來源：經濟觀察報
經濟觀察報 記者 胡豔明 你的房貸換「錨」了嗎？
3月1日，存浮動利率貸款定價基準轉換「工程」如期啟動，其中包括約29萬億存量房貸。
各家銀行先後公布了轉換公告，並且有銀行以問答形式進行了詳細的說明。甚至被稱為「央媽」的中國人民銀行也發文發視頻，詳細解釋轉換的計算方法及規則。
選固定利率還是掛鈎LPR（貸款市場報價利率）浮動利率，這是貸款人面臨的首個選擇題。
如果選擇了LPR浮動利率，還要面臨重新商定貸款定價日和定價周期的選擇。不過，在選項上，經濟觀察報記者發現，商業銀行的處理方式不盡相同：有的銀行對此語焉不詳；有的可以選擇「次年年初或貸款發放日對應日期」；有的甚至在線上操作中未給客戶以選擇權，直接默認了原貸款合同的規定。
記者發現，重定價日的選擇同樣關鍵，如果選擇了重定價日為1月1日，2020年的利率還是和原合同一樣，從2021年1月1日開始改變；但是若選擇貸款發放對應日（或其他時間）為重定價日，轉換的時間可能決定了，你是在2020年就可以參考最新LPR，享受到利率下行的優惠，還是要等到2021年才能開始。
選固定還是浮動？
央行規定，2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商——以LPR為定價基準加點形成，或者固定利率。
舉例來說，比如借款人小王，買房時享受了貸款基準利率打九折（下浮10%）的優惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR，首先要確定他的加點數值。
加點數值有點類似與以前基準利率折扣的概念，這個加點數值可以是正數也可以是負數，負數意味著可以在LPR基礎上減基點。
因此，不管你原來的利率是上浮還是下浮（打折），轉化成LPR後，原有的折扣也不會改變，未來如果LPR利率下行，貸款利率可能降低。
根據央行公告要求,「存量商業性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。」
以上述借款人小王情況為例，現在5年期貸款基準利率是4.9%，轉換前的實際執行利率是4.9×（1-10%）=4.41%。而2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。小王這筆房貸的加減點數值就是：4.41%-4.8%=（-0.39%），即減39個基點。
按照央行要求，加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。所以，不管未來LPR如何浮動，小王的房貸利率都是LPR利率減去0.39%。
選擇固定利率，還是選擇LPR浮動利率，基於貸款人對未來利率走勢的判斷。不過，需要注意的是，定價基準轉換隻有一次機會，轉換之後不能再次轉換。
能否選擇重新定價日
記者注意到，大多數商業銀行提供了線上線下的轉換方式：線上如手機銀行、網上銀行；線下如網點及智能櫃員機等。
不過，大多數按揭貸款人關注重心在選擇LPR浮動還是固定利率上。根據央行規定了，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。
重定價日是指重新按照最新的定價基準（轉換前為貸款基準利率，轉換後為LPR）計算貸款執行利率的時間。如何選擇重定價日？記者採訪發現，多位房貸按揭人士在手機線上辦理的過程中，在重定價日的選擇上，銀行提供的選擇範圍不同。
對於重定價日如何確定，各家銀行公告表述不盡相同。其中工商銀行公告中規定「可重新約定重定價周期和重定價日」，但是在實際手機銀行操作中，只能選擇「1月1日或貸款發放日」；中國銀行、農業銀行則直接規定「重定價日為次年一月一日或貸款放款日對應的每年對月對日」，建設銀行稱可約定利率調整日為每年的1月1日或貸款發放日在每年的對月對日。
中信銀行規定利率調整周期、利率調整日與原合同約定保持不變，如需變更，需要線下與原貸款經辦行預約辦理。中信銀行的手機銀行變更過程中，只能選擇轉換方式為「LPR浮動利率」或「固定利率」，不能選擇重定價日。
中信銀行客服回復記者稱，目前中信銀行的線上辦理尚未開通選擇重定價日的功能，後續會反饋，如需辦理，需要線下與貸款發放行聯繫商議。記者聯繫中信銀行北京某支行，其客戶經理表示，內部曾開會討論對此條款的處理方式，具體的文件尚未籤核，對有變更重定價日需求的客戶會記錄下來，予以回復。
目前還有部分銀行如民生銀行暫未上線手機銀行辦理的功能；興業銀行的手機銀行、網上銀行等渠道將於4月15日起開展定價基準轉換工作。
如何選擇重定價日
按照以往住房按揭貸款的常規操作，一般在合同中規定的定價調整日期為每年1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期。因此，在多家銀行的實際辦理中，大多出現了以上兩個選擇。
選擇每年1月1日，還是選擇貸款發放對應日，這中間也有差別。
定價基準轉換為LPR後，利率在第一個重定價日前不會發生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。
