產業地產在發達國家往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。日本產業地產佔全世界的30%，對日本的GDP貢獻在40%以上；美國產業地產佔全世界的27%，對GDP貢獻也在30%以上。
由於產業地產能從招商引資、增加稅收、解決就業等政府關心的多方面發揮巨大的帶動作用，因而在土地獲取方面能獲得最大限度的政策支持。相比較於寸土寸金的住宅用地和商業用地而言，產業用地可以說是賣出了白菜價，只要你能帶著資本和產業進入，各地政府都願意揮淚大甩賣，甚至白送。
不過，到目前為止，國內產業地產的運營模式還不成熟，尚處於探索階段，涉足者眾多，但能做出規模的還不太多。
相比大多數企業以產業地產之名開發住宅項目的做法，聯東集團的產業地產做得很純粹。聯東的模式是在產業園區中拿一塊有一定規模的土地，進行整體開發和招商，以總部辦公，研發中式、生產廠房等產業為載體，吸引企業入駐辦公或生產經營，並圍繞企業需求提供一系列的配套及增值服務。銷售和租賃收入，為其收入來源。現階段聯東主要以銷售為主，注重擴展規模，快進快出。這種模式需要聯東擁有強大的客戶開拓能力，也是打動政府的關鍵之所在。畢竟，沒有人希望自己的城市裡建起的是一座門可羅雀的空城，大量的企業入駐才是帶動區域經濟發展、促進城市價值提升的關鍵，聯東在客戶開拓方面而最有可比性的則是而華夏幸福基業走的另一條路：政府將園區作為工業地產項目，由華夏幸福基業進行園區規劃、基礎設施建設、招商引資等運作，然後再轉由政府相關部門進行經營和管理。華夏幸福基業在此過程中，利用園區規劃的話語權優勢，在園區及其周邊進行大規模的房地產開發。目前，產業園區周邊的土地儲備在公司所有土地儲備中佔比大約為80%。去年，公司45%的收入來自園區，50%的收入來自園區住宅開發。
【聚合U模式】：
梁環宇解釋「聯東聚合U模式」：政府和企業存在問題需要創新產業園區模式，這個市場出現一個新的需求，怎麼樣把需求和政府兩方面能給有效的融合，這提出一個新的發展模式，這個發展模式就是圍繞產業的微笑曲線，構建價值鏈一體化平臺，通過總部上午、科技研發、生產製造及配套服務的產品開發與間，實現第二三產業的集聚，提供整體開發和持續運營的解決方案，這樣就把政府和企業在這個層面上解決。
這個模式有這麼幾個特點，一個方面是整合我們的開發市場，我們房地產現在在中國來說開發優勢，策劃、營銷、施工的資源。要把政府企業學院和研究機構整合起來，進行資源整合，進行有效的融合，不是簡單的統一招商，實現三化發展。我們看到這個模式出現了以後，它有兩個方面的成功，一個方面是城市和區位來決定的，這個產業園區就是選擇城市和選擇趣味，這個成功的話就成功了一半。首先我們分析一個城市他的經濟怎麼樣，產業的輻射基礎，政府的效果，還有未來的產出，這些方面要考慮，把區位優勢、產業優勢和產品優勢和服務優勢進行整合，不是簡單的拿地，或者說盲目的進行。按照這種方式我們發現中國市場我們自己內部，中國具備做產業地產項目的需求，由此我們可以看到一個新的模式出現提供一個新的平臺。
為了把產業園做成功我們認為兩點是最核心的，一個是企業客戶和政府客戶，企業客戶一個就是說把他的投產運營效果計算，同時提升他的企業形象，提升價值。這是企業關心的。政府關心的是土地集約，我們圍繞客戶的體系進行了我們專業化運營的建設，我們認為有三個是產品基本化，在合適的區位上投資產品，做生產廠房、定製廠房，在城市的服務中心和總部，在合適的區位。我們認為未來的發展方向把這個可持續發展，我們認為企業的發展有周期的，產業品牌第一個是規模要大，產品功能多元化，第二就是進行全國網絡化的套餐，第三就是持續運營，然後提供一個完善的服務配套體系。
【聯東U谷運營】：
在政府政策的支持下，產業地產作為產業升級的基礎，對開發商提出了更高的要求，以住宅開發思路邊緣化產業地產，無法適應市場的挑選。唯具有實體開發與產業運營雙重經驗的產業開發運營商才算是專業，具有構築企業發展綠色通道，裂變產業聚集效應的資質。
上海園區經濟研究院專家表示，「產業地產絕非住宅地產，不能『只做招商，不做運營'。」由於產業地產的土地成本相對住宅地產要低，但是企業入駐後，需要長期的成長服務，例如融資、註冊、財稅、專利申報等，因此運營難度極大。而真正的優質園區，必然有清晰的產業前期定位，與產業鏈聯繫緊密。企業選址看重的是入駐後能否給企業發展帶來長期的利好，而不僅僅是短期的建築回報價值。
運營服務 產業地產重中之重
由於產業地產是與產業高度聚合的地產開發模式，因此產業地產項目的作用力在於對整個產業經濟、區域經濟的提升。如何確保產業地產長期可持續的良性發展，不僅是政府的問題，更是開發商的問題。
上海園區經濟研究院專家稱，「上海產業園區類項目大多都會出現產業定位不清的問題，導致招商陷入困境，特別是缺乏國有背景的民營開發項目。首先產業規劃定位與周邊產業鏈環境關係緊密，專業門檻高，其次由於入駐以企業為主，需要提供良好的企業發展服務，運營服務難度增大，產品建設個性化要求也更突出。」專家還透露，「上海目前已經有些產業園區項目，由於產業運營能力不足，主要購買群體從企業轉為投資客，造成園區人氣低，產業聚集度差，最終導致項目的開發停滯。」
正是政府對於產業地產重視程度的增強，開發商逐漸意識到產業地產良性發展的重中之重在於運營服務，同時民營開發商更為靈活的操作方式，能個及時滿足企業個性化要求，提供更貼心的服務。