最近的樓市，有點魔幻。
·4月初，深圳千萬豪宅被「秒光」，消失已久的天價茶水費「重出江湖」，500萬元以下的房子基本賣沒了；
·東莞今年以來的新房周成交均價從年前的1.8萬元/㎡漲到2.4萬元/㎡，主城區多個樓盤上調備案價，有別墅備案單價破6萬元/㎡。4月更是賣房3886套，環漲36%。同漲17%；
·4月13日，上海頂豪碧雲尊邸開盤，購房者從售樓部一直排到了小區外。據悉，該項目售價普遍在2-3千萬元/套，最高接近8千萬元/套。此外，據上海中原研究發展部數據，上海3月成交面積達37.7萬㎡，環漲229%；
·3月，杭州新房共成交2018套，環比增幅2363.75%、同比增幅75.13%，而據國家統計局發布的3月70城房價，其3月新房價格環漲1.3%，同漲5.4%。環比漲幅排70城第二位。
疫情尚未結束，樓市已火熱重啟。這其中，有開發商為求「活下去」而讓利、被擱置買房計劃的人加快入市步伐等原因。
但業內認為，這背後更像是一場由疫情催生的畸形的金融加槓桿遊戲——抵押貸、經營貸等貸款違規流入房地產市場。
現象：抵押房屋獲經營貸炒樓
受疫情影響，全國中小企業舉步維艱。為此，國家出臺一系列小微企業紓困措施，讓大部分銀行放寬抵押貸、經營貸等貸款項目。
這部分貸款，就被部分購房者盯上。
以最嚴重的深圳為例，有購房者向媒體表示，在深圳，膽大者以拿數百萬撬動上千萬資金，有大V建立專門的微信群，年費近2000元教大家如何買房。而其中，套現的招數之一就是抵押經營貸。
具體怎樣操作？
據深圳2月底出臺的政策，政府對中小微企業和個體工商戶在疫情期間獲得的經營性貸款按照實際支付利息的50%給予最高100萬元的貼息，貼息期限不超過6個月。
購房者名下需要有正常經營一年以上的公司，籌措過橋資金全款買房。待房子過戶到購房者名下後，再以經營貸名義、將房子作為抵押物，在銀行做一筆經營貸來償還過橋資金。
至於能貸到多少，銀行會通過隨機抽取的評估公司來衡量，一般按照評估價7成執行。這也就意味著炒房客能以約3成首付的價格買房。
不過，經營貸還是有一些具體細節的要求，例如借款人企業要持續經營1年以上，必須提供對公對私真實流水，抵押房產持有時間不低於6個月等。
圖片來源：中國基金報
這筆貸款的利率有多低？
微博上有人專門計算了一下，貼息後的年化率約1.9%，而4月份深圳的五年期房貸利率為4.79%。
在杭州，也有購房者向媒體表示，近期看房時也有中介稱，現在可以用全款買房，如果錢不夠，中介公司可以借給他，等房子過戶後，他再拿房子去做抵押貸款還給中介公司。
而在廣州，雖然企業貸款利率方面持續下行，3月轄內金融機構新發放小微企業貸款利率為5.08%，同比下降0.59個百分點，但仍未傳出有經營貸流入房地產市場的消息。
廣州某銀行信貸人士表示，用經營貸買房子主要邏輯是經營貸經過貼息後利率很低，但貼息審核還未出來，銀行也不確定客戶申請後一定能拿到政府貼息，而且貼息只有6個月，之後是要按正常利率還款的。
「如此炒樓方式風險極高，房住不炒仍是主基調，樓價難大漲，而且當前監管嚴查經營貸用途，所以流入樓市股市的操作更難了。」該人士說。
總結下來，深圳經營貸違規流入樓市較其他城市更嚴重的原因是，目前市場對於通脹和貨幣貶值的預期非常強烈，深圳作為全國經濟和房地產最發達的城市之一，必然成為各路避險資金尋求資產保值增值的首選城市，這些資金快速湧入樓市，專門搶購好地段的好房子，導致深圳樓市局部異動顯著。
應對：違規貸款被追回,有銀行領罰單
具體來說，利用經營貸買房有哪些風險？
深圳樂居採訪到廣東華商律師事務所周爭鋒律師，他表示▼
不管是經營貸還是抵押貸，在這個貸款合同條款中都有一個資金用途的約定和不得提供虛假貸款材料這個約定，如果你貸款人有不按照資金用途使用貸款或者說申請貸款時提交的材料有虛假，或者銀行認為你的企業經營狀況出現問題，銀行可以隨時解除這個貸款合同的。
每個貸款合同都有一個關於銀行單方面解約的條款，銀行想找這個貸款人的事，只要有一個滿足不符合就可以單方面解約。在貸款合同期滿前，銀行解除合同，這就是俗稱的抽貸。
還有就是現在受新冠肺炎疫情影響銀行給中小企業優惠的貸款政策，利率比房貸的按揭利率還要低。就導致有一些人提供虛假材料，沒有貸款需求，也去做經營貸款，主要目的是為了炒房子。這個和貼息貸款給中小企業解困的初衷是違背的。
實際上，為了整治這種風氣，各城市都開始出手了：
深圳：3筆經營貸違規流入樓市被追回
4月20日，深圳樂居獨家獲悉四大行部頭明確嚴查相關案件，「真的涉及到進入樓市，就算已經放貸也會抽貸。」四大行之一的相關支行負責人對樂居表示。
