上海（2020年8月19日）—— 全球經濟當前陷入了比二戰後任何時候都要嚴重的困境，疫情為亞太地區帶來了「極端風險」，打亂了這個全球增速最快地區原本的節奏。然而，一系列因素使得亞太地區在面臨此次困境時展現出了更強的彈性，這包括亞太各國人民對政府的信任、疫情和復甦的先發優勢、史無前例的貨幣和財政刺激方案、以及本地區尤其是中國在全球供應鏈舉足輕重的作用。儘管有疫情的不確定性，我們仍然能在這些宏觀因素以及一些高頻指標的幫助下，對亞太地區經濟與房地產市場的未來進行展望。這些展望發表在了我們的2020年中期投資策略報告(Mid-Year ISA)裡。
由於成功的公共衛生政策，亞太地區可能會比其他地區更快走出疫情的陰霾。但是，與其他地區一樣，我們仍很有可能不時會看到因疫情反覆而影響經濟的情況。我們評估了亞太區主要經濟體在新冠疫情後的經濟復甦情況，中國領先，緊隨其後的包括日本、韓國、新加坡、澳大利亞、以及中國香港。展望未來，經濟體量越大的國家復甦的速度也會越快，中國、日本、以及韓國將引領此次經濟復甦。
因為這次疫情，我們關注到的本地區一些多年來的發展趨勢和一些新趨勢有所加速。這些趨勢包括：倉儲物流的興起和發展、實體零售業的衰退、住宅地產市場內部的分化（豪華住宅、城市高層住宅、城郊中層住宅、政策性住房、養老住宅等）、另類資產類別的主流化、以及科技在房地產領域日漸凸顯的重要性。展望未來，我們持續看好本地區的倉儲物流。另外，在一些國家，由專業機構打理的長租公寓也是值得關注的機會。除日本外，本地區大多數國家的出租市場仍未機構化，能為租戶提供更便捷的生活設施、為居家辦公人士創造更好環境的長租公寓將可能是一個具有吸引力的機會。
領盛投資管理環球研究及策略主管Jacques Gordon認為：「新冠疫情以及全球經濟的衰退使我們必須重視構建投資組合。不同類型的物業在面對全球宏觀事件時的反應各不相同，其金融特性會受到利率體制、疫情、或技術發展趨勢等影響，這些都是超越國境的。這意味著，主要物業類型的業績表現可能比我們曾觀察到的更分化。在資本化率下降時期，各物業類型的業績表現趨同。但在當前經濟衰退期，各類物業開始展現不同的風險收益特性。
我們認為，在如此動蕩的時期，不能讓『近因效應』控制你的思維，這樣才能作出正確的投資。也就是說，要想生存和發展，必須透過危機（例如此次疫情）去看未來的發展。我們認為所有投資者，實際上應該說是整個社會，都面臨如何去透過黑暗展望未來的挑戰。由於其對所有行業和社會分支都不可或缺，房地產業就必須更加重視短期變化與永久性變化的區別。」
領盛投資管理亞太區研究及策略主管Elysia Tse 表示：「在這次疫情中，亞太區的房地產資本市場始終保持穩定。大多數投資者持觀望態度，不急於開展新的投資項目，而是轉向關注現有的投資組合。雖然現在處於幾十年來最低迷的時期，我們尚未在亞太區看到房地產價格大幅折扣的現象。
物業的現金流以及淨營業收入成為最大的兩個未知數。如果疫情再度爆發且愈演愈烈，或者持續時間超過預期，淨營業收入將進一步減少，甚至可能超過原本預期——而物業定價也將因此受到影響。此外，資本市場波動性加大的預期將促使投資者轉向安全資產以規避風險，核心資產的資本化率則將因此在低位徘徊。這一趨勢將使得有安全穩定現金流的資產與其他資產之間的定價差異擴大。領盛投資管理在亞太區的倉儲物流投資在疫情期間運作良好。倉儲物流雖然不可避免地受到新冠疫情的影響，但依然是全球需求衝擊下表現相對較好的物業類型。綜上所述，新冠疫情確實為亞太區帶來了風險，但同時也帶來了潛在的機會，就看投資經理們如何在『有』 『無』之間找到獲利機會。」
領盛投資管理中國研究及策略主管Fred Tang表示：「受電子商務和在線零售發展的支撐，包括冷鏈倉庫在內的倉儲物業在此次疫情期間表現相對較好。最新經濟數據顯示，中國經濟比預期更具彈性。隨著經濟持續復甦，我們相信在中國主要物業類型中，倉儲物業仍將表現突出。同時，我們也在密切關注長租公寓領域，尤其是其中的中檔公寓。」
責任編輯：韓璐(EN053)