為迎接2020年的奧運會及帕運會，東京正在進行新一輪的開發建設，城市面貌日新月異，以澀谷站為中心超100萬平米TOD街區的誕生將是未來幾年東京迎接奧運會到來的最重要工作之一。以全向十字路口和忠犬八公像聞名的澀谷，也將呈現一派新的景象。
一、澀谷站正上方誕生日本最大級室外展望廣場
澀谷（Shibuya） 位於日本東京都， JR山手線、JR琦京線、JR湘南線、東急田園都市線、東急東橫線、京王井頭線、地鐵銀座線、地鐵半藏門線、地鐵副都心線這9條線路在這裡交匯，每天的換乘人數超過300萬人次，澀谷站是東京圈僅次於新宿站的第二大交通樞紐。
說起澀谷，就不得不提起那聞名世界的人潮洶湧的十字交叉路口。當綠燈亮起，來往的人流有時一次能達3000人，這裡是匯集了世界最大級別交通量的十字路口。在索菲亞・科波拉導演的電影《迷失東京》中曾出現過該十字路口，後備受人注目。此後在《生化危機4》與《速度與激情3》等電影和ONE DIRECTION的MV《One Way Or Another (Teenage Kicks)》中(1分29秒處)，涉谷的十字路口也作為拍攝地，被世界所知。
11月1日，澀谷站大廈（Shibuya Scramble Square）一期（東棟）「面世」。它不僅以230米的高度刷新澀谷地區最高建築紀錄，位於其頂層的室外展望廣場也是亮點多多，其商場部分更揚言要打造成「世界上最新潮的商業綜合體」。
圖片來源：ins@emiyokoshima；ins@janeesque；ins@shigamasahiko；ins@hyge_tokyo
澀谷站大廈位於澀谷站上蓋，大廈的下方便是大型換乘立體廣場，低樓層直接通往澀谷車站的各條線路，項目與車站一體化的天然區位優勢，必定會為其商業帶來巨大的客流量。澀谷站大廈一期（東棟）樓層結構圖 圖片來源：japan-architects.com
圖一、從澀谷站大廈（SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE）的日本最大級屋頂展望廣場俯瞰澀谷十字路口的奇妙場景（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
澀谷站大廈建築面積約18.1萬平方米，高度約230m，地上47層、地下7層。其中，B2-14F為商場，15F為產業交流空間，17-45F為辦公室，45-47F為觀景設施。建築設計由隈研吾建築都市設計事務所、SANAA事務所等負責監造，是一座由展望設施、寫字間、產業交流設施、商業設施所構成的大規模綜合型設施。該設施以「交融、創造、走向世界」為概念，面朝全球知名的日本代表性觀光點——澀谷人車分離十字路口，作為一個全新的「SQUARE（街區／廣場）」，致力於成為從澀谷中心發布潮流動態的、催生新文化的舞臺。
圖片來源：ins@emiyokoshima；ins@janeesque；ins@shigamasahiko；ins@hyge_tokyo開業後這裡也成為了澀谷的新地標，吸引了眾多消費者前往，特別是觀景項目，排起了長隊。
圖二、著名的澀谷交叉路口（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三、9條線路匯集在澀谷（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
二、澀谷的歷史
1927年東橫線列車通到了澀谷，1934年地鐵銀座線開通。從這時起，澀谷作為連結市郊住宅區和東京市中心的始發終點站而得到了迅速的發展。1933年東橫百貨店（東急東橫百貨店）動工，1956年以東急文化會館的建成為標誌，東急集團旗下的企業開始對澀谷站周圍進行大規模的開發。70年代隨著銀座等老繁華中心的沒落和新宿發展速度的放慢，澀谷作為新的繁華中心開始崛起。
圖四、1927年 澀谷東急東橫線開業（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖五、1934年 澀谷東橫百貨店開業（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖六、1956年 澀谷東急文化會館開業（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖七、1979年 東急109開業（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖八、1999年 澀谷ＱＦＲＯＮＴ開業（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
三、上世紀90年代澀谷拉開TOD開發的序幕
澀谷標記Mark City綜合體項目是東急在澀谷開發的第一個TOD綜合體，也是東急第一個車輛段上蓋綜合體項目，該綜合體包括辦公、東急酒店、商業、車庫、車站、線路、公共通路，開發中靈活運用銀座線車輛檢修基地,東急巴士專用道路,京王井頭線澀谷站用地的上部空間，是線路及車輛段上蓋代表性大型複合設施。貫通辦公,酒店,鐵路車站,地鐵車站，商業設施的複合設施內部的公共步行系統構成了澀谷城市的新活力空間。這個由東急設計和日本設計合作設計的澀谷標記Mark City綜合體項目獲得了2000年 GOOD DESIGN建築獎/鐵道協會獎/國土交通省鐵道局長獎。