以上述小王的情況舉例，假設2020年3月-2021年7月，5年期以上LPR為4.75%（實際情況很可能會有所變化，具體取決於當時的LPR報價）。
如果小王的房貸重定價日為每年1月1日，2021年1月1日之前，他的執行利率均為4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定點差（-0.39%）。
2021年1月1日之後，則變為4.75%-0.39%=4.36%。（這裡的4.75%是假設的2020年12月的5年期以上LPR）此後年份以此類推。
那麼，小王在2020年3月至8月的任意時點轉換都可以，因為他要在2021年之後才能關聯到LPR利率浮動帶來的影響。
但是選擇其他重定價日的情況就不同，可以提前享受利率下行帶來的優惠。
如果重定價日為貸款發放日（即每年8月1日），若小王在2020年7月31日前轉換，轉換後到7月31日，這筆房貸的執行利率為4.41%。
2020年8月1日之後為4.75%-0.39%=4.36%。（這裡的4.75%是上述假設的2020年7月的5年期以上LPR）。
若小王在2020年8月1日後轉換，則這筆房貸的執行利率在2021年7月31日之前都會保持4.41%不變。也就是說，從2021年8月1日才開始執行4.75%-0.39%=4.36%的利率。（這裡的4.75%是上述假設的2021年7月的5年期以上LPR）。
所以，在重定價日之前轉換合同的貸款人，2020年重定價日即可參考最新發布的LPR確定利率。在重定價日之後轉換的，則需等到2021年重定價日才可參考最新發布LPR確定利率。
央行在公告中，未限定重定價日的範圍，因此，個人客戶能不能選擇除了1月1日和貸款發放日，其他月份的重定價日？哪個月份比較合適？
常理來講，選擇重定價日應儘可能迴避易出現LPR利率報價比較高的月份。不過，房貸利率參考的5年期LPR，從2019年8月開始報價至今，僅公布7個月，尚未有參考價值。
有行業人士測算，一般來說，一年中，年末年初時期資金利率通常比較高，可能在第三季度利率價格較低。
有股份行資產負債管理部人士並不認可這種說法，他對經濟觀察報表示，每年的貨幣政策都在調整，利率水平隨之波動。資金的價格取決於整個宏觀環境和金融市場的流動性水平，這個很難用歷史的眼光去衡量。
銀行統一轉換？
此次存量貸款轉換，不僅涉及到個人住房按揭，還包括部分個人消費貸款，個人經營貸款。也涉及到銀行對公業務中的企業客戶。
存量貸款可能有多少？從企業和居民兩部分來看，自2019年8月LPR改革以來，監管鼓勵銀行新發放貸款參考LPR，對公存量貸款可能主要集中在2019年之前。據央行公布《存款類金融機構人民幣信貸收支表》，截至2019年9月，非金融企業及機關團體貸款（主要是企業）的中長期貸款約55萬億。
上述股份行資產負債管理部人士稱，曾經掛鈎基準利率的貸款，也可以選浮動或者固定，但是大家常規還是選擇固定，並且中長期貸款中，有很大部分是固定利率的項目貸款。
有銀行在公告中表示，對公貸款的存量浮動貸款準換工作，工作人員會陸續與客戶聯繫。
「中長期貸款中佔比最大的是住房按揭貸款，最大問題在個人客戶和普惠客戶，因為底數很多。」一位股份行計劃財務部人士告訴記者，存量貸款的準備工作從去年央行發文之後就開始了。
存量房貸規模幾何？因為央行規定，2019年10月8日之後，新發放的住房按揭貸款掛鈎LPR，因此，存量個人住房貸款可能集中在2019年三季度之前。根據央行數據，2019 年三季度末，個人住房貸款餘額29.05萬億元。而剔除已處於最後一個定價周期的貸款，實際餘額比29.06萬億低。
按揭市場上，國有大行和股份制銀行的佔比較大，據中泰證券測算，個人住房貸款在各自板塊中總貸款結構中的佔比來看，國有銀行佔30.8%，股份行佔17.3%，城商行和農商行各佔13.4%和11.8%。
記者發現，目前從各家銀行執行情況而言，還處於試水階段，線下辦理人數並不多，線上的作業系統也很難稱完善。「並不是要求3月把貸款轉換完，央行給了半年的周期去消化。」有銀行人士說。
按照央行規定，存量貸款換錨原則上應於2020年8月31日前完成。不過，央行未明確要求未完成轉換的將如何處理。
部分銀行直接將沒有任何操作的存量房貸客戶的定價基準批量轉換為LPR，這種行為成為「銀行業普遍做法」。比如，招商銀行將於4月上旬統一將轉換範圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR，希望仍維持原合同需要在2020年8月31日前與銀行聯繫。
中信銀行在2020年7月21日後，將於2020年7月21日對未辦理轉換的商業性個人住房貸款，按照標準化轉換規則統一調整為LPR浮動利率定價。有異議的，可通過「線下辦理」方式與銀行另行進行協商。
興業銀行則是對在2020年7月31日前沒有操作的直接批量轉換，具體事宜另行公告。
建行則表示，過了8月31日再申請轉換，很可能需要回到原貸款經辦機構線下辦理，無法享受現在的政策便利，因此建議在8月31日前辦理轉換。
批量統一操作的背後，銀行也給客戶保留了異議協商的機會。銀行如此批量操作是否合規？北京一位銀行業資深法律人士認為，問題在於，目前有關文件沒有規定那麼細緻，更主要的依然是在原則規定範圍內，借款人與銀行通過合同協商一致。