2020年行將結束，這個之前經常出現在科幻電影裡的年頭，如今來了又將離開。站在2020年的年底，向前，我們暫時無法找到答案，但當我們回望過去的20年，會發現什麼？
看完這篇文章每個人都有自己的答案。
未來，與歷史同在。
本文梳理了從1998年到2020年，樓市的緣起，介紹了20多年裡，每一年的時代大背景，以及濟南樓市的走勢和對應的房價變化，以及每個周期裡樓市調控的進程……
這些內容長達6000字，耐心看完一定有所收穫。你會徹底了解濟南樓市的過往走勢、政策，以及各個板塊的前世今生。
1999年的時候，你在幹什麼？
總覺得1999年是十年前，但仔細一算，距今已有21年。就像昨天我們還在說著大明湖畔的夏雨荷，這一句話我們一說就是20年。
1999年千禧年的前夜，你在做什麼？
坦白說我忘了。短短二十年對我來說往事如煙。
20年很長嗎？要知道，我們生活的世界如此之大可觀測到的宇宙直徑大概有1560億光年，可觀測到的宇宙年齡大概有138億年，而我們一生短短不過百年，大部分人卻為那100平米的建築面積殫精竭慮大半生。
一種科學觀點說，宇宙誕生於奇點大爆炸。
而中國樓市誕生於1998年。# 樓市文化 #
1998年
1998年7月3日，是中國住房制度改革的一個分水嶺。這一天，國務院下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。從這一刻起，原先的福利分房制度徹底被廢止。
從分房子到買房子，我們開始了賺錢買房之路。
無論是現在，還是98年開始，買房對於多數人來說，都不是一件輕鬆的事情。你要擁有，就必須付出。
沒錢全款買房怎麼樣？貸款！
1999年
1999年，按揭應運而生。
1999年年初，中國人民銀行下發《關於開展個人消費信貸的指導意見》，在「積極開展個人消費信貸」的引導下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內地。有了貸款提供彈藥，商品房個人消費時代正式來臨。
2000千禧年
2000年，步入新世紀，最貴的是人才，但我們身邊漲得最快的可能是房價。新千年的開端，樓市裡的裂變才剛剛開始。有了貸款，住宅的商品屬性被還原出來，甚至開始擁有金融屬性。
一場狂歡拉開序幕，商品房從面向少數群體的奢侈消費迅速轉向普通人的大眾消費，中國房地產終於迎來了跨越式發展。
2001年
2001年就迎來了股市和樓市的牛熊分水嶺：這一年，股市大熊，樓市大牛。大牛鑄就信仰。由於股票市場大幅「縮水」，投資風險凸顯出來，不少投資者從資本市場退出，並為資金尋找出路轉而投資房地產。
2002年
2002年，房地產相關配套政策陸續出臺，招拍掛制度問世。
這一年濟南前三季度均價1749元/平方米，2002年濟南第四季度均價達到了2007元/平方米，如果在那個時候你買房，你能買到的樓盤可能是這樣的價格和位置：
現在看當年的房價，可能很多人覺得便宜，但在當時同樣有很多人買不起。上面圖片裡的這些樓盤，17年後的今天看幾乎都在主城的核心位置，但在17年前，很多人也會覺得這些樓盤距離「主城」太遠了。
2003年
2003年，濟南住宅均價繼續保持上升的態勢，商品房的均價達到2143元/平方米，比上年同期的1749元/平方米上漲22.53％。
同樣是這一年，濟南最新規劃出爐了，「東拓、西進、南控、北跨、中疏」。但此時濟南更多的地方還僅僅是一篇莊稼地。東進成為最先吹響的號角，在二環東路東六公裡的地方，濟南市國際會展中心拔地而起。
誰能想到17年前荒涼的高新區，如今成為GDP的扛把子。始於2002年的全國房價上漲，在2004年開始出現井噴式的飆升勢頭。
2004年
2004年是充滿變數的一年，2004年的濟南樓市同樣不平靜，房價上漲迅猛，均價達到2720元/平米。據當時統計數據顯示，2004年四季度，在全國35個大中城市中，濟南房價以漲幅13.7％緊隨青島、南京，居全國第三。
房改之後，樓市發展如猛虎出山，房價漲幅略大，樓市過熱，大招悄然祭出。
2005年
2005年，是房地產史上的首個大舉「宏觀調控」之年。
首次調控房價的新舊「國八條」於3月和5月先後出臺；9月銀監會212號文件收緊房地產信託。這一年市場的反應是，雖然許多項目主動降價出售存量，但房價總體繼續上漲。
