縱觀當前複雜多變的國際局勢，地產仍然是國民經濟的壓艙石，仍有很多機會等待去發現。就投資而言，近年來地產市場不乏股權投資事件，年內就有中國奧園收購京漢股份(000615,股吧)、萬科擬入股泰禾兩起案例，可見地產股權投資正逐漸興起，尤其是在當前「地產調控+金融大監管」的背景下，廣大投資者亟需轉變思路、抓住新時代投資機遇，因此長遠來看，股權投資、地產股權投資基金會是未來的方向。
與此同時，我國基礎設施領域公募REITs正式起航，日前滬深交易所雙雙就基礎設施公募REITs的相關配套業務規則公開向社會徵求意見，規模可達數萬億的公募REITs市場漸行漸近。
值此之際，財視中國於2020年9月25日在上海召開「第四屆地產股權投資與REITs年會2020」。大會得到中奧地產、IWG、優鉞資管、國際金融地產聯盟、亞洲家族辦公室協會、亞太結構融資公會、結構寶智能科技、融易學金融學院、睿和智庫的大力支持，眾多來自國內外地產、基金、券商、銀行、資管、商業保理、融資租賃、汽車金融、企業、交易所、評級機構、律師事務所的嘉賓蒞臨現場，總計約150人。
（25日會議現場）
財視中國創始人兼執行長朱浩做大會開幕致辭：「財視中國從四年前開始關注REITs，一開始很多人認為REITs是一個融資工具，因為它可以為地產企業融資帶來極大的便利，但REITs其實是退出的工具，所以我們把兩者嫁接在一起，即『股權融資之後，股權基金通過REITs退出』的模式，這也是活動名稱『地產股權投資與REITs』的由來。目前，REITs還面臨一些問題，包括稅務問題、架構搭建、最終管理者等，這些問題仍然在探討，相信在今天的討論中，嘉賓們也會各自給出一些解決方案，為行業下一步發展提供思路。」
（財視中國創始人兼執行長 朱浩）
2020年是艱難的一年，現在疫情仍在全世界肆虐，不僅引起全球經濟衰退，還加劇了民粹主義和全球化的回流，包括不斷升級的中美貿易摩擦，市場不確定性延續，所以企業愈發需要敏銳的洞察力與統攬全局的把控力。圍繞「地產股權投資的變局與辯局」，中奧地產財務中心總經理楊小保表示：「房地產仍然是中國經濟的壓艙石。首先，2020年我國的城鎮化率是62%，現在增速從每年2.3%降至1.5%，即未來城鎮化仍將穩步推進，改善性需求仍會釋放。2019年房地產大約是16萬億規模，預計到2025年將達到18萬億左右，雖然在存量時代增速放緩，但增長仍保持穩健。其次，過去五年房地產淨利潤仍然非常溫蒂，意味著行業值得投資。其三，去年起行業整體淨負債率在宏觀調控下降低，日前監管層直接面向房地產劃下三道紅線，其目的是避免負債過度增長，這意味著政府在融資層面對房地產槓桿的管控，包括禁止「明股實債」等，從政策層面促使房地產市場往健康及規範化的方向發展，也促使了中國地產股權投資的真正回歸。」
（中奧地產財務中心總經理 楊小保）
在話題「LP和GP：投資周期、投資收費、交易與退出」中，富尚資產董事長陳曉歐說道：「很多LP、GP的從業者仍然看好中國的房地產和不動產投資，表示會維持原來的策略不變，部分甚至還在考慮加碼，因為從全球範圍來看，中國房地產市場有巨大的吸引力，尤其是與歐洲市場、印度市場、東南亞等市場相比，而且在全球單邊主義加劇的情況下，中國正不斷擴大開放的範圍。現在全球處於經濟寒冬，疫情更是雪上加霜，但是通常危與機總是並存的，參考2003年，中國經濟在SARS結束後絕地反彈、進入黃金髮展期，因此雖然2020年黑天鵝頻出，但這種大變革中往往隱藏許多新的甚至更大的機會，這是從業者需要留意的。」
金茂資本開發融資部投資總監張懷辭認為：「以前LP更多是機構投資人，我們的主要業務也是放在股權，但今年由於疫情影響，很多信託公司開始加入。站在開發商角度，特別是國企、央企，股權資金的需求一直比較旺盛，所以在開發項目的股權融資方面我們也在不斷探索，一方面是深耕機構投資人LP，另一方面是藉助信託打開私行融資渠道。此外，今年非標市場嚴重缺乏資產，很多高淨值個人通過信託或其他財富管理渠道與我們合作，如果能充分打開私行銷售渠道，這部分投資人也可以納入股權投資或夾層投資中。」
（圓桌討論，從左依次為張尉、陳曉歐、相楠、張懷辭）
