剛出獄就轉賣40億商業資產,黃光裕空置多年地產待翻盤

國美商都這個令國美商業地產一戰成名的項目，從拿地、建設到空置，至今已經過去了15年。周邊的商業環境已經發生了翻天覆地的變化，而國美商都的地價也一飛沖天，這是也是黃光裕翻盤的最大底氣之一。

來源丨每日經濟新聞

記者丨王佳飛 編輯丨陳夢妤

出獄不足兩月，黃光裕已經打算重整地產項目。

這幾天，黃光裕賣掉了旗下知名商業地產項目悅秀城，接盤方為顥騰投資與外資聯合體。網上盛傳交易價格為40億元，但遭到了不少機構的質疑，顥騰投資對此向《每日經濟新聞》記者表示，該項目總投資40億元，不僅是收購價格，還包括其他收購成本，改造裝修費用，利息等，預計2~3年後開放。

而悅秀城的出售也牽出了國美最大的商業地產旗艦項目——國美商都。頂著北京市2005年建築體量最大的招拍掛地塊名銜出道，這個令國美商業地產一戰成名的項目，從拿地、建設到空置，至今已經過去了15年。周邊的商業環境已經發生了翻天覆地的變化，而國美商都的地價也一飛沖天，這是項目翻盤的最大底氣。

40億交易身世坎坷 預計2~3年後重新入市

8月10日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了悅秀城。該項目為一棟12層高的商辦綜合體，總建築面積約13萬平方米。這裡距北京南站僅一路之隔，周邊已經圍上了一圈綠色的隔板。

悅秀城 每經記者 王佳飛 攝

有工作人員告訴記者：「這裡所有商家均已停業，馬上就要改造更新。」現場到處張貼著「本項目全面整頓改造，無關人員禁止入內」的告示。記者看到，隔板之內停有幾輛車，僅保留了供一人進出的小門。

建築整體外立面雖然清潔如新，但已經很難發現「悅秀城」的痕跡，外露的廣告牌也大多斑駁不堪，與車水馬龍顯得格格不入，周圍不時有安保人員換崗巡視。

在此次收購前，悅秀城的身世頗為坎坷。

2003年，國美旗下鵬潤地產開發了大康國際鞋城，這是該項目的最初形態，也一度是亞洲最大的鞋類專業市場。

然而7年之後的2010年，有消息傳出國美欲以11億元轉讓該項目，但是下家並未及時出現，2011年2月，大康國際鞋城宣布停業。此後，大康國際鞋城轉型為國美生活廣場，引入眾多商業業態，後又改名「U-SHOW悅秀城」，但始終不溫不火。

2015年，北京悅秀城正式開業，這也成為國美旗下商業地產悅秀城產品線的首個開業項目。

不過據了解，儘管經歷了多次更名和業態變更，但自開業到最終2019年停業，這裡一直冷冷清清，最終在自家國美電器撤離後，還屢屢傳出了商戶糾紛、維權等消息。

悅秀城 每經記者 王佳飛 攝

接盤方顥騰投資，此前出手收購了中關村地標建筑北京鼎好大廈，此次又宣稱以人民幣40億元達成了此次交易。

談及此次收購，顥騰投資董事長遲淼表示：「由於歷史原因，南站區域的優質辦公物業不多，而且空置率非常低，悅秀城的更新改造將有助於大幅提升南站周邊的物業品質和區域形象。」

「很看好國內市場，也看好北京的發展潛力和對外資的吸引力。而且這個項目地理位置優越，周邊交通網絡成熟，北京的交通網絡和商業配套也日趨完善，因此項目後期潛力巨大，是一個難得的投資機會。」

顥騰投資還向《每日經濟新聞》記者表示，將對項目進行全面裝修改造，優化客戶組合，將此項目打造成為作為交通樞紐的南站區域新地標，吸引國內外優秀科技、金融、和現代服務等企業進駐，預計收購後2~3年開放。

國美最大商業地產旗艦項目：空置11年 地價已暴漲

國美運營不佳的商業地產項目還有國美商都，這是其最大的商業地產旗艦項目，承載了黃光裕的商業地產帝國夢。

「幹什麼的？這不讓拍照。」

在位於北京市豐臺區西南四環外的國美商都，一位現場工作人員向記者發出了口頭警告。與一般爛尾樓不同，這棟大樓外部已經完工，偌大的廣告位有些斑駁，甚是扎眼，一層外牆有好幾處帶有「施工現場樓前30米」「高利返息存陷阱，發現此種快舉報」「高空墜物，請勿靠近」等字眼的橫幅。

國美商都 每經記者 王佳飛 攝

從外部望進去，大樓仍處於毛坯狀態，「沒裝修呢，空好幾年了，我在這都3年了。」現場工作人員如是表示。

圍繞國美商都一圈的警戒線已經褪色，時不時有安保人員四處巡邏，提示著疑似拍照的路人，灰白色的大樓在周邊茂盛綠植的映襯下倒還顯得幾分肅穆，與一路之隔的諾德中心、漢威國際寫字樓群格格不入。

2005年，黃光裕最風光無兩的時候，國美開始大手筆布局商業地產，首戰便以8.05億元拿下豐臺區中關村科技園35-A1這宗地塊，命名國美商都，這也是國美系地產最大的商業地產旗艦項目。2006年，國美商都開始建設，3年後竣工。

公開資料顯示，國美商都總建築面積55.6萬平方米，其中購物中心面積為34.4萬平方米，酒店為5.4萬平方米，寫字樓為3.4萬平方米。

秉承黃光裕一貫「要做就做最大」的理念，國美商都當時被傳投資規模達30億元，但初成立的國美商業地產團隊，尚不具備操盤如此大體量項目的能力，這從此後幾年間更迭的5任主事人，國美商都、鵬潤時代廣場、鵬潤國際時尚交易中心、國美廣場又改回國美商都的案名，以及從高科技體驗中心、服裝中心到小商品市場的搖擺定位中便可窺知一二。

2009年竣工後，市場就傳出國美商都將出售的消息，海航置業為接盤方，根據協議，海航應當在2011年7月底前支付完全部轉讓款57.5億元。2013年3月，因國美商都資產轉讓合同「買方違約」，國美將海航訴至北京市高級人民法院，追討欠款及違約金，但最終撤訴。不過當年年底，海航以合同欺詐為由將國美訴至北京市高級人民法院，國美勝訴。此後幾年裡，雙方多次在庭上交鋒，至2019年，最高人民法院終審駁回海航全部訴訟請求，宣判國美勝訴。兜兜轉轉，國美商都又回到了國美手中。

國美商都 每經記者 王佳飛 攝

但11年了，一切都發生了變化。除了自身運營能力缺陷外，區域內日漸成熟的商業地產項目也給國美商都帶去了極大壓力，1公裡內的萬達廣場和2公裡內的永旺夢樂城，其周邊商業寫字樓配套和對應輻射的居住區，都與國美商都的定位有著太多重疊。

不過對國美來說，這個項目翻盤的底氣還在，畢竟，國美商都所在地塊的地價已經不可與當時同日而語。

數據的佐證是，2015年萬達拿下毗鄰的萬達廣場地塊地價是25.50億元，總建築面積24萬平方米。據此推算，面積不及國美商都的一半，但地價已經是3倍有餘。而去年7月中海地產拿下豐臺科技園附近另一宗建築規模約21.6萬平方米的地塊時，價格已經接近80億元。

從悅秀城到國美商都，定位屢改，運營不佳，黃光裕的商業地產之路有點難走。

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