圖九、2000年 澀谷標記Mark City開業（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖十、澀谷站綜合體Mark City 剖面圖（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖十一、2012年 在澀谷文化會館原址新建的澀谷之光開業（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖十二、澀谷之光剖面圖（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖十三、澀谷之光將原來一層的東急大劇院搬到了空中（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖十四、澀谷之光11層空中大堂的上方是東急大劇院（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖十五、澀谷之光9-10層舉辦的Mercedes-Benz Fashion Week TOKYO奔馳東京時尚周（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖十六、澀谷之光9-10層舉辦的Shibuya109 Girls Festival澀谷109東京時尚周（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖十七、澀谷之光通往澀谷JR站的空中廊橋（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
澀谷之光集合東急地鐵車站、商業設施、餐飲、劇場、辦公等各種功能，堆積形成為「立體城市」。地下空間和地面之間由地下地上空間一體化的「城市核心」進行垂直連接。B5-B3層是地鐵車站，B3-７層是和地鐵車站實現無縫對接的商業設施、11-16層是可以容納約2000人的大劇院、17-34層是辦公樓。
該地塊開發前是東急文化會館，年虧損3億日元，建成綜合體後第一年營業額超過190億日元（原預計180億日元），來店人數2200萬人（原預計目標是1400萬人），
2013年3月，東橫線地下車站完工，與地鐵副都心線並接，開始了兩條線路間的換乘。
東橫線澀谷地下車站與澀谷之光相連接。在東急設計的地下空間提案中提出結合地鐵車站的直線路通改造和相鄰地塊進行一體化開發。在澀谷之光這側建造了與地上相連接的貫通空間，利用這個貫通空間可以完成地鐵的自然換氣，這是其最大的節能特徵：列車的行走會產生熱氣和風。這樣就會生成上升氣流，流向上空，導致站內氣壓下降，這樣地面上新鮮的空氣就會流入站內，形成自然對流，完成自動換氣，實現節能環保。
由東急設計（地鐵換乘/地下空間/商業）和日建設計（劇院/辦公）合作設計的澀谷之光項目獲得了2012年GOOD DESIGN建築獎及2012年鐵道協會獎及2012年節能・照明獎商業酒店部門最高獎。
圖十八、澀谷站（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
現在的澀谷站（2017）左側的高樓是2012年建成的澀谷之光（東急劇院辦公商業綜合體），右側的高樓是2001年在東急電鐵總部舊址新建的東急藍塔大廈（東急五星級酒店辦公綜合體），右下兩棟白色的高樓是澀谷標記Mark City（東急四星級酒店辦公商業綜合體）東急百貨店東橫店的拆卸施工正在進行，JR澀谷站的車站街區和澀谷站南街區STREAM大廈建設施工中。在滿足9條線路日常運營的同時進行開發和施工，逐步將地上的交通功能轉移到地下，地上建設超高層，實現多層次的地上地下一體化空間立體開發和各條線路間，各條線路和公交線路的無障礙換乘並縮短換乘間距，大幅提高城市空間品質和價值。
圖十九、未來的澀谷站（2027） 1.澀谷之光 2.澀谷站大廈3.澀谷南街區棟STREAM4.澀谷站櫻丘口5.東急藍塔大廈6.道玄坂街區大廈7.澀谷標記（Mark City）8.澀谷十字路口（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖二十、未來的澀谷站剖面圖（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖二十一、未來的澀谷站開發以澀谷站為中心對周邊超100萬㎡的街區進行再開發。正中央是澀谷站街區的3棟大廈，東棟，又稱澀谷站大廈②、中央棟、西棟。它的左側是澀谷未來之光①，它的右側是道玄坂街區。共三個區塊的規劃。這些樓的下方是９條線路匯集的超大換乘立體廣場。（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖二十二、預定2019年竣工的②澀谷站大廈（高層）和中央樓/西樓（中低層）的大規模的商業複合設施構成「澀谷站街區」。特點是從車站一直延伸至八公廣場的超大屋頂。（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
澀谷著名交叉路口直接的澀谷站大廈（高層）又被稱為「澀谷站街區」的東棟，該建築規模地上47層·地下7層建築，高度230米，比澀谷之光高約50米。預定2019年度竣工並投入使用，現在正和車站一體化施工。2027年前完成2期的中央棟和西棟，東急設計攜手日建設計，JR東日本建築設計，地鐵開發，隈研吾建築城市設計事務所，SANAA事務所共同進行該項目的設計。