有銀行自查後未發現小微企業經營貸違規流入房地產領域；但也有銀行稱，2020年共發現違規流入房地產貸款3筆，但均已提前收回違規貸款。
具體情況如下：
招商銀行股份有限公司深圳分行：2020年，共發現違規流入房地產市場貸款3筆，均已提前收回違規貸款。
中國銀行股份有限公司深圳市分行：今年沒發現違規流入房市的情況，也尚未向相應機構上報「貼息客戶清單」，不存在貼息資金進入房市的情形。
上海銀行股份有限公司深圳分行：自查結果未發現有小微企業經營貸違規流入房地產領域。
深圳福田銀座村鎮銀行股份有限公司：沒有出現客戶全款買房，然後用新購房產作為抵押向銀行申請經營貸的情形。
4月27日，深圳市房地產中介協會發布一則自律懲戒的通報。
通報顯示，因違規人員張兆燦意圖通過炒賣熱門樓盤物業，謀取「喝茶費」等不正當利益，深圳市房地產中介協會對該員工個人實行終身禁業。
更值得關注的是，在4月28日進行的深圳本地「民心橋」節目中，深圳市住房和建設局局長張學凡表示，為抑制深圳房價上漲，他們準備了很多手段，其中包括接下來考慮房地產稅。
上海：嚴禁以房產作為風險抵押
4月23日，人民銀行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會，要求商業銀行堅持「房住不炒」定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。
浙江：兩家銀行領罰單
4月17日，浙江兩家銀行各領到了1張罰單，被罰的原因都指向資金被挪用於買房。
其中，一家是位於浙江杭州的餘杭德商村鎮銀行，因為「未有效管控貸款資金使用，導致個人經營性貸款被挪用購房，被罰款35萬元。」
東莞：嚴禁中介機構參與惡意炒房
針對個別樓盤未辦預售收取誠意金、渲染房源緊張、炒作房價上漲，二手房交易惡意哄抬房價等違規不正當經營行為，東莞住建局發文表示：
房地產中介機構應當恪守職業道德和專業操守，自覺規範經營行為，嚴禁中介機構參與惡意炒作房價或者代理涉嫌惡意炒作房價的房屋。
業內：投機性需求減少,剛需更易上車
針對近期各城相關部門對樓市的專項整治行動，業內人士發表了相關看法：
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進
4月20日，中國人民銀行深圳某支貨幣信貸處發布《關於房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況的緊急自查通知》。此次政策顯然對近期違規資金進入房地產進行了查處，體現了規範貸款業務、防範資金風險的導向。類似政策對於其他城市也有較為積極的影響。此次深圳自查的內容，主要有三點內容。
1、查貸款
此次政策明確，要查找3月末銀行房抵經營貸餘額，尤其是要對比去年同期和去年年末的數據。類似自查的規定，其實也說明近期金融部門在摸底，這或也是為了防範具體銀行網點和銀行系統的風險。通過此類自查，不排除後續對於此類房抵經營貸業務將出臺新的管控政策。
2、查企業
此次政策明確，要自查貸前準入情況，尤其是包括名下經營實體的真實性的情況和企業成立時間情況等。類似查處也是要求近期的經營貸的投向是符合國家大政方針的。要防範各類「明經營實炒房」的現象出現。通過此類查處，也有助於規範貸款，有助於保障更多資金進入到實體經營中來。
3、查房產
此次政策明確對於房產的查處，尤其是包括借款人持有被抵押房產的時間情況、借款人新購房產的情況、新購房產作抵押的貸款情況等、結塊人貸後新增房產的監測情況等。類似查處涉及到各類貸前貸後，本質上就是為了防範各類違規貸款的小動作，有助於信貸工作人員查處各類違規貸款動機和行為。尤其是後續新增房產的查處，顯然是有很強的管控效應的。
美聯物業深莞惠董事總經理江少傑
這個政策說明在銀根方面未來還是會以寬鬆為主，降息降準的再次到來也說明了這個趨勢。在去年四大銀行對於經營貸流入房地產這個事是抓得非常緊，銀行的人會上門看你的實體經營情況，可能是因為疫情原因無法上門，導致了漏動情況的出現。
現在就是把漏動堵住，反而是一件好事，投機性需求減少，給剛需更多的上車機會。目前利息下降也是趨勢，中國利息是比較高，這也是大環境下的趨勢。香港也只是2釐多一些，歐洲還有出現負利息的情況。下半年來看，仍然會是寬鬆為主的信貸環境。
深圳中原董事總經理鄭叔倫
為了刺激經濟，多輪減息降準出臺，主要目標是幫助實體經濟，而不是用來投機炒賣。
在房住不炒的國策堅決不移的執行，為了避免熱錢流入房地產，央行展開徹查也是很合理。
廣州樂居綜合自深圳樂居、中國基金報、廣州日報、21世紀經濟報導、第一財經