2005年全年，濟南房價在調控下整體平穩，均價上漲至3068元/平米，但較2004年上漲342元/平方米，上漲速度為12％。有業內人士認為，2003年至2005年是房價漲勢最猛的一段時間，有些熱點地區1㎡一年內漲了將近1000元。
這在當時是什麼概念？
在當時的濟南白領月收入3000元已經是很不錯的收入水平，一年收入3.6萬，但濟南房價一年漲了342元/平方米，按照購買一套100平米的房子計算，同樣一套房子總價漲了3.4萬，一年的收入就這樣被房子吞噬。
2006年
2006年房地產繼續調控，這一年「國六條」出臺，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。還是這一年，「國十五條」出臺，規定90平方米以下住房須佔項目總面積七成以上，也即「70/90政策」。
這一年的濟南樓市比較穩定，但均價已上漲至4590元/平米。當時濟南房價最堅挺的是中部，均價達到6000元/平米以上，而南部的領秀城當時處在開發初期，房價僅為4000元/平米出頭，而且當時配套較為落後。
2007年
2007年，是濟南樓市爆發的一年。
2007年濟南新房均價從二季度的4800-4900元每平方米上升到四季度的5600元每平米。這個價格達到了濟南房價史上的最高水平。
那個時候新一點的二手房，他們的價格是這樣，新龍家園65萬就可以拿下一套141平米的大房子。
而還有這些樣的老破小，不超過60平米，但可能裡面住了一大家子人。
這一年，面對不斷上漲的房價，政府出臺調控政策：9月《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》正式出臺，這亦是後來被頻繁提起的「9·27房貸新政」。
規定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。
對比今天樓市的調控力度，首付至少6成，當年的房貸新政還是比較適中的，但它傳遞的信號以及對樓市的影響還是顯而易見的。
2008年
隨著房貸新政實施，以及2008年以來由美國次貸危機所導致的金融危機寒潮席捲全球，尤其是房地產市場受到很大程度影響。
濟南樓市雖然這一年進入低谷期，但房價比較平穩，整體處於低位，2008年6月濟南樓市整體均價為5679元/平米，這也是也成為了很多人夢想穿越回去的一年，因為這一年是濟南買房的好時機。
2008年濟南樓市的供應主力是鑫苑·城市國際花園、魯能領秀城、重汽翡翠郡和名士豪庭，新入市的有天鴻田園新城、保利芙蓉、保利花園、海納城。
2008年，我們出口金額佔據GDP現價總額的31.42％，再遇上國內消費不振，維持GDP高增長的壓力陡增。
在此背景下，當年11月中央火速推出：4萬億計劃，2010年底前投資4萬億拉動內需。同時，財政、貨幣雙重發力，積極財政政策、寬鬆貨幣政策。
房地產的夜壺被提上床，2008年10月27日起，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%，對居民首套房和改善自住房，金融機構可在貸款利率和首付比例上按照優惠條件給予支撐。
說的直白一點，就是鼓勵你買房，鼓勵你貸款買房。2016年的兩成首付同樣如此，這樣明確的信號，歷史上出現的次數不多，但每一次都足夠明顯，都引發了樓市的瘋狂！
除了對個人購首套、二套普通自住房貸款予以放寬，這一年國家對住房轉讓環節營業稅也進行大幅減免。此時關於房地產的利好一波接一波，12月21日國務院辦公廳發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的「國13條」。
2008中國樓市出現10年大拐點，量價齊跌。因此下半年宏觀調控轉向，大規模刺激樓市消費政策陸續出臺，其他金融政策全線鬆綁，一劑劑猛藥注射之後，世界變了一副模樣……
2009年
2009年樓市復甦，後繼續大漲。
2009年的濟南城市發展進入新階段，第十一屆全國運動會在濟南召開，運動會主場地位於濟南東部奧體中心。伴隨全運會配套的落地，濟南城市格局悄然改變，政府東遷，濟南向東，大勢所趨。