澀谷站大廈（高層）的最上層設置有室外和室內展望設施。建成後將成為日本規模最大的屋頂展望廣場。從這裡可以看到正下方著名的澀谷交叉路口，北側可以看到代代木公園和新宿的超高層區域，東側可以看到六本木和市中心方面，西側可以看到富士山的風景。這個大樓的誕生將加速澀谷的旅遊發展。
圖二十三、澀谷站大廈（SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE）的屋頂廣場將成為日本最大級的屋頂展望廣場（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖二十四、從澀谷站大廈（SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE）屋頂展望廣場遠眺100公裡以外的富士山（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖二十五、從澀谷站大廈（SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE）屋頂展望廣場遠眺新宿高層區域（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
另外，澀谷站大廈（SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE）在高層設有辦公室，低層設有商業設施，並在中層設有創意產業推廣及交流空間。
圖二十六、澀谷站大廈（SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE）商業空間（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖二十七、未來澀谷站大廈（SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE）餐飲空間（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖二十八、未來澀谷站大廈（SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE）辦公空間（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
未來澀谷站大廈辦公層被設計為高端租賃辦公空間，總租賃面積約73,000平米，辦公標準層（最大約3,000平米），將成為澀谷地區單層面積最大的辦公標準層。可以從各個樓層欣賞市中心的景色。地下2至地上14層是最先端綜合商業設施。東急的目標是使其成為「世界上最舒適的商業設施」， 「日本第一的創意・娛樂之都」在這裡可以體驗到與心的共鳴之興奮時刻，各種各樣有追求的人聚集在一起，最新資訊，理念等在這裡交匯碰撞出新的創意火花。一期（澀谷站大廈）賣場面積約3萬平方米，加上計劃於2027年建成的第二期（中央棟/西棟）中大型商業設施，賣場總面積約為7萬平方米。
四、成功實現便利的地鐵，城鐵和公交換乘
2020年開始，將對澀谷站東西站測廣場進行大規模改造。坐落在澀谷站西側，「澀谷」的重要象徵，著名十字路口一側的「八公狗」雕像廣場將擴大1.5倍左右，目前地上的大型公交樞紐停靠站將被集中轉移至地下。
在和澀谷站地塊直接的道玄坂一丁目地塊，原有的「東急澀谷廣場」被拆除，以後這裡的一層將設置機場大巴總站，成功實現地鐵和城鐵和機場大巴換乘無縫對接，改善現在各種交通工具換乘距離長的缺點。另外，這裡還將設置行李臨時存放，行李快遞，外幣兌換，旅遊信息提供等各種服務設施，進一步擴大澀谷旅遊支援服務。
圖二十九、未來的澀谷站立體交通廣場（預計整體開發在2027年完成）（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三十、未來的澀谷站直接道玄坂一丁目大廈一層的機場大巴起點站（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三十一、未來的澀谷站立體交通廣場三層檢票口（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三十二、未來澀谷站4層的東側立體空中換乘廣場（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三十三、未來在澀谷站4樓的立體空中廣場舉辦的時尚發布會（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三十四、未來澀谷站4樓的立體空中換乘廣場舉辦的室外展覽（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三十五、未來澀谷站2層西側的立體空中換乘廣場（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三十六、未來澀谷站立體交通廣場2層通往道玄坂大廈的空中廊橋（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三十七、未來澀谷站交通規劃優先考慮步行者通路（從中央大道看澀谷站）（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三十八、未來澀谷站的南側自由通路（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖三十九、未來澀谷站剖面（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖四十、未來澀谷站的創新產業交流設施（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖四十一、未來澀谷站的國際交流設施（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