房地產行業已進入下行周期，部分企業被迫出清，同時房企融資成本持續上升，也會釋放相應的不良資產，房地產行業不良資產的問題將越來越突出，把控和處置風險成為首當其衝的問題。另一方面，參與不良資產投資既能為自身獲得優質資產，又能幫助企業走出困境、助力實體經濟的發展，特別是疫情發生後，國內湧現出大量投資機會。圍繞「新形勢下，房地產不良資產特殊投資機會和風險化解」，上海國資經營投資部門負責人陳根興指出：「不良資產投資未必直接跟房地產相關，但後者往往是前者最直接、最顯性的物理載體。介入房地產不良資產投資後，不論是債權債務關係的重組還是底層資產的重整，都是把資產轉化為現金流的過程，從而實現投資的退出。所以我們的不良資產投資一直遵循兩條現金流線，第一條是內生現金流線，指資產可以主動通過出售、出租或再融資來換取現金流的能力，當項目本身無法實現自循環，就啟用第二條線，就是讓資產被動打折或通過司法處置來換取現金流。如果這兩條先能覆蓋住投資的本金和收益，則符合主要的核心投資邏輯。」
中奧地產資本運營總經理鄧智超表示：「對於不良資產，如果是單項目，從三個性質維度來保障安全，一是安全性，原則上靜態的單項目不加槓桿的利潤指標是8%-10%，但過程中會加槓桿，從自有資金收益回報率角度而言，設定在年化30%以上；二是可實施性或者叫做可操作性，後續銷售回款要能實現及可期，法拍或債權先進入再轉物權與股權路徑結合財法稅等能經得起推敲與推演；三是成本約束性，也就是後續工程成本、資金、人力成本拍摸是否超出上限。多項目的資產包決策規則則更加複雜，涉及到從金融風險與經營風險兩個維度判斷是否能贏多虧少，對包裡多項目進行分層、分級、分類和分結構等打開查驗。」
（圓桌討論，從左依次為程阿楠、陳根興、鄧智超、何煜）
開年新冠疫情的爆發雖然對靈活辦公行業造成衝擊，但也帶來新的機會，而且長期來看，靈活辦公行業的結構性需求在不斷增加。IWG集團中國區總經理胡懋以「後疫情時代的靈活辦公趨勢」為題發表了演講：「年初疫情來襲令很多公司只能採取在家辦公的措施，但時間長了，缺乏辦公氛圍導致精力難以集中、員工間缺少互動、家用網絡難以保證數據安全性等弊端逐漸顯現。同時，今年很多公司需要的辦公空間減少，但在傳統租賃模式下，仍需支付全額辦公室租金，這就造成辦公運營成本的浪費。針對這些問題，靈活辦公是良好的解決方案，它通過去中心化的布局減少固定租賃面積，但在共享辦公或聯合辦公的場所，保證設施完善且數據安全。因此，靈活辦公有兩大優勢，一是節省辦公成本，二是給予員工更多靈活性和授權，挽留更多人才。」
（IWG集團中國區總經理 胡懋）
自證監會、發改委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）以來，多地先後著手推進試點政策落地。儘管商業地產不在本次REITs項目試點範圍內，但結合發達國家歷史經驗看，商業地產REITs推行最快的時期，往往是該國房地產市場承受壓力或商業地產需要轉型的時候，而我國商業不動產正處於這個節點，因此REITs項目試點必將擴展至商業地產領域。在圓桌討論「存量商業地產投資與REITs」中，朗詩青杉資本副總經理兼基金管理部董事總經理方旭東闡述道：「對於計劃出手的資產，如果背後投資人當初設定的投資期限相對長，我們的策略是今年不賣，因為今年不是理想時機，今明兩年現金流資產預期不強；如果資金會很快退出，就儘快出售，相對容易的落地方向包括地方國資、民資。投資方面，鑑於國內外環境不太樂觀，建議保持謹慎，但抵抗性、防禦性強的項目仍然值得考慮，但一定要提高投資標準。相比以往，今年投資要更關注資產的經營性現金流。」
ARA亞騰集團中國區總裁呂志偉表示：「中國商業地產現在最大的痛點仍然在於退出，中國還沒有規模足夠大的固定收益、或者追求穩定收益回報的投資群體，但很多領域還是需要的。未來資金要尋找體量較大的投資方向，公募REITs就是其中之一，它成長起來後，足以支撐國內的投資基金。同時公募REITs也增加了收儲驅動，助力中國的商業地產回歸國際邏輯。」
在匯力基金上海公司董事總經理薛幼聞看來：「經過疫情大考，行業將更快轉向精細化發展的過程。市場經過幾十年的發展，對於很多資產，很難再有短時間提升資產規模的機會，對此我們首先要去發掘價位更低的資產，其次是增強主動管理，挖掘其中的空間，努力提升運營淨現金流。具體而言，一是從基金管理人的視角轉換傳統運營思路，平衡人力、財務等，達到收益最大化；二是在成本中加入時間軸；其三，基金管理周期有一定年限，因此要通過條款量化、對賭等事先協商，以便未來退出時實現損失最小化。」
（圓桌討論，從左依次為張平、方旭東、呂志偉、薛幼聞）
