物業公司在前期物業管理介入階段都做什麼
在前期物業管理過程中，物業管理企業何時介入？以何種身份介入？享有何種權利和應當承擔何種義務等問題都是關係到物業管理企業發展的重要問題。本文著重講述了物業管理企業在規劃設計階段、項目建設和驗收階段介入的角色定位，並且分析了物業管理企業在前期介入方面所擁有的政策支持和所遇到的瓶頸。
在對物業進行前期管理的階段，物業管理企業如何進行角色定位與其前期介入的時機相關。總結我國過去十幾年的物業管理實踐經驗和教訓，不難發現，物業管理企業在不同階段的介入影響著其角色定位。
1．物業管理企業在規劃設計階段介入企業管理，有利於完善物業的使用效用和配套服務功能的設計。
規劃設計是決定物業管理能否為業主提供高效、優質、滿意服務的關鍵。由於規劃設計人員往往依據技術標準及從建築規劃角度進行設計，對於物業管理服務的要求考慮不足，這時就需要物業管理從業人員從便於今後管理、降低管理成本的角度去提供建議和意見，並最終由設計人員根據意見綜合考慮後加以實施，從而在項目的源頭為物業管理服務創造良好的條件。物業管理公司在本階段所充當的是一個「軍師」的角色，應該根據發展商的投資預算、物業檔次等前提條件，從整體環境設計、封閉管理、硬體設施設備配備及安裝位置、娛樂服務的原則來提出建議甚至要求。
2．物業管理企業在項目建設期介入，有利於強化物業的施工監理。
在物業的建設期，物業管理公司作為物業建成後長駐的管理者，其對建設質量的關切較之其他監理者更加強烈。物業管理公司可以從用戶的角度出發，跟進物業各項相關設計在施工過程中的落實情況，及時根據實際問題進行調整，改進不合理的設計，糾正不符合用戶需要的建造形式，協助專職的監理單位對物業的建設質量進行技術質量監督，促進物業的優質建成。從這一方面考慮，物業管理公司在本階段主要是應該充當一個作為發展商和專職監理單位之外的「第三方」監督管理單位，從而對施工方從便於日後提供專業化物業服務與管理的角度進行監管。同時，在發展商及施工單位要求下可以為其提供保安、清潔等管理服務，協助建設單位開展工地管理，維持工地的良好秩序，保障各施工通道的通暢，對施工現場的安全防火進行監督管理，保障工地的人員和財產安全等等。
3．物業管理企業在物業的驗收期介入，有利於及時發現存在的問題，分清整改責任，落實整改措施和經費，及時加以糾正，從而保障物業管理企業及業主的切身利益。
如果物業驗收時不把有關責任弄清楚，那麼物業管理公司將在今後的管理中背負沉重的包袱。物業管理公司介入竣工驗收，可以促進開發商嚴格地按照國家有關規範和設計要求對工程進行認真驗收。而物業管理公司及時介入，早日進行接管驗收，有利於分清工程缺陷的整改責任，及時為業主追討應得的補償，避免業主不必要的負擔。因此，本階段物業管理企業的角色定位應該是作為物業竣工驗收的「參與者」，並以一個中立單位的身份配合政府各主管部門做好物業的各方面驗收工作，從而避免了被動地成為開發商遺留工程問題的直接責任人。同時，在本階段，物業管理企業還應該全面的收集物業有關的各種資料，並開展有效的文件檔案管理工作，以便於日後物業管理工作的順利實施。
4．物業管理企業在業主入住前提早介入，有利於做好業主入住時和入住後的各項準備工作。
物業管理公司在業主入住前提早介入，可以為業主入住的各項工作做好充分的準備，這樣，業主可以在收房時與物業管理公司籤訂各項物業管理公約和守則及各種協議，便於物業投入使用後開展有效的物業管理，並增進了業主對物業管理公司的信心和好感，同時也有利於開發商進行物業的銷售。從這一角度出發，本階段物業管理公司角色定位應該作為開發商入夥工作的「實施者」，主導整個物業的交接工作，理順政府有關部門（如居委）、開發商、業主（業主委員會）、物業管理企業的四方關係，促進本物業儘早實施專業化、規範化的服務和管理。
二、物業管理企業前期介入的政策支持
隨著物業管理行業的發展壯大和日趨成熟，國家和政府也頒布了一系列的物業管理規章制度，以規範行業在前期管理階段的各項行為和活動。物業管理企業的角色定位是符合國家和政府有關政策法規及行業管理辦法的規定的。
譬如：中華人民共和國國務院第379號令《物業管理條例》第三章第二十四條明文規定「國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業」。這就從法律的角度明確了物業管理企業與建設單位（開發商）應該是相互獨立的經濟實體，其法律地位平等。也就是說，在物業的前期管理階段，物業管理企業進行的所有工作應該具有獨立性，任何單位和個人都無權要求物業管理企業接受強制性的條款：如發展商為了達到其銷售的目的，單方面給予業主一定期限的免收取物業服務費的承諾，同時又要求介入管理的物業管理公司給予無條件的配合等等。
又譬如：建住房【2003】130號文,建設部關於印發《前期物業管理招投標管理暫行辦法》的通知第三章第二十條中明確規定「投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件」。也就是說，參與前期物業管理招投標的物業管理企業必須具備「相應資質」這一前提條件；同時，中華人民共和國建設部令第125號《物業管理企業資質管理辦法》「第八條」也明確了一、二、三級物業管理企業所能承接物業管理項目的範圍。因此，也就要求物業管理企業在參與上述招投標活動時，必須先確定自身角色定位，清楚本企業所具備的條件是否符合國家和政府法律法規的要求；同時，以上規章制度也是對招標單位（尤其是發展商）的限制，避免招投標過程中的「暗箱操作」，保障物業產權人和使用人的合法權益。
三、目前物業管理企業前期介入所遭遇的瓶頸
從2003年《物業管理條例》實施至今，建管分離的市場化格局依然沒有形成。物業管理由於派生於住房私有化的產生和發展，目前有80%以上的物業管理企業仍然依附於房地產開發商，並為發展商所開發的產品提供售後服務，且對發展商的產品提供銷售支持和價格支持。這種現象的長期存在也導致了在前期物業管理過程中，物業管理企業何時介入？以何種身份介入？享有何種權利和應當承擔何種義務等問題一直困擾著物業管理企業，單個物業管理企業根本無法進行「獨立自主」自我設計和規劃，也無力與「強大」的發展商進行抗衡，爭取合法合理權益。
除此之外，有關的法律法規也沒有就前期物業管理過程中物業管理企業的角色定位給予明確界定。也就是說，前面所提到的各種介入的時機，在各介入階段所充當的角色只是從物業管理行業的實踐經驗中總結得出來的，並沒有上升到法律的高度。而這種模糊不清的角色定位，將不利於物業管理行業自律能力的進一步提高和完善，不利於在前期物業管理階段，明確界定和區分各方的責任，同時也不利於前期物業管理工作的順利開展。