2020-12-14 16:40 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
挑選好房屋，與房東籤訂租房合同、交付租金後開始租住，卻被法院張貼了騰房公告，我該怎麼辦呢？
為了解決網友的此類困惑，石法君特別邀請了石景山法院執行局法官助理劉志凱為大家進行講解，一起來學習吧！
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一般情況下，租住的房屋被法院拍賣基本上出現在金錢給付類的執行案件中；而租住的房屋被要求騰退，就涉及行為類案件，該類案件涉及的案由也較多，既有房屋租賃合同類等債權類的案件，也有排除妨害、返還原物等物權類的案件。
租住的房子被拍賣
A（出租人、被執行人）將自己的房子出租給了B（承租人），A欠C（申請人）300萬元，被法院判決償還本金、利息等，A不主動履行或沒有能力履行，C申請強制執行，法院依法查封了B從A處租賃的房屋，並進行評估、拍賣。B該怎麼辦？
法官支招
1.承租人應主動與執行法官聯繫，主張自己的承租權，必要時提供租賃合同複印件、房租支付憑證等，要求法院在拍賣公告中註明租賃期限，保護自己的承租權。只要是合法、有效的租賃合同，法院都會保護承租人的合法權益。
2.根據法官的釋明和要求，承租人應明確自己是否行使優先購買權。根據相關法律規定，承租人對租賃的房屋在同等條件下有優先購買權。
3.未支付的租金可與法官溝通後確定確定是否繼續繳納。
如果法院認定存在合法的租賃合同，就會在拍賣公告中註明存在租賃及租期的長短，即使房屋被拍賣，在原租賃合同約定的租賃期內買受人也無權要求承租人搬出上述房屋，但承租人應將房租交給買受人。
租住的房子被騰退
A（出租人）將房屋租給B（承租人），租期至2019年12月31日；B又將房屋轉租給C（次承租人），租期至2020年12月31日。2020年1月1日，A通知B租賃到期，不再續租，要求Ｂ交付房屋，B不交付，A訴至法院，法院判決B交付房屋，B不履行，A申請強制執行，C該如何保護自己的權利？
法官支招
1.法院會先張貼騰房公告，要求被執行人和相關人員在一定期限內自行騰退，逾期不騰退則會被強制騰退並承擔相應法律後果。此種情形下，C在看到上述公告後，應該在限期內主動搬離上述房屋。如果拒不搬離，不僅會面臨被強制騰退的後果，還有可能會被法院處以罰款、拘留。
2.如果預付了租金，則C可要求B返還，如果合同約定了相關違約責任，則可要求B承擔違約責任。解決途徑主要有兩種：一是雙方自行協商解決，二是經協商不成後，C可以訴至法院。
租住房屋，法官有話說……
查看出租人對房屋是否享有出租權
僅有兩類人對房屋享有出租權：
①房屋所有權人。
這時要查看房產證書及出租人的身份證件，核實其房屋所有權人的身份。
②被許可轉租的出租人。
這時要查看房產證書上登記的所有權人，及所有權人與承租人籤訂的有許可轉租的租賃合同，必要時向房屋所有權人進行核實。
特別提示：抵押權人只享有對房屋變現後的優先受償權，不具備出租權。現實中存在房屋所有權人將房屋抵押給債權人，並交給後者佔有、使用的情況，如無特別授權，債權人無權將房屋租給他人；如果他人與債權人籤訂了租賃合同，在房屋被拍賣的情況下，他人的租賃權無法得到保護。
預付租金不宜太長
目前承租人基本上都是以預付租金的方式進行房屋租賃，但不建議預付未來較長時間的房租，以免遭受租金損失。
合同中明確違約責任
在租賃合同中，應明確承租人不能按照合同約定的租期履行出租房屋的義務時其應承擔的違約責任，以便更好地維護自己的權益。
誠信為本，拒絕虛假行為
部分被執行人為了阻礙房屋被法院拍賣，會和案外人籤署虛假的長期租賃合同，企圖阻止房屋被正常拍賣或拍賣後的交付。需要明確提醒大家注意的是，這是一種違法行為，案外人堅決不要參與，否則可能會被罰款、拘留，甚至涉嫌刑事犯罪。
供稿 | 劉志凱
攝製 | 曹 棟
原標題：《石法公開課 | 當租住的房子遇上執行案件，我該怎麼辦？》
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