那一年濟南「宇宙中心」還是一片莊稼地和零星的村落，絕大多數一線開發商還都沒有來濟南，但時代洪流漫過了全國大地，濟南也不例外，城市大規模擴展，房企跑馬圈地，經歷了08年的歷史拐點，新的房地產時代來了！
到2009年年末，濟南的房價達到了6094元/㎡。
2010年
2010年來了，它延續了09年樓市的瘋狂與上漲。當然，調控也是一波接一波。這一年，國十一條，新國十條，9.29新政陸續出臺。
比較核心的調控手段就是提高首付比例和房貸利率。這一年是房地產過往歷史中調控最嚴厲的一年。
2011年
2011年1月26日，國辦發文，將二套房最低首付比例從五成提高至六成，部分城市被要求從嚴限購。同年2月，濟版限購政策出臺，濟南樓市進入限購時代。濟南住房成交量銳減，調控下的市場低迷，持續到了2012年。
截止2011年末，濟南房價8576元/㎡，這一年中小房企的資金鍊異常緊張，濟南多個樓盤爛尾或者開發商跑路。
2012年
2012年，傳說中的世界末日沒有來。
這一年濟南房價以及政策都比較穩定。
2012年全年，濟南新建商品住宅價格出現先抑後揚的走勢。上半年中，1、3、4、5四個月均出現環比下跌，直到6月份房價才止跌企穩。下半年，濟南房價開始陸續反彈，並出現了連續6個月環比上漲的現象。截至2012年歲末，濟南房價下半年累計漲幅已超過1.2%。
截止2012年末，濟南房價8485元/㎡。
2013年
2013年濟南再次迎來發展的新階段，3條軌道交通線路走向首次公開，二環西路高架通車。
這一年2月出臺了新國五條，不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之後再次提出要求各地公布年度房價控制目標。
3月國務院發布《關於進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%徵收。
隨著調控的持續，濟南樓市首付分期越來越多，開發商下半年不得不以價換量，房價緩慢增長。這一年截止，濟南房價首次突破九千，為9158元/㎡。
2014年
2014年以來全國樓市就處於「激蕩」不安中，從北上廣一線城市，到杭州、成都等二三四線城市，無論是同比還是環比，都呈現出「跌跌不休」的跡象。
濟南樓市觀望情緒濃重，上半年還算平穩，零星價格戰，但到了下半年價格戰此起彼伏，有點像2019年。
也就是在這一年，央行降息，二套房「認貸不認房」，對擁有1套住房並結清貸款的家庭，第二套房貸可按照首套房貸政策執行。
2014年，濟南住宅成交均價為8401元/平方米。
2015年
2015年對於濟南樓市而言，可謂是政策利好頻繁的一年，因而被不少業內人士稱為「政策年」。
2015年，央行、住建部、銀監會聯合發文，全國二套房首付降至四成；財政部通知，將個人出售普通住宅，營業稅免徵購買年限由5年下調至2年。截至年末，濟南住宅成交均價9281元/㎡。
2015年以來貸款年利率的多次調整，這一年，不斷降息降準給了部分購房者買房的信心，2014部分還在觀望的人群陸續出手。根據濟南住宅與房地產信息網統計數據顯示，2015年濟南共網籤新建商品住宅90318套，較2014年的60910套多了近3萬套，同比大漲48.2%。
2015年濟南房價均價在9100元到9500元/平米的範圍內有漲有跌。
2016年
2016年註定是不平凡的一年，濟南樓市在這一年徹底爆發。如果說之前的放鬆是鋪墊，那麼2016年是漲價去庫存實施的一年。
這一年濟南樓市的發展歷程，很多人可能這一輩子都無法忘懷。
從第一季度去庫存的「最低貸款利率」、「2成首付」到第二季度市場回暖的「CBD拆遷」、「唐冶地王」，到第三季度市場過熱的「房價大漲」、「地價飆升」再到第四季度調控重啟的「限購」、「限購升級」。
這一年2月2日，2016年首個房地產政策出臺，在不限購城市，首套房首付由之前的2.5成降至2成，二套房首付由4成降至3成，大量門檻之外的購房需求被釋放出來。而春節過後，濟南一方面調整契稅認定標準，另一方面提高公積金貸款額度最高至70萬，又激發出不少需求。
3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。央行再降準，房貸又寬鬆。
在這一年，濟南均價突破萬元大關，多少人為了買房喜極而泣。當年11月，濟南新建住宅均價就達10394元/㎡！
