熱情
韓國媒體指出，對首爾房市的調控已經上升到國家政治層面了。文在寅政府若想抑制房價，就等同於將韓國之前幾十年的政策推倒重來。牽一髮而動全身，其難度，可想而知。
首爾房價本輪的上漲可以放在2000年之後的大背景中來看。
為走出亞洲金融危機，2000年以後，韓國想依靠房市拉動經濟。韓國央行實行貨幣寬鬆、低利率政策；韓國政府也開始減免房地產交易的轉讓稅。這樣一來，大量熱錢湧入進入房地產市場，拉高房價。
這造成了經濟不平等和許多社會矛盾。文在寅就是在這個背景下，以左派的身份獲選的。他的核心政綱就是「讓社會重回公平競爭，讓勤勞工作的人養得起家、住得起房」。
自2017年文在寅上任以來，韓國政府先後出臺了23項政策措施，以期抑制房價。其中包括引進新的稅種、限制房貸規模、打擊投機性囤房炒房、增加房產供給等。
但正如很多人所說，一些政策毫無作用，甚至適得其反。
如果房屋供應量可以跟上，或許能給房價降降溫。但是，政策一方面為了保護綠地，限制新樓盤開發的面積和數量，另一方面又使擁有多套房產的人捂盤惜售。
例如，今年7月底，文在寅否決了在一項首爾都市圈綠帶開發樓盤的提議，轉而支持城市內的改造和更新，從而創造新的住房——他不願意犧牲環境來壓低房價，可是城市改造會耗時數年。
他引入的資本利得稅也使得房東推遲出售房產。該項稅款規定，如果在搬入新房的三年內，房東將舊房出售，則可以免繳資本利得稅。這自然使得房東推遲出售時間，直到房價漲起來。這也造成了房屋供給不足。
《城裡的房子》作者、北京大學金融學副教授徐遠指出：「一直以來， 韓國政府對於房地產行業的調控非常密集，這和我國的情況也非常類似」。換句話說，這是中、韓兩個東亞國家的市場經濟的共性：收不回有形之手。
但中國與首爾的樓市調控政策，還是有差異。中國限購，首爾不限購。這使得首爾的房子自然而然成為了韓國民眾投資避險的手段。
因此，雖然政策的多變加大了未來的不確定性，人們買房的熱情是不變的。甚至可以說，多變的政策正是這種熱情的來源。
路透社這樣評價：「20多項無效的政策讓人們倍感緊張和壓力，他們反而會覺得機不可失，時不再來，現在必須要買點什麼。」
這種對樓市的狂熱追捧，以及房產價格的水漲船高，讓人不禁想到1997年和2008年。
山雨欲來。
三、從買不起到不想買
首爾這座城市對年輕人並不友好。
首爾人，尤其是年輕人，以租房為主。首爾的住房自有率並不高，低於香港和東京，但高於紐約。徐遠預測 ，「隨著首爾房價不斷走高， 房價收入比逐漸增大，加上房貸進一步收緊，未來首爾的住房自有率將進一步下降。」
購房無望，階層固化。首爾年輕人因此選擇活在當下，「輕率支出」：通過毫無必要的奢侈消費來獲得內心的平衡。比如被拒絕加薪之後，乘坐昂貴的計程車而不是坐地鐵回家；也比如被老闆訓斥之後吃一頓高檔的壽司，重拾小小的快樂。
這個近幾年才出現的詞暗含了首爾年輕人對未來的糟糕預期：反正買不起房，存不夠退休金，不如早點放棄幻想，及時行樂。
中國大部分的「後浪」們，不也是這樣活在當下嗎？慎用政策，警惕泡沫，給年輕人留一絲希望。