因為有9條線路匯集在澀谷，所以再開發中非常重要的課題就是如何提高換乘的便利性和安全性。目前JR崎京線的站臺距離JR山手線的站臺較遠，換乘距離較長，未來JR崎京線的站臺將被向北移動約350米，和JR山手線並列，成功實現無縫換乘。
另外，東京地鐵銀座線的站臺將被遷移到約130米東側。在地下新設東側廣場，成為JR線，東京地鐵銀座線，京王井頭線等高架線路和東急東橫線·田園都市線，東京地鐵半藏門線·副都心線等地下線路的換乘廣場。
圖四十二、澀谷站匯集了4家地鐵城鐵公司的9線路（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
未來澀谷站東側廣場多處設置稱作為「城市核心」的電梯和自動扶梯的垂直動線連接地上地下一體化立體交通，提高車站及周邊區域的回遊性和地下空間的安全疏散能力。另外開發中對地下澀谷川進行大規模整備，設置雨水的存積槽。這也是為了防止谷底地形的澀谷地下空間在暴雨時發生的浸水災害。
圖四十三、電梯及自動扶梯組成的「城市核心」連接澀谷站各條線路及交叉口的地下地下多層一體化立體交通（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖四十四、澀谷之光中的電梯及自動扶梯組成的「城市核心」 （圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖四十五、澀谷之光中的「城市核心」採用列車風自然通風換氣節能系統（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖四十六、開發中改變澀谷川的位置，優化地下開放空間（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
五、原來的臭水溝澀谷川河畔變身為生態步行街
澀谷站及周邊區域再開發不光大幅提高了換乘的便利性和安全性，還對周邊環境改善作出極大貢獻。例如，由東急設計進行設計的「澀谷站南街區」，預定2018年秋天開業的的「澀谷STREAM」開發項目中，對原來的臭水溝澀谷川進行了積極改造，建築物一側的廣場開發了持續約600米長的綠植豐富的河畔生態步行街，這個河畔步行空間一直延伸到代官山。
圖四十七、澀谷STREAM大廈（原東橫線車站地塊＋澀谷川再生＋創意）（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖四十八、和澀谷STREAM大廈一體化設計開發的澀谷川河畔生態步行街（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖四十九、原來的澀谷川是未加利用的臭水溝（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
六、谷歌重回澀谷，入駐澀谷STREAM大廈
通過開發，澀谷再生為匯集多種多樣的創新產業・創意人群的福地，吸引更多高新企業總部入駐。
不僅是前文所介紹澀谷站大廈中開發了總面積約73，000平方米的租賃辦公空間。和澀谷站直接的其他街區中也將建設大量的辦公空間，辦公總租賃面積將上升到約26萬平方米。為什麼在未來澀谷站開發中會有大量的辦公空間？
在被認為是「IT泡沫」1990年代末，澀谷被比作日本的矽谷。「澀谷」直譯為英語的「Bitter Valley」，簡稱「bit」，被追求創新自由氛圍的IT企業譽為福地。可是進入2000年代中期，陸續有知名IT企業從澀谷把總部遷移到東京的其它區域。
圖五十、知名IT企業遷往澀谷（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
知名IT企業從澀谷遷移的主要的原因之一是與其他區域比較，澀谷的辦公層單層面積偏小，特別是辦公層面積足夠大，辦公設備齊備的大型辦公樓奇缺。知名企業由於規模的擴大，公司職員數增加，需要一定以上的規模的辦公面積，未來澀谷站大開發不僅解決了換乘問題也可以解除澀谷辦公空間奇缺的問題。
和東京其它區域的辦公空間不同，東急開發的大型辦公空間有顯著的「澀谷風格」。例如前文所介紹的澀谷STREAM大廈的三大重要開發理念是：
o 以人為本，提供創意產業員工（Creative Workers）喜愛的空間
澀谷STREAM中不僅設有辦公，酒店，商業設施，還設有大廳，會議廳，孵化器辦公空間，託兒所以及為自行車通勤者服務的設施。提供工作和休閒並重的優質創意空間。
o 整備新的步行空間,創造新的回遊流線（New STREAM）
澀谷STREAM通過位於246國道上方的二樓天橋和JR澀谷站南出口直接以及三樓的東西自由通路以及地下二層到2層的城市核心和澀谷站直接，不僅克服了澀谷特有的谷地缺陷，還形成了四通八達的地上地下一體化無障礙立體交通網絡。
