每逢歲末，都是企業核算辦公人員、調整辦公場地的時候，也是寫字樓租賃市場的傳統旺季。
在廣東深圳，近期大量新增寫字樓集中入市，第三季度的寫字樓新增供應量超過了今年上半年供應的總量，但與此同時，寫字樓的空置率仍居高位不下。
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寫字樓空置率仍居高位 新增寫字樓集中入市
在深圳南山中心區的一棟寫字樓裡，多個辦公室的玻璃門緊鎖，寫有聯繫電話的物業出租廣告散落在玻璃門下。由於整個樓層只有幾間辦公室有人辦公，樓道顯得空蕩蕩的。從事辦公樓租賃業務的楊女士，這周接待上門諮詢寫字樓相關業務的客戶只有兩批。
記者近日在走訪深圳福田中心區、車公廟、南山、羅湖多個寫字樓片區時發現，樓齡較大、老舊的寫字樓空置率比以往進一步擴大。江松水是一家物業公司深圳南山片區寫字樓業務的負責人，他告訴記者，往年11月底到1月份，是寫字樓市場的租賃旺季，很多公司會選擇在年底換租賃場所，但今年的高峰期卻沒有如期而至，這使寫字樓業務員流失了20%以上。
美聯物業深圳南山商業部南區總監 江松水：開單的周期拉長了，以往業務員做租賃，基本每個月都開單。但是現在開單的周期，不管是租賃還是買賣，平均一個月的開單周期拉到了126天，所以他們的流失率還是相對較高的。
數據顯示，四季度深圳寫字樓空置率為25.6%，仍處於高位水平。而近期大量新增寫字樓供應入市，無疑將再度拉高寫字樓市場的整體空置率。
仲量聯行華南區研究部總監 曾麗：今年全年甲級辦公樓新增供應量達到93萬平方米，明年全市又會迎來新的供應高峰，新增的量會達到200萬平方米。
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深圳寫字樓供大於求 租金持續走低
記者走訪深圳多個區域發現，寫字樓空置率高、空置期長的問題都有不同程度的存在。與此同時，寫字樓租金價格下降，許多寫字樓業主甚至主動提出減租以維持出租率。
金先生在深圳羅湖區地王大廈有一套150平米的物業，因為疫情，他在三月份就已經將租金降低了25%，而就在上個月租客退租後，金先生再次把物業投放到市場，可苦於大廈空置率高，他只好把租金價格一降再降。
深圳寫字樓業主 金先生：現在價格已經到100、120元的成交價，相對於兩年前景氣度較高的時候，價格已經有50%的下跌。
據了解，降低租金已經成了目前寫字樓最重要的攬客手段，不少業主之間甚至還打起了租金價格戰。
深圳寫字樓業主 金先生：小業主之間打價格戰，租出去我一平方賺100元，我還可以省30元的物業費，不租出去就沒有任何收入。
從事多年寫字樓租賃市場的江松水告訴記者，在成交低迷、租金下行的背景下，今年深圳寫字樓市場的供需關係發生了很大變化，市場供大於求，租客變得更有話語權。為了吸引到租客，不少業主除了降低租金，還推出了各式各樣的服務。
美聯物業深圳南山商業部南區總監 江松水：以前最多就給個十天半個月的免租期，但現在可以談到一個月甚至一個半月以上的免租期。以往的遞增點最少要6個點起步，從第二年開始遞增，現在有個別單位可以從第三年開始遞增，差額很大。
深圳10年不建商品房，50年不建寫字樓也賣不完?持有這種觀點的人基本上帶有很強烈的個人感情去看待深圳的房價，而不是站在客觀實際的角度去分析。
我們來看一下深圳的商品房。
深圳的商品房價格是全國最高的城市，目前均價已經達到6萬以上，因此很多人都說深圳房價存在泡沫，甚至有些經濟學家認為深圳的房子空置率很高。
但是當大家深入去調查深圳的商品房之後，大家就知道深圳的商品房入住率是全國最高的城市之一，所以不要說深圳10年不建商品房都賣不完，就算未來10年建大量的商品房，都可以賣出去。
要知道目前深圳的實際管理人口大概是2000萬左右，雖然最近幾年有很多普通工薪族離開深圳了，但深圳每年仍然有四五十萬的新增人口，所以保守估計深圳的實際人口仍然會維持在1500萬以上。