根據《通知》，我國公募REITs將率先在基礎設施領域落地，包括新基建、工業園區、物流倉儲等。圍繞話題「新基建投資與公募REITs」，蘇寧控股集團不動產投融資總裁蔣海洋認為：「對於公募REITs，最重要、最核心的是底層資產的運營能力，因為所有的分紅、派息都來自租金回報率和整體服務的現金流，因此要更多發揮資產原始權益人的作用；第二是資產的變現和運營能力；第三，要在當下的中國建立起完整的定價市場，因為從國外成熟市場來看，資產的定價回報需要有定價權在其中。」
遠洋資本副總經理、基金業務中心總經理鄭凡明強調：「過去數據中心是大家不太關注的行業，本身又是資金密集型，所以三大運營商之外的主流運營商規模都較小，大都採取租賃模式。現在根據公募REITs的規定，首先產權要清晰，必須是自持的物業。鑑於過去很多穩定運營的數據中心基本是『二房東』模式，符合現有REITs規定的資產較少，因此需要從收購土地、開發運維開始做起，而這是一個較長的周期，可能需要3-4年才能符合REITs條件。」
東久中國首席投資官兼基金總經理王瑛珮表示：「目前來看，公募REITs大家關注的焦點主要有幾個：第一是稅收，目前業內暫時採取類REITs的股債結構進行處理，雖然不是特別理想，但已接近新加坡、日本等成熟市場的效果；第二，結構複雜，現在來看有四層結構，這主要是基於現狀立法和監管要求，試點成功後不排除後續出臺立法簡化的可能；第三，首次試點局限於基礎設施，其中真正對後續不動產有較大借鑑意義的是產業園區和倉儲物流。」
（圓桌討論，從左依次為劉煥禮、蔣海洋、鄭凡明、王瑛珮）
在主題發言「新加坡REITs市場和上市路徑」中，中聯基金國際業務負責人李鵬暢談：「新加坡REITs與國內公募REITs對企業、發行人的意義基本一致，但前者有一些更特殊的意義。首先，它是境外資本市場上市，在引入境外優質投資人的同時，也拓展了企業境外投資的路徑，從而給發行人在境外的資產配置提供了新的通道。其次，引入長期穩定的權益型資本持有重資產，回流資金為開拓新資產、提升國際化運營管理能力提供資本助力。第三，相對保留對資產的控制權和運營管理權，繼續享有資產的運營收益和升值收益。最後，實現輕重資產的分離，"345新規"下，通過REITs 盤活存量持有型不動產，引入權益型資本，優化企業資產負債結構，以及制定長期發展戰略規划具有重要意義。」
（中聯基金國際業務負責人 李鵬）
在「工業園區/物流地產+REITs」討論中，易方達資產總經理助理梁餘音認為：「對於公募REITs的運營管理，國內公募基金管理人長期面對二級市場，具備較強的投研能力、標準化資產管理能力和風險管理能力，也具備面向公眾的發行經驗，但在物產運營管理上還需要加強。如何與資產管理人的運營管理經驗相融合，共同為投資者利益服務，是管理好公募REITs的關鍵問題。」
富春瑞資資管總經理穆文濤分享道：「從運營層面來看，隨著技術進步，工業與物流資產所需的極限需求場景越來越多，因此在保持不動產的穩健收益及相對通用性、通過縱向延伸增強資產的差異性優勢方面，就需要兩個維度的精確權衡。從收益的構成來看，做REITs一定要考慮到不動產收益與運營收益之間的區別與兩者之間的界定，前者主要是較穩定的租金收入，而後者則是較高風險的運營收入。我們富春網營的重點方向，是根據區域產業的需求，在物業設計、底層運營模式及智能化配置方面做一定程度的縱向深入，以打造自有品牌的不動產差異化優勢。」
在聯合資信結構融資部高級分析師朱琳看來：「一線城市物流地產行業淨收益率能達到6%-8%左右，部分運營較好的甚至更高，同時一線城市土地資源稀缺，隨著電商和第三方物流的發展基本處於一庫難求的狀態，這種稀缺性使得一線城市物流地產的保值增值較有優勢。但另一方面，整體物流地產也存在結構性失衡，因為建設標準尚未統一，部分欠發達地區低水平重複建設的問題較突出。這些都是評級時要重點關注的。」
（圓桌討論，從左依次為江南、梁餘音、穆文濤、李鵬、朱琳）
為表彰在地產投資領域做出傑出貢獻的機構和個人，由財視中國發起的「第四屆地產股權投資·介甫獎」頒獎典禮在9月25日與大會同期舉辦。
（頒獎典禮現場）
歷經三個多月的嚴格評選，在近百名地產投資領域從業者的見證下，深創投不動產、金茂資本、朗詩青杉資本共同摘取「傑出地產基金管理人」桂冠，「優秀REITs項目」獎項由「中聯基金-中交路建清西大橋REITs」獲得，蘇寧控股集團蔣海洋贏得「特殊成就獎」榮譽。
（責任編輯：宋虹姍 HO031）
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