光大證券12月3日發布對保利物業的研報，摘要如下：
事件:1)12月1日，廣州佛山市禪城區『城市大管家』』市政公用綜合管理特許經營項目掛網招標，項目的特許經營權期限為25年，合作期內政府付費總額超過200億元。
2)公司公眾號發布，9月2日公司正式進駐武警四川省總隊;9月14日公司成功入駐成都快速公交劍南大道段物業服務項目;9月26日公司正式進駐西塘全域，打造『『政府主導、企業協同、服務對象積極參與』』三位一體全域化服務;9月28日公司與山東省濟寧創新谷發展集團籤署戰略合作協議;9月29日公司入駐蘭州新地標黃河樓，成功拓展在甘肅區的首個景區管理項目;10月14日公司進駐平遙古城;10月15日公司進駐西安地鐵二號線場段物業化項目;10月27日公司成功中標無錫首個「城市物業」試點項目一錫東新城商務區2020年度城市綜合管理服務暨社會治理體系創新試點年合同額為2180萬元;11月公司城市管理外拓持續發力,連續進駐標誌性項目，廣州市南沙環衛一體化項目、廣東城際鐵路運營廣清線項目和南聯航空食品北京項目。
點評:我們認為隨著城市建設的深化以及『「服務型政府』』的意識提升，疊加.『『後疫情』時代基層治理的下沉，各個地方政府的城市服務精細化需求已迫在眉睫，包括行政職能統一，公共管理統一發包,以此優化多頭管理和職責不清的問題，龍頭物管公司的發展機遇凸顯。
公司行業經驗豐富，對物業市場發展有著清晰的前瞻性預判，『『大物業』』戰略布局成效顯著,城市服務細分業態深化落實，充分抓住上述行業發展機遇，率先在物管行業中將城市公共服務作為重點業務板塊培育。截止2020年中期，公司在管面積中城市公共服務項目佔比已超50%，處於行業絕對領先水平。2020年三季度以來,公司在城市服務拓展方面加大投入，持續發力,充分依靠品牌和資源優勢,聚焦重點城市公共服務的重大核心標誌性項目，成果顯著。後續有望結合央企品牌優勢和區域深耕優勢，繼續在城市公共服務項目拓展中取得發展。
盈利預測、估值與評級:由於年初新冠疫情影響較大，公司.上半年項目外拓和開發商增值服務受到了較大程度的影響，公司中期業績公告不及預期，我們下調公司2020-2022年三年的歸母淨利潤為7億、9.1億、11.9億(原為8.1億、11億、15.6億),對應EPS為1.27元、1.65元、2.15元。鑑於近期物管板塊標的供給增加，板塊整體估值回調，我們下調公司2021年合理估值為38倍(原為45倍)，下調目標價為73.8港元(原為99.9港元)。鑑於公司深厚的品牌和資源背景，近期良好的公共服務拓展趨勢,維持『買入』』評級。
風險提示:城市服務項目外拓採用公開招投標，結果存在不確定因素來源: 同花順金融研究中心