o 澀谷川再生，創造有特色有魅力的優質城市環境（UNIQUE ENVIRONMENT）
通過澀谷STREAM的再開發，淨化河水，設置稱為壁泉的水景設施，新設河畔休閒廣場及約600米的步行空間，未來可以在河畔餐廳用餐，河邊的步道散步，河畔廣場交流，體驗全新的城市中心河畔生態空間。
圖五十一、澀谷STREAM大廈1-3層是商業設施，總面積約3，000平面，1層是結合河畔的水邊商業空間，2層是澀谷風格商業，3層是以愉快的交流，商務，聚會為主題的商業空間（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖五十二、澀谷STREAM大廈4層是創意辦公空間，自行車通勤服務，咖啡休閒空間及多目的廣場（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖五十三、澀谷STREAM大廈6層是澀谷最大的會議空間（超過1000平米）9-13層是約180間客房以創意為主題的東急酒店（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖五十四、澀谷STREAM大廈14層：谷歌日本總部的空中大堂（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖五十五、澀谷STREAM大廈14-35層：谷歌日本總部辦公空間（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖五十六、谷歌日本總部內部（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
谷歌日本總部將入駐澀谷STREAM大廈14-35層，這裡也將成為澀谷最大級租賃辦公空間（總面積約46，200平米，單層面積超過2100平米）。由於澀谷原辦公面積不足，2001年最早將日本總部設置在澀谷東急藍塔大廈的谷歌在2010年一度遷移去六本木HILLS，通過澀谷STREAM的開發，2018年秋，也就是8年後，谷歌日本總部將從六本木重新遷回澀谷。員工也將從目前的1300人增加到2倍以上。
圖五十七、澀谷STREAM大廈剖面圖（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
圖五十八、Alphabet和谷歌的CFO Ruth Porat （左）、東急的野本弘文社長(中)、谷歌日本法人代表Peter Fitzgerald （右）在發布會上（圖片由東急電鐵/東急設計提供）
視頻一、澀谷大開發動畫
本文作者周伊，日本一級註冊建築師/北京交通大學城市軌道交通研究中心客座教授/東急設計中國項目部長。
本文顧問北田靜男，日本一級註冊建築師/北京城建設計發展集團股份有限公司副總工程師/建築規劃室總建築師/世界資源研究所中國城市發展首席顧問/北京交通大學城市軌道交通研究中心教授/東急設計原總建築師。
1、《日本東急集團沿線高中低密度城市開發理念——訪東急集團東急設計總建築師北田靜男、中國項目部長周伊》
來源：一覽眾山小-可持續城市與交通
佰仕慧資管課堂
第98期：商業不動產企業數位化轉型探討
主講人：都東來WALNUT靈活辦公社區 聯合創始人/CEOSPACESFORCE 空間原力 聯合創始人/CEO2019福布斯中國U30哥倫比亞大學房地產開發碩士曾供職萬科集團投資開發連續創業者
第99期：中國資產的REITs之路怎麼走？
主講人：吳曉軍
Allan Wu（吳曉軍）於2012年成立晤橋亞洲商業地產諮詢公司，致力於亞太商業地產基礎性研究，協助中國房地產企業提升商業地產投資、開發和運營能力，為企業量身打造、優化商業地產平臺，同時培訓企業商業地產管理人才。
Allan 有超過十年在中國的商業地產投資、開發和運營經驗。在新加坡政府投資公司(GIC)的八年任職期間，他與凱德置地團隊長期合作，共同管理天津津匯廣場、上海來福士廣場、北京來福士廣場，同時參與上海長寧、成都、杭州、寧波來福士廣場的開發管理工作。
2006年至2011年，Allan 負責GIC 在陽光新業地產 (000608) 的戰略投資管理業務，同時協助陽光新業轉型，搭建商業地產平臺，培訓管理人才。期間，Allan以陽光新業為平臺為GIC在北京、天津、青島、成都、瀋陽等城市成功收購、開發、改造了20多個商業地產項目。此外，Allan 還曾負責在韓國、臺灣和印度的商業項目的投資、開發和運營工作。
Allan在1996年畢業於北京外交學院，之後赴美國德克薩斯大學奧斯丁分校攻讀會計碩士專業。在美國工作兩年後，考取麻省理工學院(MIT)房地產碩士專業，並以全優成績畢業。Allan是美國註冊會計師 (CPA) 和特許財務分析師 (CFA)。
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主講人：金雪容
優服科技董事總經理、聯合創始人
優服科技（北京）有限公司是一家物業管理SaaS平臺公司，目標是成為優秀的移動網際網路物業資源管理公司。（SaaS是一種通過Internet提供軟體的模式，廠商將應用軟體統一部署在自己的伺服器上，客戶可以根據自己實際需求，通過網際網路向廠商定購所需的應用軟體服務，消除了企業購買、構建和維護基礎設施和應用程式的需要。）
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