但深圳目前有多少套商品房呢?之前深圳相關部門曾經統計過，截止2018年底深圳擁有的商品房套數大概是180萬套左右，這180萬套裡面有部分是企業持有的，還有部分是個人擁有多套房的，保守估計，目前名下真正有商品房的深圳人不會超過500萬人，相當於深圳有超過1000萬人以上沒有商品房。
那對於這些在深圳工作生活，但名下沒有商品房的人來說，他們有沒有購房需求呢，我認為絕大多數人肯定想在深圳買房，只是他們目前暫時買不起而已。
但大家不要用自己的收入去衡量別人的收入，自己買不起，並不代表別人買不起，深圳高收入人群很多，而且經過多年的積累之後，仍然有很多人有實力在深圳買房。
但是對於深圳來說，它的面積非常小，全市的管轄面積只有2000平方公裡左右，這個面積甚至連一個小縣的面積都不如，而在這2000平方公裡的土地上還有差不多一半的土地是綠地不能開發，可利用的面積還要兼顧土地用地和商業用地，目前深圳可開發的土地已經不多了，所以目前深圳非常缺地。
這也是為什麼最近幾年深圳主動淘汰一些落後產業，將產業外溢的重要原因，因為深圳沒有那麼土地，所以只能在有限的土地當中優先發展一些高附加值的產業。
由此可見，深圳房價高是有他高的理由的，不要以為自己買不起了，就覺得深圳房子賣不動，大家所處的圈子不同決定了大家所認識的人不同，大家的視野也不同，所以不要用自己的眼光去衡量所有人的需求。
我們再來看一下深圳的寫字樓
深圳的寫字樓空置率確實比較高，特別是最近幾年深圳有大量的寫字樓入市之後，深圳的寫字樓供大於求，結果導致很多寫字樓都處於空置的狀態，目前整個深圳寫字樓的空置率已經達到20%以上，有部分地區，比如前海的空置率甚至達到30%以上。
隨著寫字樓空置率的不斷攀升，深圳寫字樓的租金也開始逐漸下降，比如以前福田CBD每平米可以租個三百多塊錢，但是目前有些樓宇只需要200塊錢左右就可以租到。
那是不是意味著深圳寫字樓的空置率比較高，就賣不出去了呢?是不是意味著未來50年即便不建寫字樓，深圳寫字樓也賣不完?我認為不會。
一方面深圳對寫字樓的需求仍然是比較多的，而最近幾年深圳寫字樓空置率之所以不斷上升，最主要的原因是寫字樓的供應大幅增加。
比如單單是2019年，深圳甲級寫字樓就新增了130萬平米，一年新增的寫字樓面積就超過很多省會城市甲級寫字樓的存量面積，而且未來深圳還有大量的寫字樓將投入市場，所以未來一段時間深圳的寫字樓空置率仍然會維持在一個較高的水平，需要較長時間去消化。
但深圳總體寫字樓空置率偏高並不意味著他沒有市場需求，至少目前深圳對寫字樓的需求仍然是比較多的，比如2019年第四季度，深圳甲級寫字樓新增辦公面積109687平方米，同期市場淨吸納量為160000平方米，這說明深圳對寫字樓的需求仍然在增長。
所以未來一段時間深圳的寫字樓空置率有可能會比較高，但是隨著深圳一些寫字樓的建成投入，新增面積逐漸減少，那麼深圳的存量寫字樓就會慢慢消化，所以不要說50年，預計未來5~10年之內，深圳的寫字樓都有可能被消化完。
深圳寫字樓二季度空置率25.8%；
三季度空置率27.8%；
四季度截止目前，空置率25.6%；
這數據準確嗎？
前段時間，我去南山，福田走了一圈，發現有的寫字樓空置率40%以上，南山有的寫字樓60%空置。
網友說，40%以上的空置率是有的。
現在有的寫字樓按照公寓賣，據說需要有公司才能購買，不限購，不限貸，但每年需要交一個費用！
住房不炒，政策高壓，房價還是不斷上漲。
深圳房價高得離譜了，11月深圳的房價均價都8.1萬一平了。
有人說，來深圳打工10年，還不如買一套房。太扎心了。
新房限價，有的地方還在搶房，新政以後，有的區域要積分搖號買房，夠狠！
很多人都說投資寫字樓回報率太低了！有寫字樓的業主說，現在很難租，也很難留住，只有加大促銷力度，降價，但效果也不好。
你會買寫字樓投資嗎？來了就是深圳人，加油啊！