2020是一個特別的年份,對深圳來說,註定要被載入史冊。年初,疫情黑天鵝導致樓市遭遇「滑鐵盧」,打亂了很多房企和購房者的計劃,進度擱淺,熱度降低。下半年疫情逐漸穩定,樓市熱度逐漸回升。
掌柜財經重磅推出《2020,踏浪而上,2021,乘風破浪!》大型專題,回顧這段在地產發展的歷史長河中留下珍貴記憶的過程,展現行業在市場低迷時踏浪而上的積極力量。本期將通過一系列數據來回顧2020年的市場亮點。
2020年,深圳商品房成交14萬套,其中,新房住宅成交4.5萬套,二手住宅成交9.5萬套。龍崗在新房和二手房方面獲得「雙贏」,成交量均居全市首位。
推售5.1萬套新房,大部分在下半年開盤。其中,有29個日光碟,七成位於西部。買家多傾向於在90-144㎡面積段內做選擇。新增18.4萬套二手房,成交量佔比約51.6%,平均6分鐘成交1套。二手房掛牌價年漲10.33%,南山、福田高居房價排行榜榜首。整體來看,2020年深圳樓市年初低位徘徊,此後階段性行情和翹尾行情明顯。
01
新房市場
新房成交4.5萬套創近5年新高
11月成全年成交峰值2020年新房市場屢創新高,全年成交45384套,成交量相較2019年(37882套)同比上漲19.8%;成交面積4488634㎡,同比增加20.5%。
從新房成交走勢圖來看,深圳樓市階段性行情明顯。
1、2月受疫情影響,施工進度放緩,入市進度受阻,樓市一度停擺,累計成交3643套。3月以後,市場逐漸復甦,新盤供應增加,成交量震蕩攀升,年底「翹尾」。3-7月,單月成交不超3500套;8-12月,單月成交不低於4600套;11、12月累計成交11615套,單月成交量居全年頭排。其中,11月成交6296套,為全年單月最高成交量。
縱向對比,2020年新房成交量創下自2016年以來新高,僅次於2015年。
自2010年以來,深圳每年新房住宅成交量多在3-5萬套之間波動,其中2015年成交量最多,為66450套,2017年成交量最少,為25820套。2015年樓市政策寬鬆,成交量迎來爆發;2016年調控後高位回落,此後成交量逐年緩慢上升。
龍崗成交1.3萬套奪冠
剛需買房看價格分區域來看,龍崗、龍華、光明是三大主力成交熱點區域。
分析發現,成交量的領先與片區供應有很大關係,供應多的區域成交量更高。2020年全年深圳新增預售53177套新房住宅;其中,龍崗最多,有12326套房,其次是寶安9621套,再是龍華8145套和光明8186套;此外,坪山今年也有7001套房拿預售。
另一方面,成交量也與價格有關係,成交量高的區域大多價格相對不高,對剛需友好。與之相反的是,福田和南山成交量驟降,全年分別成交396套和1397套,同比分別下滑73.2%和45.9%。主要原因在於一方面供應量不多,另一方面,價格相對較高,剛需客選擇性不大。
下半年新盤井噴
29個日光碟七成在西部據掌柜財經統計,2020年深圳共推售51588套新房住宅,供應量相較於2019年(43034套)同比增長19.88%。
從新房住宅開盤走勢圖來看,深圳今年新盤推售整體呈上升趨勢,上下半年分化明顯,上半年推售20個,下半年以井噴之勢推售76個,比例為1:3.85。
在2020年推售的96個新盤中,共有29個日光碟,佔比約30.2%,分別分布在寶安、光明、南山、坪山、龍華、羅湖、福田7個區域中。
分區域看,西部熱度大於東部,2020年深圳西部的「日光碟」在深圳西部佔7成,以寶安、光明、南山為主,三區共21個日光碟。此外,東部坪山也有5個「日光碟」。
為什麼熱盤都集中在在西部?業內人士分析,一是西部一直是供應量大戶;二是前海、粵港澳大灣區規劃綱要出臺、會展中心落成等規劃利好加持下,西部的前景相對更吸引人。
買家傾向90-144㎡面積段
先上車再換乘一步到位2020年是深圳樓市的新房市場年,也是改善需求年。2020年深圳90㎡以下的產品成交19295套,佔全市總量的42.5%;90-144㎡改善型產品成交24577套,佔總量的54.2%;144㎡以上的產品成交1512套,佔總量的3.3%。90-144㎡改善型客戶是成交主力。
