來源：雪球
物業是一門好生意，輕資產、無應收、易感知，還有一點最關鍵的：收入具有訂閱屬性。
我在尋找SAAS屬性的偉大成長股中提到，物業一籤單子，就鎖定了N年的收入，所以就算第二年新訂單隨便拿拿，增長也是正的。
訂閱和輕資產屬性都是地產企業不具有的，所以投資者給予物業企業的估值遠遠高於地產。
從三年前開始，物業公司打開了香港IPO的通道，中海、綠城、碧桂園、保利、融創輪番登場，除了「泥石流」萬科物業暫未上市，頭部房企的物業公司清一色上市了。
截至11月13日，共有33家物業上市公司，總市值超4000億元，平均PE(TTM)達40倍。頭部物業公司的估值則普遍保持在50倍至100倍之間，典型如碧桂園服務，目前市盈率超50倍，總市值超千億港元，以及剛剛上市的融創物業，就連IPO發行的動態市盈率，都已高達驚人的70倍。
如果你去看物業股的走勢，會發現驚人的一致，之前是一路長牛，牛到今年7月附近，整個板塊掉頭往下，目前已經回調了30%~60%。
之前上漲的邏輯是：市場逐步認知到物業的良好生意屬性——地產公司開始往物業裡面塞利潤——物業公司開始講外延併購集中度提升的故事……
7月以來下跌是發生了什麼事情呢？
一方面，地產公司被「三道紅線」限制了融資，向物業輸送利潤的可持續性被懷疑；另一方面，外延併購的協同效應被證偽，拼盤子上市並不能創造價值。
於是市場一路下跌，沒有反彈，但是到了這個位置，估值已經比較合理。
我們投資人應該多想想看多的邏輯，物業公司也應該多想想新業務的可能性。
說到新業務的嘗試，業內最領先和大膽的，莫過於碧桂園服務。
從市場的定價上也可以看出碧桂園服務的地位，一般我們會用物業公司市值/地產公司市值來作為一個估值衡量指標，碧桂園服務1300億港幣，碧桂園2221億港幣，這個指標達到了60%，遠遠超過別的房企。
高估值，代表了資本對於業務模式和管理能力的認可。
正好昨晚碧桂園服務決定配股，募資77.4億港幣，早上我聽了下電話會議，感到思路大開，本次碧桂園的募資用途，涵蓋了物業公司後續可能進行的三大新業務嘗試，值得同業學習借鑑。
總結一下，碧桂園的錢將會用來投入在三塊新業務：
1）服務對象上，嘗試B端和G端，切入商業物業管理和城市服務管理，C to B&G。
碧桂園在電話會議中重點提到了「商業寫字樓、產業園區、政府、企業後勤」這幾塊領域，對應的，公司需要在設施管理、團餐、安防、能源等方面積累能力。
目標城市服務這塊明年做40多億收入，後年再翻1倍多；商業物業管理做到20~30億收入，速度沒有G端快。
這塊聽下來，主要增量來自於給政府提供的環衛服務，做的類似玉禾田的生意？
從A股玉禾田16倍PE的估值上來說，這塊業務的質量市場並不認可，畢竟碧桂園物業可以給50倍以上PE，這塊新業務就算能賺不少錢，整體估值也會往下拉。
2）服務模式上，用機器人替代人，human to robot。
碧桂園已經在設計物業機器人，在品牌發布會上發布過，今年樂觀期待賣出2萬臺小的機器人，訂單都來自於內部，主要可以起到降低成本的作用。
「一臺機器+一個人」可以替代三個人，主要起到「清潔+送貨」的職責，這樣算的話，2萬臺機器人便可以節省4萬個員工的工資，按5萬元一年算，就是20億的成本節省。
物業公司最大的開支就是人，碧桂園服務今年淨利潤大概30億，如果真能像公司領導說的這麼牛，那麼對應的利潤彈性還是很不錯的。
3）服務內容上，從提供服務轉向提供商品，進入社區團購領域，service to good。
碧桂園表示，會整合物流倉、自提點、售後服務等，為網際網路巨頭提供一套基礎設施。
公司自己會形成團購的執行和引流的團隊組織，不同電商都可以介入進來，我們有一套基礎設施，把商超和團餐整合進來，和網際網路巨頭和頂級物流公司合作，2000億GMV承接1/4甚至1/3。
這點想像空間巨大，也是我最看好的業務。在之前當社區團購的巨輪碾過一文中，我們分析過，社區團購將席捲大江南北，而團長這樣一個至關重要的崗位，完全可以由物業公司的員工來承擔。
而且物業公司具有公信力，如果我是小區居民，會更願意在物業那購買東西，萬一出了問題也有人負責。
按照公司預判，2000億GMV承接1/4，就是說，碧桂園服務額外創造500億的商品銷售額，而去年碧桂園服務的收入才100億不到，這是巨大的增量，接近5倍。
當然，碧桂園服務在這個過程中擔任團長的角色，按照規矩只能分到500億裡的10%，也就是50億。
但這50億，淨利率會非常高，因為物業公司完全可以用現有的員工充當團長一職，假設多發個20億工資吧，反饋到報表上也有30億淨利潤，剛好一倍的利潤彈性。
這跟我之前做的一個測算結果類似：
從戶均消費的角度考慮，假設戶均每個月完成10單社區團購，客單價30元，1/3通過物業渠道走，則每年可以貢獻大約1200元的GMV，10%的團長分傭比例，則可以給物業公司提供120元/戶/年的增值服務增量，要知道，大部分物業公司的社區增值服務戶均創收只有大約200-300元/戶/年，對應的利潤彈性也是1倍左右。
以上三點，就是我對物業公司新業務方向的觀察，排序按照個人看好程度來。
隨著服務對象、服務模式、服務內容的延展，物業公司的想像空間會不斷打開，從勞動密集型生意轉化為平臺型生意。
好的物業和差的物業的差距會越來越大，這個過程中千萬不能犯呆會計的錯誤，撿便宜而忽視了產業趨勢。
且看碧桂園服務的創新，能不能成為一把火星，點燃全市場物業股價值重估的火箭。
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