關乎30萬億個人住房貸款的大事來了。
3月1日起，存量浮動利率貸款合同定價基準轉換工作正式啟動，這項涉及上百萬億存量貸款規模的浩大「換錨」工程計劃利用半年時間全部完成，而關乎老百姓錢袋子的個人住房按揭貸款同樣需要完成定價基準轉換。
近日，各家銀行通過官網、官方微信公眾號等渠道發布了個人房貸利率定價基準轉換的詳細規則，因轉換規則較為複雜專業，有網友直呼「每個字都看懂，但連起來就不知道啥意思」。
在個人房貸利率定價基準轉換過程中，大家最關心的問題主要集中在為何要轉換、哪些渠道可以轉換、轉換後個人房貸利息支出會有何變化、何時轉換合適等。
證券時報記者在此梳理詳細通俗版本的攻略，先看以下要點：
1、定價基準轉換涉及的貸款合同變更內容主要包括新定價基準(LPR或固定利率二選一)、重定價日(一般為次年1月1日或貸款放款日對應的每年日期)、重定價周期(最短為1年，不少銀行線上渠道辦理時默認為1年)。
2、存在共同借款人的貸款，轉換申請由主借款人提交，所有共同借款人均需確認後才可生效。
3、疫情期間，銀行鼓勵客戶通過手機銀行、網商銀行等線上渠道辦理，一些銀行設置了「一鍵轉換」的快速通道，方便客戶轉換。轉換工作不產生任何附加費用。
4、定價基準轉換為期半年，3月1日起至8月30日。
5、對房貸客戶來說，鑑於今年LPR仍有下降空間，早轉換早受益。
問題一：個人房貸利率定價基準為何要轉換?哪些情況不用轉?
這實則是央行在利率市場化改革中的一項重要安排。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率(LPR)，此後新發放貸款的定價基準由貸款基準利率變為LPR。今年3月起，LPR的應用範圍從新增貸款逐步擴大到存量浮動利率貸款，貸款基準利率逐步退出歷史舞臺。
根據央行公告，存量浮動利率貸款是指2020年1月1日前已發放的貸款和已籤訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動貸款利率。
按照央行規定，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是說，存量浮動利率貸款合同在未來半年時間內，都要完成定價基準轉換。
定價基準轉換的選擇有兩種：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協商確定，個人房貸客戶可以自由選擇。但借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。
不過，存量浮動利率貸款也有不需要轉換的情況，已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。考慮到目前絕大多數浮動利率貸款合同的重定價周期都是1年，因此，如果你的貸款合同還剩1年到期，此次定價基準切換可以不參與。
對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉換工作：
1、政策性的公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)不需要轉換;
2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換;
3、固定利率貸款。
問題二：房貸利率定價基準轉換後利息支出有何變化?何時轉換划算?
如果選擇轉換為固定利率，轉換後的利率水平等於原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩餘期限內固定不變。
如果選擇轉為LPR，轉換後實際貸款利率=離重定價日最近的LPR報價+加點數值。
其中，加點數值=原合同最近的利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR差值。例如，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%，2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。那麼，加點數值就是5.39%-4.8%=0.59%。
注意，加點數值一旦確定後就一直固定不變了!而能影響你最終貸款利率水平的，就是離重定價日最近的LPR報價。
這其中就有一個小技巧需要注意，由於定價基準轉換後，貸款的重定價周期最短為一年，考慮到今年LPR報價仍有下行空間，建議大家早轉換早受益。
舉例來說，你此前的房貸發放日是2010年5月1日，在本次定價基準轉換時將重定價日仍定為每年的5月1日不變。那麼，如果你是在5月1日之前變更定價基準為LPR，那麼就可以在今年的5月1日就進行第一次重定價，按照最新的LPR(即2020年4月20日公布的LPR)計算貸款實際利率。但如果你選擇在5月1日後變更定價基準，那只能在2021年5月1日才進行第一次重定價，在此之前貸款實際利率仍執行原合同最近的利率水平，無法享受到LPR下行帶來的利率下調。
總體看，定價基準轉換後，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。但考慮到今年和未來一段時間LPR大概率呈現逐漸下降趨勢，不論是之前享受7折房貸，還是上浮10%，定價基準的轉換起碼在眼前是可以給你帶來減少利息支出的利好，且早轉換早受益。至於二三十年後LPR到底是上升還是下降，誰都無法預測。
我們假設以下幾種情形：
1、基準利率
如果原房貸合同執行4.9%的基準利率，那麼按上述LPR加點方案，加點幅度為0.1個百分點(4.9%-4.8%)。假如第二年LPR下降到4.7%，那麼改籤後你的執行利率將是4.7%+0.1%=4.8%。相反，如果後續LPR上漲到5.0%，那麼改籤後也將執行5.0%+0.1%=5.1%的水平。
2、基準利率下浮
如果原房貸合同執行4.9%下浮10%的利率水平，則LPR加點方案為4.9%*0.9-4.8%，也就是-0.39%。假如第二年LPR下降到4.7%，那麼改籤後你的執行利率將是4.7%-0.39%=4.31%。相反，如果後續LPR上漲到5.0%，那麼改籤後也將執行5.0%-0.39%=4.61%的水平。
3、基準利率上浮的情形前面已經有提及。
由此可見，不管是原基準利率的房貸客戶，還是上浮或下浮，如果認為未來利率趨勢是下行，則選擇LPR浮動更划算;反之則選擇固定利率。
問題三：哪些渠道可以進行轉換?
具體情況要查詢貸款行的官網或者官方微信號，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、簡訊銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。
考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優先選擇手機銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機銀行APP開通了一鍵轉換的快速通道。
所需材料方面，基本只要身份證原件即可。本人辦理時，需攜帶本人身份證原件;委託他人辦理時，需受託人有效身份證原件和公證委託書。需要注意的是，定價基準轉換是由銀行免費為客戶提供的操作，客戶無需支付任何附加費用。
問題四：共同借款人是否都要確認?
如果是共同借款人，需要所有人都確認定價基準轉換後，變更才可生效。值得注意的是，各家銀行對於主借款人發起變更後共同借款人確認的期限各有不同。例如，工商銀行要求，共同借款人要在主借款人發起變更的當天24:00前完成變更確認，定價基準變更才能生效。
中國銀行則要求，存在共同借款人的貸款，轉換申請需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內進行確認。
值得注意的是，即便共同借款人沒有貸款行的銀行卡，也可利用其他銀行的銀行卡註冊貸款行的手機銀行APP並辦理定價基準轉換。
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