出品 | 搜狐財經
作者 | 吳亞
停牌已超4年的明發集團，高層再 "換血"。
根據公告，黃慶祝辭任執行董事兼集團執行長，黃連春辭任執行董事、集團營運長兼執行副總裁，並任命鍾小明為明發集團執行董事兼執行長。
公告顯示，黃慶祝為明發集團創始人之一，黃連春為黃慶祝之胞弟。自明發集團於2009年11月13日在港交所上市以來，黃慶祝一直擔任執行董事兼集團執行長，黃連春則一直擔任執行董事、集團營運長兼執行副總裁。
今年4月，「黃氏四兄弟」中的另外兩人黃煥明、黃麗水也均從明發集團辭任。至此，明發集團正式由「黃氏四兄弟」手中交到「職業經理人」鍾小明手中。
明發集團創立於1994年是一家以城市運營為核心，以商業地產、人居建設、酒店經營為支柱，以工業、金融、商貿服務為輔的大型現代上市集團企業。2016年4月1日，因三宗銷售交易未能提供足夠憑證、以及部分現金付款及首款未能解釋等原因，明發集團遭港交所停牌。
停牌這四年，明發集團業績不甚理想。2019年明發集團淨利潤同比下降12%至11億，合約銷售額降三成至113.14億元，土地儲備減少4.9%至2130萬平方米。同時，明發集團還面臨著22%超高息美元債。
家族式管理，進擊擴張
明發集團是典型的家族企業，1994年作為家族老二的黃煥明與老三黃慶祝，成立了明發集團。之後，老大黃麗水與老四黃連春相繼加入。
其中，黃煥明佔股55%為明發集團的實際控股人，其餘三兄弟各佔股15%。經營和管理方面，黃煥明負責集團財務、投資等宏觀戰略業務，黃慶祝負責廈門總部的業務，黃連春負責南京總部的業務，黃麗水則專攻設計等技術方面。
成立初期，明發集團就確定了商業地產和住宅地產並重的投資策略。
1998年，成立僅四年的明發集團一次性拿下廈門前埔南區13萬平米土地，於2001年建成明發集團首個住宅地產項目—廈門明發國際新城。同年，明發集團又以7.8億元的價格拿下廈門嘉禾路蓮前路交叉口16萬平米土地，於2007年建成明發集團首個商業地產項目—廈門明發商業廣場。
2006年12月8日，明發集團又在同一天分別以9.81億元和1.91億元，拿下廈門核心區域一住宅用地和商業用地。
2007年，明發集團就宣布啟動上市計劃。2009年11月，明發集團成功登陸港交所，成為繼寶龍地產、禹洲地產之後在香港上市的第三家廈門民營房企。
2010年，明發集團集宣布將南京設為集團總部，並進軍北京、淮安、重慶、上海、泰州、瀋陽等城市，加速擴張開啟全國化布局。搜狐財經不完全統計發現，僅2010年初至2013年末，明發集團便在上述城市拿地不少於17塊，投入超億54元。
在2013年業績會上，明發集團稱公司的土地儲備已超過1000萬平米，足夠支持開發5-6年。此時，明發集團的資產總值也由2009年上市時的18.96億元增至2013年的353.71億元，漲幅高達1765%。
同年，黃煥明家族以79億元的財富排名全國第47位，成為《2013胡潤房地產富豪榜》中廈門唯一上榜的地產富豪。
2013年業績突降，2016年遭停牌
激進擴張之下總會存在隱患，明發集團的業績起伏不定，多項核心業績指標出現下滑。
2010年、2012年明發集團經營收入兩連降，同比變化分別為-18.29%、-0.97%；銷售毛利率也由2010年的40.83%降至2012年的31.84%，下降了8.99個百分點。
轉折出現在2013年，2013年明發集團經營收入同比增長67.56%至62.69億元，但淨利潤僅為13.99億元同比下降20.71%，出現上市以來的首次淨利潤下滑。
同期，明發集團的銷售毛利率由2009年的41.62%降至2013年的35.12%，銷售淨利率由2009年的26.74%降至2013年的21.95%。
到了2015年，明發集團營業收入跌至30.4億元，僅約為2013年營業收入的一半；淨利潤巨幅縮減至3.19億元，同比下降54.29%。報告期內，銷售毛利率僅為12.30%，銷售淨利率僅為0.29%，均為2009年上市以來的最低值。
也正是2015年年度報告，讓明發集團陷入停牌危機。彼時審計機構普華永道 (明發集團前會計事務所)對明發集團發布的2015年年報出具了「不發表意見」的審計報告。
審計師對年報持保留意見源於三個出售事項：2014年明發集團以6.63億元代價出售天津一家附屬公司51%的股權；以1.89億元向控股股東及其關係密切家庭成員出售8個物業單位；以及向一名分包商出售若干物業的使用權，涉及42組物業，總代價6.44億元。
另外，明發集團2015年在現金付款和收款上分別有約9億元和5.4億元款項沒有合法的書面證明。
