近日有客戶向槐城律師諮詢，通過借款抵押獲得了他人一處房產，現在發現法院因為另一起訴訟保全查封了該處房產。我該怎麼辦呢？
通過抵押得到房屋
卻被法院強制執行
來看一個最高院案例。
祥發公司向李某借款 120 萬元，雙方籤訂借款協議書，並約定以祥發公司名下一間門面房和一套住房作抵押。雙方未辦理抵押登記手續。借款到期後祥發公司無力償還本息，於是在 2014 年 9 月 17 日和李某籤訂協議將門面房出售給李某用於償還本息。後李某多次要求祥發公司協助過戶，因祥發公司法定代表人舉債太多，為躲債不見蹤影，導致無法過戶。
譚某因與祥發公司房屋買賣合同糾紛一案，向法院申請財產保全。該院於 2015 年 5 月 18 日作出財產保全民事裁定，查封了包含本案所涉門面在內的祥發公司相關財產。祥發公司在判決還款後未主動履行義務，譚某申請執行。該院作出執行裁定，裁定拍賣本案所涉門面。執行過程中，李某提出書面異議，法院駁回了李某的執行異議申請。
查封措施一旦執行
法律效力客觀上及於社會全體
法院之所以駁回李某的執行異議申請，原因大致分為以下兩點。
第一點，李某與祥發公司籤訂涉案《門面轉讓協議》時，涉案門面處於人民法院查封狀態。因此，李某主張其就涉案門面享有能夠排除執行的權利，不符合司法解釋的規定。
第二點，李某應當做到審查仔細，盡到合理審查義務。在查封狀態下簽訂不動產買賣合同，執行異議申請人對不動產不能辦理過戶是有預期的，其對未辦理過戶存在過錯。因此，買受人在執行標的被另案查封後籤訂不動產買賣合同，並因此導致其未能在本案查封生效之前辦理權屬轉移登記的，應認定為買受人自身的原因。
律師建議
針對在合同中約定抵押的房屋，如何謹慎保護好自己的權益，槐城律師結合實務經驗，提供以下建議供大家參考：
1. 當對方提供擔保時，建議調查好該房產的相關信息，有些情況下的房產是一定要小心的，例如房屋存在爭議的；根據城市規劃，市區政府決定收回土地使用權的 ; 存在權利限制的房產，例如用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房產、私人建房 ; 已被依法公告列入拆遷範圍的房地產等。
2. 當通過抵押取得房產，建議儘早辦理過戶手續，在事實上為實際佔有，因為實際佔有該房屋之後，即使未辦理過戶登記手續的，我們作為對此沒有過錯、是善意的相對人，人民法院不得查封、扣押、凍結該房產的。
3. 建議在與提供抵押方商議擔保財產的時候即時保存好聊天記錄、錄音等證據，證明自己屬於善意的受讓人，並對抵押房屋可能面臨的相關法律關係不知情。
來源：槐城律師