2016年10月2日，濟南重啟限購，購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。
兩個月後，再度加碼。
12月26日起，對在歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區及濟南高新區範圍內已擁有2套住房的濟南市戶籍居民家庭，暫停在濟南市部分區域向其出售住房。無住房的非濟南市戶籍家庭在濟南部分區域限購一套住房，需提供自購房之日起前3年內連續24個月以上（含24個月）在濟南市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險證明。
2016年在房價的突飛猛進中結束了，地價漲了，房價漲了。
但整體來看，2016年年中之前在濟南買房，只要不買到爛尾樓，基本都賺錢了，這得益於房價的周期性上漲。
2017年
2017年，之前的調控政策依然沒有剎住濟南樓市過熱的行情，大街上再度充滿了買房、炒房的人群，多少人像嗜血的蒼蠅，拿出積蓄，加上高槓桿，湧入樓市。
這一年濟南樓市也是亂象頻頻發生，天價車位，天價精裝，捆綁高價地下室和車位，毛坯升級精裝，全款六成首付有限，半夜排隊買房，網吧搖號，拒絕買房者使用公積金……
這一年樓市百態盡顯。
為了避免樓市過熱引發風險，2017年濟南「4·19」最嚴樓市調控政策出臺，限購限貸加限價限售，二套首付60%，預售更加嚴格，濟南房地產市場調控政策前所未有地嚴厲，在需求和供應端同時發力，買房、賣房環節全覆蓋。
儘管如此嚴厲打壓，濟南樓市依然如故，2017年末，濟南房價15842元/㎡，開發商在高價拿地，購房者在高槓桿高房價買房。
瘋狂之後，雞毛一地。
2018年
2018年樓市調控沒有鬆綁，而是持續，與此同時中央三令五申「房住不炒」，媒體喊話「房價拐點將近「，濟南的限購、限貸、限售、限價，將投資性購房者拒之門外，樓市基本以自住需求為主。
種種跡象表明，這次樓市調控更像是一場曠日持久的精準手術，在房企融資端、樓市供需端、貨幣政策、執行力度等多各方面精準發力，再加上中央的三令五申，濟南樓市2018年下半年形勢陡變。
其實從2017年年底樓市頹勢已現，但很多人入局太深，仍然相信樓市會繼續上漲，而2018年上半年的大好形勢只不過是慣性罷了。
2018年下半年樓市調控持續，調控之下購買力的透支，漲了兩年之久的濟南樓市，由熱轉涼。
2019年
剛剛成為歷史的2019年，濟南樓市更為戲劇。
儘管濟南落戶政策放鬆，但濟南樓市並沒有太大起色。2018年年底的降準為2019年樓市的小陽春打下了基礎，但也與此同時透支了原本孱弱的購買力。
而前兩年出讓的大批土地，2019年陸續入市，供應集中放量，買房的人群就那麼多，市場不得不提前進入價格戰的存量「掠奪」階段，說的直白一點，哪個樓盤搶先降價，哪個樓盤便會搶收一部分客戶。
2019年的濟南樓市的存量掠奪狀態其實一直持續到2020年！
2020年
我們正在經歷的這一年，濟南樓市還是像2019年那樣「箱體震蕩」，只不過2020年部分板塊部分樓盤降價更為猛烈！板塊、樓盤分化更為明顯！割韭菜與被割韭菜，開發商和購房者之間輪流上演！降價的區域增多了，力度加大了！
今年的成交均價應該會相比2018年有明顯下降！
2020年，真的是濟南樓市以價換量的一年，這一年預計成交應該會持續高位，但這些都是用降價換來的！
有人說，樓市問題，三分之一是經濟問題，三分之一是金融問題，剩下的三分之一才是房地產問題。
濟南房價，從1749元/㎡到18100元/㎡（2018年的頂峰），再到回落的這19年，仔細看看這段歷史，仔細看看這些調控手段，仔細看看節點，我們會發現歷史何其相似，所謂的未來，有多少早已寫在歷史之中。當然，每個歷史階段所處的時代背景有不盡相同，樓市看似簡單實則複雜。
年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。
最後小編提前給大家拜個早年！
關於2021年樓市，大家認為將會如何呢？
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