彼時，普華永道要求明發集團對交易真確性及商業實質性進行獨立調查，但截至2015年業績報告發布，明發集團並未展開調查。為此，2016年4月1日，明發集團被香港證監會責令停牌。
同年，港交所就明發集團復牌提出四個條件：對前核數師提出的事宜進行調查並披露調查結果，處理2015年財報中的審核保留意見，將所有重大資料告知市場，刊發所有尚未發布財務業績。
2019年，港交所又給出的額外三個復牌條件，具體聚焦明發內部經營管理以及管理層誠信管理上，並要解決2015財政年度至2018財政年度間一切審計修改，包括有關的審計事宜。
停牌後，明發集團就一直為復牌工作而奔波。
2019年1月，明發集團刊發2015年度報告；3月，明發集團發表《獨立法證調查主要結果概要》報告，對2016年普華永道提出的的疑問做了對應的說明；7月，明發集團更是連發6份財報，分別刊登2016年-2018年的業績報和2016-2018三年中期業績公告。
管理層調整也隨之而來，2019年7月明發集團委任劉煜煒為公司執行董事。
資料顯示，劉煜煒曾為北京永大稅務師事務所有限公司執行總裁、廈門楚瀚稅務師事務所、廈門楚瀚會計師事務所總經理，並曾擔任建明（廈門）房地產開發有限公司、泰安恆地玉都房地產開發有限公司、南中投資集團（廈門）有限公司等多家大中型房地產企業集團顧問，具備豐富的財務管理經驗。
今年4月，黃煥明和黃麗水又先後從明發集團辭任相關職務。至此，加上本月黃慶祝和黃連春的離開，這便意味著明發集團的創始團隊即 「黃氏四兄弟」均退出了明發集團一線管理職務。
公告顯示，履新者鍾小明，現年53歲，在內地房地產行業擁有超過20年經驗，2015年至2019年期間，曾任中冶置業（福建）有限公司總經理。
2019年合約銷售額下降30.8%，償債資金存缺口
停牌這四年，明發集團淨利潤不斷縮水。
財報顯示，2016年至2019年明發集團分別實現營收50.9億元、100.71億元、116.4億元、126.1億元，同比增速為67.44%、97.88%、15.59%、8.75%。
從表面上看明發集團的營業收入呈上升趨勢，但明發集團2017年和2018年淨利潤均有所下滑，同比增速為-12.24%、-16.51%。若與被摘牌時的業績相比，則淨利潤由2016年的11.69億元，降至2019年的9.52億元，降幅為18.56%。
同時，明發集團的毛利增長也由2016年的29.47%降至2019年的20.35%，銷售淨利率則由2016年的23.07%下降至2019年的8.97%。
銷售毛利率雖實現四連增，但僅有2019年21.58%的銷售毛利率，高出行業平均值1.2個百分點，其餘年份銷售毛利率均不及行業平均水平。
此外，2019年明發集團合約銷售額為113.1億，較2018年163.59億元同比下降30.8%。
明發集團現有土地儲備也略顯不足，截至2019年底集團應佔土地儲備減少4.9%至約2130萬平方米。明發集團在年報中表示，考慮到2020年經濟的不確定性，集團將優先發展現有土地儲備，並在補充地塊上更為謹慎。
明發集團還面臨著不小的償債壓力。
財報顯示，明發集團的負債總額從2016年的476.4億元增至590.41億元，總資產由2016年的609.04增長到2019年757.25億元，總資產負債率為77.9%。
具體到流動負債總額，該項目由2016年的407.24億元增至545.55億元，增幅為33.39%；流動負債總額佔負債總額的比重，也由2016年的85%增至92%。
2016至2019年明發集團經營性活動現金流量淨額分別為11.82億元、-33.66億元、27.80億元、11.18億元，現金短債比分別為0.02、-0.07、0.05、0.02，短期償債能力較弱。
截至2019年末，明發集團的現金及現金等價物餘額為人民幣34.88億元，應於1年內及1年後償還的借款分別為64.92億元和5.604億元，現金不足以覆蓋短期債務。
圖片來源：企業公告
債務壓頂讓明發集團被迫高息舉債。
6月1日明發集團宣布將發行1.76億美元的債券，公告中寫道，若集團在債券到期日未能根據債券條件支付任何到期款項，將按照22%的年利率再加上10%的年利率，以每年360天來計算逾期款項的利息。
這便意味著，若明發集團未能如期償還該筆債券，債券的利息將會飆升至32%。
截至目前，明發集團仍未能獲得港交所的復牌允許。
不過，在7月3日發布的一份公告中，明發集團稱，公司在3月20日接到了聯交所發布的函件，要求就達成復牌條件繼續呈遞進一步文件，並於4月27日做出詳盡書面答覆，目前正等候聯交所就公司要求股份恢復於聯交所買賣作出決定。