縱向來看,2019年90㎡以下產品成交總量佔比49%;90-144㎡改善型產品成交總量佔比47%;144㎡以上的產品成交總量佔比4%。
2018年90㎡以下產品成交總量佔比62%;90-144㎡改善型產品成交總量佔比31%;144㎡以上的產品成交總量佔比7%。
深圳置業群體發生正逐年發生微妙變化,剛需佔比減少,改善性需求佔比增加。一方面反映出,深圳房價的持續高位,導致剛需首次置業的門檻越來越高;另一方面,「715深八條」出臺後,換房成本增加、機會減少,更多購房者傾向「一步到位」。
02
二手房市場
二手住宅成交9.5萬套
平均每6分鐘成交1套新房市場是風向標,二手房市場是晴雨表。對於深圳這種存量房市場較為成熟的城市,相對於一手房,二手房更加市場化,一直是反映市場情況的重要指標。2020年深圳樓市存量市場主導作用的地位還在進一步增強。二手房住宅全年成交95273套,是新房住宅成交量的2.1倍,同比增長23.5%;成交面積8192935㎡,同比增加28.6%。相當於平均每天成交260套,每小時成交10套,平均6分鐘成交1套。
從二手住宅成交走勢圖來看,二手住宅月度成交量則像過山車,715樓市調控新政的出臺,成為二手房市場的分水嶺。
7月前,除2月受疫情影響成交處於低位外,二手房市場成交活躍,在7月成交13407套,到達全年峰值。7月後,二手房成交量持續萎縮,11月、12月有小幅回升,推測是由於新房打新潮暫退,部分購房者慢慢回流至二手房市場,成交量緩慢回升,但仍未達到全年平均水平。縱向對比,2020年深圳二手住宅成交量低於2015年,與2016年相近,整體處於穩步上漲中。
龍崗成交2.6萬套獲銷冠
鹽田成唯一成交量下滑區域分區域來看,龍崗、寶安、福田是成交主力。
同比來看,成交量漲幅最大的是龍崗,同比上漲4684.2%;跌幅最大的是鹽田,同比下滑1.7%,這也是唯一一個成交量下滑的區域。
715新政後,因擔心總價750萬觸及豪宅線,使得剛需置業者偏向於總價更低的龍崗,這也是導致龍崗二手房在下半年成交活躍的原因之一。
二手房掛牌價年漲10.33%
南山、福田高居房價榜首即便二手住宅成交量在「715」調控之後萎縮,而房價卻始終居高不下。
2020年掛牌價基本屬於穩步上漲,從1月-12月,掛牌價漲幅達10.33%。掛牌價持續上漲,反映出業主明顯看好深圳樓市未來行情,認為未來房價將長期上漲。
事實上,在市場慢慢消化政策影響後,房價仍在緩步回升。深圳多剛需,多無房戶,打新成功率低,轉投二手住宅市場的買家勢必將帶來一波上揚行情。
圖源:中原地產
分區域來看,南山、福田是妥妥的富豪區,有深圳灣、科技園、香蜜湖、百花等成交均價多在10萬/㎡以上的片區,寶中也在前排佔據一席之地;部分片區位於8-10萬/㎡之間,羅湖銀湖、龍華紅山、梅林關等部分成熟片區現身;7-8萬/㎡小資區有南山西麗、福田景田等片區挑大梁,但龍華、寶安、羅湖部分區域也開始冒頭;龍崗坂田成功擠入6-7萬/㎡小康區陣營;6萬/㎡以下,福田、南山已不見蹤影,多為光明、寶安、龍崗、羅湖的片區。坪山、鹽田港、大鵬、龍崗坪地目前是深圳房價窪地。
二手住宅新增客房比1:13
5月深圳人購買慾最旺新增客房比是衡量二手房熱度的重要指標,據貝殼網統計,2020年深圳新增184328套房源,帶看2541630次,新增客房比約1:13。這意味著市場每增加1套二手房源,就有13位新客戶出現。
從新增房源方面看,除1、2月外,其餘月份供應均超1萬套。其中,4、5、6三個月每單月供應均超2萬套,4月供應房源最多,達25656套,當月帶看339945套,新增客房比約1:13。
從帶看量方面看,全年起伏較大。年初受疫情蔓延與深圳官宣暫停帶看直接影響,原本是「小陽春」的1-3月市場較冷清,尤其是2月,僅1121次帶看。3月開始,市場逐漸解凍,帶看量在5月達到峰值,帶看394472次,當月新增24445套房源,新增客房比約1:16。此後帶看量逐漸下降,8月降至小低谷後回升,10月升至小高峰,年底再次回落。
數據參考:深圳房地產信息網、中原地產、貝殼網